דירה בתחפושת: איך הקבלנים מצליחים להוציא מאיתנו 120 אלף שקל על תוספת של 2 מ"ר לדירה? דוגמאות ברוח החג

שוק הנדל"ן הפך בשנים האחרונות לתחרותי ויצרי וכדי לגרום לעם ישראל לרכוש דירות, כמובן במחיר הגבוה ביותר שניתן, ממציאים לנו הקבלנים, וכן מוכרי הדירות בשוק היד שנייה, פטנטים ומושגים חדשים. במיוחד עבור פורים, בחן Bizportal, בשיתוף לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, דירות שהתחפשו למשהו אחר לגמרי, ששווה הרבה יותר.

המושג פנטהאוז זכה לקשת רחבה של פרשנויות בשנים האחרונות, וכיום גם דירה רגילה עם מרפסת בשטח של 15 מ"ר, זוכה לכינוי "מיני פנטהאוז". דירת פנטהאוז אמיתית היא דירה המצויה על גג הבניין, בקומה הגבוהה ביותר ומוקפת לפחות בשלושה צדדים במרפסת היקפית. המרפסת רחבה יותר מול חדר המגורים, הסלון, וצרה יותר בצדדים. דירה ששטח המרפסת שלה הוא 15 מ"ר היא פשוט דירה עם מרפסת.

מהו פנטהאוז? פנטהאוז הינו נכס יוקרתי המתומחר ב-50% וצפונה מדירה בשטח דומה בקומה אחרת. כשהוא צופה אל נוף מרהיב או לים, או כשמדובר בקומה גבוהה מאוד, מחירו יכול להיות גם כפול מדירה דומה.

דוגמה: דירת פנטהאוז בת 5 חדרים במתחם הגוש הגדול בצפון תל אביב, בשטח 135 מ"ר בנוי ו-90 מ"ר גג עם נוף לים נמכרה ב-9,450,000 שקל. דירה בת 5 חדרים באותו בניין נמכרה ב- 3,190,000 שקל ודירה בקומה 5 עם נוף לים ומרפסת בשטח של 12 מ"ר נמכרה ב- 3,520,000 שקל. דירה עם מרפסת בשטח 15 מ"ר תעלה ב-10%-15% יותר מדירה זהה ללא מרפסת. מרפסת פתוחה סטנדרטית שטחה כ-12 מ"ר.

• ירידות חדות במחירי רכב יד שנייה מאז המלחמה - האם המגמה תשתנה?
• מחירי המכוניות המשומשות בצניחה; "אנחנו בתקופת פוסט קורונה"

אבל יזם מפולפל שמנסה למקסם רווחים, בונה על גג אחד כמה דירות , או מתחת לקומה הגג כמה דירות עם מרפסות טיפה גדולות מהרגיל, והנה יש לנו שעטנז חדש, שניתן לכנות אותו בשם היוקרה פנטהאוז, ולבקש מחיר של פנטהאוז על סתם דירה. אז למען הסר ספק: אין מדובר בפנטהאוז, ולא תוכלו לומר לחברים שקניתם פנטהאוז.

דירה עם גינה - חלום או בלוף? החלום של הישראלי הוא בית עם גינה, אך מאחר ומדובר לרוב במוצר העולה למעלה מ-3 מיליון שקל באזורי הביקוש, ניתן במחיר נמוך משמעותית לרכוש דירת גן בבניין דירות. אך האם דירה עם גינה בשטח של 15 מ"ר תהפוך את הדירה בקומת הקרקע לדירת גן?

יזמים מבינים שיתקשו להיפטר מדירות בקומת הקרקע, אז הם מוסיפים לה גינה והופכים אותה לדירת גן. אבל 15 מ"ר זו לא גינה, יותר נכון לכנות זאת כשביל כניסה. לעצם העניין, דירת גן אמיתית, כששטח הגינה לפחות 100 מ"ר, מעלה את ערך הנכס בכ-20%. אם הדירה בת 60-70 מר' העלייה במחיר תהיה כ-12%-15%. ואם מדובר בגינה של 250 מ"ר, ויש כאלה), אז המחיר ימריא ב-25%-30%.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

דוגמה : דירת 3 חדרים בשטח 80 מ"ר בשכונת הנחלים במודיעין נמכרה ב-1,255,000 שקל, ואילו דירת גן בת 3 חדרים נמכרה ב- 1,570,000 שקל.

ומה עם הגינה ששייכת לכל הבניין? היא שייכת לכל הבניין ולכן גם אם גידרו אותה ועשו בה שימוש, לא הכשירו אותה לגינה פרטית . להיפך, ניתן גם לתבוע אותם על השגת רכוש. אז אם מוכרים לכם דירה כזאת, ואומרים שכולם, ממש כל השכנים מסכימים, אל תקנו. ועל הדופלקס עם המרתף שמעתם? עם ישראל אוהב דירות מיוחדות. לומר שרכשת דירת 4 או 5 חדרים זה בנאלי. אבל איזה דופלקס, או דופלקס עם מרתף שהוא יחידת דיור? זה ממש נשמע כאילו מדובר בנכס מפואר.

אז מה זה באמת? זו אותה דירת קרקע מקודם, שהיזמים בחכמתם מנצלים את שטח הקרקע שפעם היה מתחת לעמודים והיום הוא מתועל לדירה. ומאחר וממילא הוא בונה מרתפי חניה ומחסנים במרתף, מה יותר פשוט מאשר לשייך ולהצמיד חלק מהמרתף לדירת הקרקע.

כך נוצרת לה דירה בעלת שני מפלסים שהופכים אותה לדופלקס יוקרתי. יש קבלנים שעוד מוסיפים לחגיגה גם את הדירה בקומה הראשונה, שממש קשה למכור אותה והיא בדרך כלל נמכרת במחיר הכי זול בבניין, ויוצרים ממש דירת טריפלס עם מרפסת גדולה ומוכרים אותה במחיר ממש ממש גבוה.

טריפלקס גן עם מרתף בשכונת תל ברוך צפון נמכר ב-4,170,000 שקל. דירת גן רגילה באותו הבניין נמכרה ב-3,590,000 שקל ו"סתם" דירת 4 חדרים ממש באותו בניין נמכרה ב-2,550,000 שקל.

חצי החדר ששווה הון עתק לאחרונה שוב חזרו לבנות חצאי חדרים. אלה שרוכשים חושבים שקונים מציאה. ואלה שמוכרים- טוב, הם בוודאי עושים עסקה טובה:

הקבלן לא בונה הרבה יותר מטרים או שהפער בין דירות בנות 3 חדרים לבין אלה בנות 3.5 חדרים הוא גדול בשטח, ממש לא. לעיתים השטח אפילו מקוצץ מאזורים אחרים או חדרים אחרים והפער במ"ר הוא זניח לחלוטין, 3-4 מ"ר ואפילו פחות.

העניין הוא בעיקר בעניין החלוקה: מחלקים את הדירה כך שהיא תהיה בת 3.5 חדרים במקום 3 חדרים או 4.5 חדרים במקום 4. חדר רגיל כידוע צריך להיות גדול מ-8 מ"ר, חצי חדר שטחו כ-6 מ"ר. לבנות חדר עולה לקבלן מקסימום 4000-4400 שקל למ"ר, אם הוא כמעט ואינו מוסיף מ"ר לשטח הדירה אלא רק מחלק אותה בחכמה בצורה שונה, אז עולה לו עוד פחות, הרבה פחות. לעיתים ממש לא עולה דבר.

לעומת זאת למכור זה כבר סיפר אחר: 20,000 לפחות ומעלה למ"ר, תלוי במיקום. כך שהוא מוכר חצי חדר בשטח של 6 מ"ר ב-150,000-250,000 שקל. ואם הוא מוכר לפי מספר חדרים אז הוא מוכר דירה יקרה יותר מבלי שהעלות שלו תגדל בהרבה .

דוגמה : בשכונת נווה גן בפתח תקווה נמכרה דירת 4 חדרים 100 מ"ר ב-1420,000 שקל. דירת 4.5 חדרים 102 מ"ר, באותה הקומה, נמכרה ב-1,540,000 שקל, כלומר עבור 2 מ"ר שילמו 120 אלף שקל יותר.

כתבות מעניינות נוספות: סקר מיוחד: מרבית הציבור בישראל צופה עלייה במחירי הדירות - צפו במספרים זוג צעיר: "לא ניקח משכנתא של יותר מ-50% ברמת המחירים המסוכנת הזאת"