"החלטת קבינט הדיור - אובדן עשתונות שינפח עוד יותר את הבועה"

החלטות קבינט הדיור היום: הצבת מחיר מטרה בשיווק קרקעות והפחתת מע"מ לחלק מרוכשי דירה ראשונה עשויה לעצור את העליה במחירי הדיור שהתרחשה משנת 2007. הדעות בשוק חלוקות האם מדובר בהחלטות נכונות או שגם הפעם לא יצליחו להגדיל את צד ההיצע בשוק הנדל"ן למגורים.

רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות IBI

"הצעדים עליהם הכריז קבינט הדיור מעידים יותר מכל על איבוד עשתונות.
התנפחות מחירי הדירות בשנים האחרונות נגרמה בשל היצע נמוך יחסית, ויותר מכל מעלייה חדה בהיקף המשקיעים בשוק הנדל"ן על רקע הריבית הנמוכה ואפליית המיסוי.

הבנה של מאזן כוחות זה הייתה מובילה את הממשלה לפתרון יעיל יותר ולא לפתרון שינפח עוד יותר את בועת הנדל"ן.

הפתרון להתנפחות המחירים טמון ראשית בהקטנת משקל המשקיעים בשוק הנדל"ן, באמצעות הכבדת נטל המס, בין אם מס רכישה או מס רכוש שנתי שיקטין את התשואה למשקיעים, במקביל להגדלת ההיצע ושיפור התכנון בשנים הקרובות".

מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס

"היתרון של הורדת המע"מ הוא שיש לכך השפעה מידית. מדובר בהטבה ממוקדת שאין לי ספק שהיא תעזור לפלח השוק של הזוגות הצעירים שהממשלה מעוניינת לעזור להם ואני חושב שצריך לעזור להם. בראייה כוללת זה עשוי לתרום לעלייה מסויימת במחירי הדירות בשל הגדלת הביקושים".

ד"ר אלדד פרי מבעלי קבוצת פרי

"על המדינה לדאוג שהתוכניות הנוכחיות יובילו באמת לפתרון בעיית הדיור, ולא יהוו רק הזדמנות השקעה טובה למי שביכולתם לממן הון עצמי ראשוני לרכישת דירה לצורך הוצאתה לשוק השכירויות. טיפול משמעותי בסוגיית ההון העצמי החסר לרכישת דירות עשוי להוות פתרון משלים מיידי להצעות הנדונות כיום, בין אם באמצעות ערבויות מדינה או על ידי הפחתת הדרישה ל-25% הון עצמי".

רוני בריק יו"ר ארגון קבלני השרון

"אישור התוכנית יימשך מספר חודשים ובכל אותה תקופה תהיה עצירה באתרי הבניה גם הקבלנים יקפיאו תוכניות, לא יצאו בפרויקטים חדשים ולא יגשו למכרזים חדשים מחשש שלא יוכלו לעמוד בהוצאות המימון התכנון והשיווק בזמן שהביקושים נעצרו. אני תומך במע"מ 0 לזוגות צעירים, זה מהלך חשוב, אך הממשלה צריכה ליצור מנגנון שלא יגרום עכשיו לעצירה מוחלטת של הביקושים שתגרור עצירה גם בהתחלות הבניה כי כבר ראינו בעבר שהירידה בהתחלות הבניה תגרור עלייה חדה במחירים מיד שהביקושים לדירות יתחדשו".

צביקה ליבנה, לשעבר מנכ"ל בנק למשכנתאות

"התוכניות מפספסות את הבעיה המיידית הגדולה ביותר שקיימת כיום בשוק והיא שזוגות צעירים לא מצליחים להגיע להון עצמי מספק כדי לרכוש דירה. מדובר בהחמצה של המטרה לאפשר לזוגות צעירים להגיע לדירה.

מרבית הזוגות הצעירים צריכים עדיין להיעזר בהורים כדי לגייס את ההון העצמי לדירה, וההורים נאלצים לשעבד את העתיד שלהם, ולסכן את האפשרות לחיות ברווחה לעת זקנה. למי שיש 2-3 ילדים, המשמעות היא עזרה של במאות אלפי שקלים לרכישת דירות, מה שאומר שההורים יצטרכו לשעבד את הדירה שלהם, או לשבור תכניות חסכון אותן שמרו לעת זיקנה".

בני קרת, מנכ"ל אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן

"התערבות המדינה בצורה סדירה בשוק לצורך הורדת מחירי הדירות על מנת לסייע למעמד הביניים היא מאמץ ראוי , אשר סוף , סוף מתייחסים אליו ברצינות. אם זה באמצעות 'מחיר מטרה' או הורדת המע"מ לרוכשי דירה ראשונה. יחד עם זאת , חשוב להבהיר שהאחריות למציאת פתרונות לצמצום הפער בין הביקוש להיצע בשוק הדיור , גם הם תלויים על כתפיה של המדינה בלבד ובפער זה יש לטפל בראש ובראשונה על מנת להצליח להוריד את מחירי הדירות. אם רמת ההיצע תישאר נמוכה לא יעזרו כל ההטבות שבעולם. לא יעלה על הדעת שבמשך רבעון שלם יצאו לשיווק רק 3000 דירות מתוך 42,000 שמשרד השיכון הבטיח שיוציא. על כן חובתה של המדינה קודם כל להגדיל באופן מידי את היצע הקרקעות באמצעות הוצאת מכרזי מנהל רבים יותר".

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג

"לגבי 0% מע"מ - אם הממשלה לא רוצה לעצור את השוק היא צריכה לסייג ולקבוע שהפטור יהיה גם רטרואקטיבי ומתחילת 2014 . שיטת 'מחיר מטרה' תעשה טוב בכך שתקדם תחרות והיצע. רכשי הדירות יבחרו דירה כשהשיקולים והפרמטרים להשוואה בין החברות יהיו: חוסן פיננסי, תכנון, איכויות בניה, שירות ללקוח וכיו"ב ולא רק תג המחיר. אין בי ספק כי ביסוס מכרזי קרקע על מחיר דירה סופי זול לצרכן ובמקביל מסה קריטית של דירות היוצאות לשיווק בו זמנית יחזירו את השוק למצב תחרותי, חופשי ובלתי תלוי. על כן, על המנהל לשווק מסה גדולה של קרקעות ובכך להבטיח קודם כל היצע מספיק שלא יגרור עליית מחירים ושנית להירתם ולמסור את הקרקעות ליזמים בסמיכות גבוהה לזכייה במכרזים ולא לעכב את התחלת הבניה ובכך לחסוך עלויות מימון גבוהות של היזמים המגולגלות בסופו של דבר לכיסי הרוכשים".

עו"ד ענת לוי

"לא ברור לי מדוע צריך לקשור בין שני הפתרונות. מדובר בשטענז, שאין בו כל היגיון והוא לא יוביל למטרה שהממשלה שמה לנגד עיניה – הפחתת מחירי הדיור בישראל. חסרונות הרעיון של מע"מ בשיעור 0 נסקרו בהרחבה באמצעי התקשורת.

גם הרעיון של מחיר מטרה אינו חף מקשיים, שכן קביעת מחיר מטרה לשיווקה של הדירה, עלול לגרום לכך שרמת הבניה תפגע, כדי לאפשר לקבלנים רווח גבוה.
יתכן וצריך לשקול סובסידיה לנצרך ולא סובסידיה למצרך. בכל מקרה, כל סובסידיה לטובת קהל מטרה כלשהוא, שזהותו ומאפייניו יוגדרו על ידי הממשלה, חייבת להשתלב עם טיפול משמעותי בהגדלת היצע הדירות, באמצעות טיפול בחסמי התכנון, שהם הגורם העיקרי הפוגע בהגדלת ההיצע".

גידי רבינוביץ', מבעלי חברת הנדל"ן "קרן נדל"ן"

"מדובר בשני רעיונות טובים בתיאוריה, אך ללא שיתוף פעולה אמיתי מצד המדינה הם לא יוכלו להתממש. עד שהיצע הדירות לא יגדל משמעותית, הצעתו של שר האוצר לפטור ממע"מ על דירה ראשונה אינה רלוונטית, שכן במצב הנוכחי של מחסור בדירות, הרווח ילך לכיסי הקבלנים ומחירי הדירות רק ימשיכו לעלות. באשר להצעת "מחיר המטרה", מדובר ברעיון יפה שהוצע בעבר בווריאציות שונות, אך לשם מימושו המדינה צריכה לשווק כמות גדולה של קרקעות ולקבל עליהן מחיר נמוך, ללא הגדרת מינימום. אני חושש שבפועל, מכרזים במחיר מטרה יתאפשרו רק באזורי הפריפריה הרחוקים יותר ולא באזורי הביקוש, שם תמשיך המדינה לשווק קרקעות במחירים מלאים, ללא הנחות. כל עוד המדינה לא תקדם היצע של אמיתי של קרקעות, בכל האזורים, שני הרעיונות יעמדו בפני מכשולים קשים. הפתרון לשחרור קרקעות אינו מצריך רק תקציב אלא עבודה בייעול הליכי התכנון באופן מהותי. יש לפעול להקלה על הליכי התכנון ולזירוז אישורי הבנייה בוועדות השונות".

ראול סרוגו, מנכל חברת סרוגו

"גם מע"מ בשיעור 0% וגם מחיר מטרה, אלו צעדים בכיוון הנכון אבל אינם יכולים לפטור את בעיית הדיור בישראל, היכולת של הממשלה לשווק כמות גדולה של יחידות דיור היא נמוכה ביותר ולא יכולה להשפיע. מכרזי מטרה בראש העין ובקרית גת לא ישפיעו על המחירים בתל אביב רמת גן וראשל"צ. הפתרון המשמעותי ביותר יהיה הגדלת ההיצע בהיקפים של לפחות 50 אלף יח"ד בשנה הן על ידי שיווק קרקעות, גיוס עובדים והגדלת המימון הבנקאי, הצעדים הללו של קבינט הדיור באים להקל באופן נקודתי וזמני אבל לא יביאו לפתרון בר קיימא ולאורך זמן".