סרוגו: "מחירי הדירות צריכים לרדת בטווח הרחוק 20%, מצב שאנו רוצים בו"

לאחר שמחירי הדירות עלו בכ-80% בחמש השנים האחרונות, שרי הממשלה פתאום יוצאים ברפורמות ובתוכניות ענק להגדלת מספר יחידות הדיור - הסכמי הגג אשר אמורים לספק 100 אלף דירות באזורי הביקוש ב-5-6 השנים הקרובות, פינוי בסיסי צה"ל, הפשרת קרקעות המושבים והקיבוצים, רפורמת התכנון והבנייה ותוכנית מחיר המטרה המסתמנת של הממשלה להפחתת מחירי הדירות בעד 15%.

שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, אמר לאחרונה שוב שמחירי הדירות יתחילו לרדת ב-2015 והוסיף כי ירידה של 20%-30% במחירי הדירות אפשרית בשלוש השנים האחרונות . שר האוצר יאיר לפיד אמר שמחירי הדירות יירדו משמעותית ב-2015.

האם תוכניות הממשלה אכן יחזירו את השפיות לשוק הדיור או יישארו על הנייר כמו תוכניות רבות אחרות? ימים יגידו. Bizportal שוחח על הסוגיות הבוערות עם איש הנדל"ן הוותיק ראול סרוגו, בעלי חברת הבנייה סרוגו, ושמע ממנו כיצד צריך להפחית את מחירי הדירות.

ישנם כלכלנים, דוגמת יעקב שיינין, בעלי חברת 'מודלים כלכליים', אשר בטוחים שקיימת כאן בועת נדל"ן ושמחירי הדירות צריכים לרדת בלפחות 50% בשנים הקרובות , אתה מסכים איתו?

"לא מדובר כאן בבועה, בועה היא מצב כלכלי שאין מאחוריו כל היגיון, הרצת מניות לדוגמה. עליית מחירי הדירות נובעת מסיבות אמיתיות של חוסר היצע, במצב של בועה מספיק הייתה אמירה של שר האוצר או נגיד בנק ישראל כדי לפוצצה. זה ששר הבינוי והשיכון ממליץ לא לקנות דירות כעת זה חוסר אחריות מאחר ואנשים יישבו כעת על הגדר כפי שעשו ב-2009, מדובר באמירה פופוליסטית לחלוטין".

ומצב של עליית שכר של 10% בלבד ב-5 שנים מול זינוק של 80% במחירי הדירות הוא לא אנומאליה כלכלית?
"מחירי הדירות ביצעו תיקון לאחר שירדו ונשארו במקום עד שנת 2008. אין ספק שיש בעיית שכר בישראל – הגידול בכמות המשכורות שנדרשות לרכישת דירה נובע מכך שהם קטנות במדיי. אני חושש מכמות האשראי הגבוהה שיש לציבור, היא מעבר למקובל במדינות מערביות, זה עלול לפגוע ביציבות של הבנקים. פוליטיקאים רוצים להיבחר שוב, לכן זה לא נכון לומר שהממשלה לא מעוניינת להוריד את מחירי הדירות, היא פשוט לא יודעת איך".

"במתכונת הנוכחית הממשלה לא תצליח להוריד מחירים, צריך להכין תוכנית אמיתית של כל הנושאים שצריכים להיפתר. כיום את משרד האוצר לא מעניין התכנון, הוא רוצה מייד לבנות דירות, זאת בניגוד למה שמשרד הפנים והוועדות המחוזיות חושבים. הענף מתחלק בין כמה משרדים וכעת נתניהו אמר שגם יתערב, טוב לא ייצא מזה. צריך לבנות תוכנית חבילה אמיתית שתשלב את כל המערכות כדי להפחית את המחירים, בדומה לתוכנית למיגור האינפלציה, אשר עמדה על 400%, בתקופת שר האוצר מודעי בממשלתו של שמעון פרס ב-1984".

אז מה תכל'ס צריך לעשות?
"מה שצריך לעשות זה להכין תוכנית אמיתית לטווח הארוך, הבינוני והקצר – בטווח הארוך הממשלה פעלה נכון כאשר הנהיגה את הרפורמה בתכנון ובנייה אשר תקצר את תהליכי התכנון והבנייה ל-4-5 שנים במקום 12 שנה כיום. מה שהממשלה צריכה לעשות בנוסף זה להגדיל משמעותית את צפיפות הבנייה – אין שום סיבה שעל דונם בשכונת 'נווה זמר' ייבנו 12 דירות בלבד, צריכים לבנות 80 דירות לדונם. המדינה צריכה לבנות 80 אלף דירות בשנה ובהתאם לזה לקצר הליכים".

"בטווח הבינוני, של שנתיים עד שש שנים, על המדינה לקדם בצורה מאסיבית התחדשות עירונית – יש פוטנציאל בנייה למאות אלפי יחידות דיור במרכזי הערים, זה מיחזור קרקע מקסימאלי. חייבים להסיר חסמים, לבצע שינויי חקיקה כדי להקל על פעילות היזמים מול בעלי הדירות, וכמו כן לאפשר זכויות בנייה גדולות יותר. בתמ"א 38 צריך לאפשר הכפלה של הזכויות ובפרויקטים של פינוי בינוי. העיריות חייבות להפסיק לעמוד עם סטופר מול היזמים וצריכות לאפשר יחס בנייה של 4-5 דירות על כל דירה. המדינה צריכה לכפות על רשויות מקומיות תוכניות של התחדשות עירונית".

בטווח הקצר אומר סרוגו שהממשלה צריכה לצאת בהוראת שעה שתאפשר הגדלת זכויות הבנייה ב-40% לכל היתרי הבנייה עד סוף 2015 – "המשמעות היא שבמקום להקים 100 דירות באם המושבות בפתח תקווה אקים 140, אם כל היזמים יקבלו הגדלה כזו אז מחירי הדירות יהיו מוכרחים לרדת בלפחות 3%-4% ב-2015. בבת אחת תהיה כמות אדירה של דירות והקבלנים יורידו את המחירים כי השוק יעשה את שלו. אין גם כל בעיה שהיזמים ישלמו היטל השבחה עבור הדירות הנוספות. בנוסף, צריך בחקיקה לחייב בנייה של דירות קטנות יותר. אני לא מאמין בנוסחת מחיר המטרה, התערבות רגולטורים לא תועיל כאן, צריך רק שהממשלה תאפשר לנו לבנות בכך שתספק קרקעות, תפחית את תשומות הבנייה ותספק עובדים".

ובכמה יירדו המחירים כתוצאה מהתוכנית?
"אני מאמין שב-2014 נראה כבר התייצבות במחירים, וכפי שאמרתי, אם התוכנית לטווח הקצר תצא לפועל ניתן יהיה להוריד את המחירים ב-3%-4% עד סוף 2015. אסור להוריד את המחירים בבת אחת כי זה יגרום לקבלנים וליזמים להפסדים ועשוי למוטט את הענף. לממשלה אין יכולת להפחית את המחירים באופן דרמטי. כיום המחירים גבוהים בכ-20% ממה שהם צריכים להיות, בטווח הארוך המחירים צריכים לרדת ב-20%, כלומר ב-8-10 השנים הקרובות. זה מצב שאנחנו רוצים בו, אך בצורה הדרגתית".

האם באמת אין פתרון לזוגות צעירים? רבים מהם לא מוכנים להתפשר על פחות מדירת 4 חדרים חדשה דקה מתל אביב
"יש פינוק מסויים בדרישה של צעירים לגור ברוטשילד בתל אביב. לדעתי מי שלא יכול לגור בראשון לציון שיגור בבאר יעקב ומי שלא יכול לגור ביבנה אז שיקנה בלוד. אף אחד לא רוצה לעבור לפריפריה,. צריך לזכור שמערכת התחבורה עוברת מהפכה, מודיעין עלתה בגלל הרכבת, באר שבע גם תשתפר, אך ייתכן שבמקרה שלה אנשים ימשיכו לגור בתל אביב וייסעו לעבוד בה תוך 45 דקות, זה פועל לשני הכיוונים."

כתבות מעניינות נוספות:
זוג צעיר: "לא ניקח משכנתא של יותר מ-50% ברמת המחירים המסוכנת הזאת"
שפל ברכישת דירות יד 2 מאז המחאה החברתית - צעירים נוטשים את תל אביב