עיר אירופית שרשמה זינוק שנתי של 18% בנדל"ן - האם מדובר בבועה?

הריבית הנמוכה, מחסור אפיקי ההשקעה ושיפור במצב הכלכלי הפכו את בריטניה, בדגש על לונדון, לחוף מבטחים עבור רוכשי הדירות ומשקיעים רבים מכל העולם, במיוחד מרוסיה ונסיכויות המפרץ רוכשים מכל הבא ליד. אלעד סלומון, ביוטרייד, סקר את השוק ובחן האם יש עוד מקום לעליות או שמדובר בבועה שתתפוצץ.

לדברי סלומון, ריאלית שלילית וחוסן יחסי מובהק של המשק הבריטי מפתחים בבריטניה שוק נדל"ן שעלול להיות בועתי אך כזה שבו נרשמות עליות מחירים משמעותיות מאוד בטווח הבינוני – "אם נוסיף לכך את התחזקות הליש"ט, מדובר במהלך משמעותי שבו השווי הריאלי של נכסים בבריטניה עבור משקיעים זרים עולה בפועל בעשרות אחוזים בשנתיים האחרונות".

"רמת המחירים גבוהה ב-20% מהרבה של לפני המשבר"
סלומון ציין כי בלונדון, רמת המחירים הנוכחית היא בכ-20% גבוהה יותר מאשר רמת המחירים ששררה בשוק לפני משבר האשראי ב-2008. "בשנה האחרונה נרשם זינוק של 18% במחירי הנדל"ן בלונדון כשהאזרחים הבריטים מאשימים בעליית המחירים את המשקיעים הזרים העשירים שרוכשים נכסים בבירת אנגליה. החגיגה בלונדון משקפת חלקית את מצבו הריאלי של שוק הנדל"ן הבריטי. מחירי הנדל"ן באנגליה בשנה האחרונה עלו בכ-9.2% כלומר, ההתאוששות ממוקדת בלונדון אבל ניכרת בכלל שוק הנדל"ן באי. למעשה, הסיבה העיקרית לרתיחה של שוק הנדל"ן הבריטי הריבית הריאלית שלילית. ניכוי עליית מדד המחירים מרמת הריבית יוצר פער שלילי שדוחף את הבריטים לקחת משכנתאות. מדובר עבור משקיעי נדל"ן בכסף על הרצפה".

סלומון אמר כי אם עושים השוואה לשוק האמריקני, ב-2012 הריבית הריאלית באנגליה הייתה 1.2%, בעוד שבארה"ב היא הייתה סביב 2.5%. הסיבה הזאת בין השאר גרמה למחירי הנדל"ן באנגליה לעלות באופן משמעותי עד לחודש האחרון. "אולי עובדה זו מסמנת את ההבדלים בין הגישה האנגלית לאמריקאית, בגישה האנגלית יש מתירנות לבועות נדל"ן להתנפח כאשר רמות האינפלציה נשארות קבועות שם ובכל העולם. המשק הבריטי לא צריך להתמודד כמו גוש האירו עם נטל של מדינות כמו יוון וספרד בהן הפרודוקטיביות נמוכה. גם ארה"ב טרם התאוששה באופן מלא ממשבר האשראי של 2008 עם אזורים רבים ומדינות שבהן עדיין שיעור האבטלה גבוה וכך גם אמון הצרכנים נמוך בהתאם".

גידול בייצור האנגלי
סלומון מוסיף כי בזמן שרמת הייצור התעשייתי יורדת במדינות העולם ובמיוחד בסין, באנגליה המצב שונה - אתמול פורסם כי רמת הייצור במפעלים באי הבריטי עלתה בכ-1% לעומת צפי האנליסטים לעלייה של 0.3% בלבד. נתון זה הינו נתון מקדים אשר מודד את השינויים בערך התוצר של מפעלים לאחר ניכוי מחודש לחודש. לנתון זה ישנה חשיבות גבוהה משום שהוא משפיע על נתונים נוספים בכלכלה ביניהם שוק העבודה ורווחיות של החברות.

סלומון ציין כי בנוסף על כך רמת הייצור במפעלים באנגליה עולה ב-4 החודשים האחרונים בניגוד למגמה בעולם. נתון נוסף שמראה את חוסנו של המשק האנגלי מתבטא גם ברמת האינפלציה למוצרי ליבה ומדד המחירים לצרכן. בעוד שבמדינות אחרות לא רואים שינויים במדדים אלה, באנגליה עולה בחודשיים האחרונים ברציפות ואתו גם רמת האינפלציה למוצרי הליבה.

סלומון מציין כי עם פרסום הנתון של הייצור במפעלים התחזק משמעותית הפאונד. בנוסף ניתוח יחסי מעלה כי חוזקו של המשק האנגלי מתבטא היטב בערכו של הפאונד שצפוי להמשיך ולהתחזק מול סל המטבעות המובילים בשל היתרונות היחסיים של המשק הבריטי מול אירופה וארה"ב.