4 קושיות למנכ"ל: מיהם התם, החכם, הרשע ושאינו יודע לשאול של הנדל"ן?

שוק הנדל"ן הישראלי המשיך לדהור מאז פסח שעבר ורשם, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטסיטיקה עליות מחירים של כ-6.3%. שר האוצר יאיר לפיד ושר השיכון אורי אריאל מפריחים תחת כל עץ רענן הבטחות שמחירי הדירות יתחילו לרדת ב-2015, זאת בניגוד לדעה הרווחת בקרב מרבית הבכירים בענפי הבנייה והכלכלה.

לפיד ואריאל, החוששים שציבור המצביעים יחרוץ את דינם בקלפי במידה ולא יטפלו במחירי הדירות, השיקו בחודש שעבר את תוכניות מע"מ 0% לרוכשי דירה ראשונה ו'מחיר מטרה', במסגרתה המדינה מפחיתה את מחיר הקרקע המשווקת ב-15%-20% ובתמורה היזמים מחוייבים לקבוע מחירי דירות במחיר נמוך בהתאם לכך.

אז מה נשתנה הלילה הזה מכל הלילות? דירה היא סמל לחירות עבור מעמד הביניים ולרגל פסח שאלנו 5 מנכ"לים 4 קושיות נוקבות על מצב שוק הנדל"ן:

דליה שוסטר, יו"ר ובעלים של קבוצת נוה-שוסטר:
קושיה ראשונה : מה נשתנה הלילה הזה מכל הלילות?
"לצערי, נראה כי אין שינוי מפסח של השנה שעברה לפסח הנוכחי. הממשלה בפאניקה, מקבלת החלטות חפוזות בלי תאום מתוך הנחה שהציבור יזכור לנבחרים את מעשיהם ביום הבחירות. למרות ההחלטות הללו, מחירי הדיור ממשיכים לטפס בעקביות והיצע הדירות לא גדל. גם עלויות הבניה ממשיכות להתייקר: למשל, שיעור המע"מ עלה מ17% ל18% מה שתרם אף הוא לעלייה במחירי הדירות".

קושיה שניה : "כנגד 4 בנים דיברה התורה... " את מי לדעתך מייצג כל אחד מ "ארבעת הבנים" [תם, חכם, רשע ושאינו יודע לשאול] , בשוק הנדל"ן כיום ומדוע?
תם - הציבור שמאמין לפוליטיקאים ולהצהרותיהם בתקשורת על הורדת מחירי הדיור.
חכם – הציבור שלא האמין לסיסמאות של הפוליטיקאים על הוזלת מחירי הדיור רכש דירה וחסך לעצמו הרבה עוגמת נפש, הציבור אשר למד שלפוליטיקאים אין אינטרס להגן על כספו ועל חסכונותיו.
רשע – רשויות התכנון הגורמות לסחבת, אינן מבינות את העלויות הכרוכות בכך עבור היזמים ומגולגלות בסופו של דבר אל רוכשי הדירות. רשע אחר הוא המנהל, המחזיק במרבית הקרקעות במדינה ודואג למילוי כיסו במקום להצפת השוק בקרקעות במחירים זולים, תוך הבטחת מחיר נמוך לרוכשים.
מי שאינו יודע לשאול – חברי כנסת היושבים בוועדות ודירקטורים בחברות ציבוריות, המשמשים חותמת גומי לרצונותיהם של בעלי עניין, מבלי לשאול ולהבין על מה הם חותמים ומאשרים, כאשר הציבור משלם מחיר כבד ויקר.

קושיה שלישית: מה לדעתך היא ההצעה הטובה ביותר להורדת מחירי הדירות במשק?
"הפתרון היחיד להורדת מחירי הדירות הוא הגדלת ההיצע. שום הצעה שמביאה להעלאת הביקוש לא תביא לירידת מחירים אלא להיפך. עם זאת, ניתן לשקול להעניק את הפטור ממע"מ בצורה חכמה יותר, ולתת פטור ממרכיב המע"מ על תשלום מס רכישה (כי מדובר למעשה בכפל מס), כך שעלות מס הרכישה על הנכס תחושב ללא מע"מ. בנוסף יש מקום להפחתת המע"מ על מרכיב הקרקע, מה שללא ספק יוריד את המחיר הסופי של הנכס. כמו כן יש לשוב למענקים לאזורי עדיפות לאומית ולהגדיל את ההשקעה בתשתיות תחבורה ציבורית, המקרבת את הפריפריה למרכז בהיבטים של תעסוקה, תרבות, חינוך וכיו"ב.

קושיה רביעית : "עבדים היינו" - מה הן הצעותיך לטיפול בבעיית ההגבלות על משכנתאות וגיוס ההון הראשוני מול הבנקים?
"סבסוד משכנתאות לזוגות צעירים יקל עליהם מאד ברכישת הדירה הראשונה שלהם. בנוסף, יש להכיר בתשלום המשכנתא על דירה ראשונה לצרכי מס, תוך הגבלה על גובה מחיר הדירה שיוכר".

ג'י צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל:
קושיה ראשונה : מה נשתנה הלילה הזה מכל הלילות?
"נראה לי שעברנו משיח של פתרונות קסם (״איפה הכסף״ וכו׳), להבנה שהדרך לפתור את הבעיה במחירי הדיור בישראל דורשת הסתכלות ארוכת טווח, ושהיא לא תיפתר בין לילה. פטור ממע״מ לצד ״מחיר מטרה״ הם פתרון פשוט ליישום אך בהחלט לא מספק. אז אני עדיין לא חושב שבהלילה הזה כולו מרור, אבל ישנה עוד כברת דרך לעבור עד שנגיע לחוף מבטחים..

קושיה שניה : "כנגד 4 בנים דיברה התורה... " - את מי לדעתך מייצג כל אחד מ "ארבעת הבנים" [תם, חכם, רשע ושאינו יודע לשאול] , בשוק הנדל"ן כיום ומדוע?
"התם כולל את מי שמאמינים שנדל״ן לעולם עולה, שממנפים את עצמם לדעת רק כדי לקנות נדל״ן ושקופצים על קבוצות רכישה למיניהן. הרשע הם אלו שמנצלים את התמימים. החכם -כולנו חושבים שאנחנו חכמים, אבל בעצם כולנו בבחינת שאינו יודע לשאול. אנחנו לא תמיד יודעים, או רוצים, לשאול מהו המחיר של כל פתרונות הקסם שאנו מצפים שהמדינה תיישם על מנת להביא לשינוי מיידי ברמת החיים שלנו; אנחנו לא תמיד שואלים מה הסיכון הכרוך ברכישה דירה להשקעה בין אם בישראל ו(בעיקר) בין אם מעבר לים.

קושיה שלישית: מה לדעתך היא ההצעה הטובה ביותר להורדת מחירי הדירות במשק?
"אני מאמין שהממשלה צריכה לראות ביצירת סקטור של דיור להשכרה בארץ ערך לאומי. סקטור כזה, שינוהל על ידי הגופים המוסדיים, יהווה חלופה אמיתית לרכישת דירות וימתן את עליית מחירי הדיור. מאחר שמחירי הדיור בישראל כל כך גבוהים ביחס לדמי השכירות, אין כדאיות כלכלית בבנייה ובניהול של פרויקטים כאלו בארץ. לכן, הממשלה נדרשת לתת תמריצים על מנת לעודד גופים מוסדיים להיכנס לתחום זה."

קושיה רביעית : "עבדים היינו" מה הן הצעותיך לטיפול בבעיית ההגבלות על משכנתאות וגיוס ההון הראשוני מול הבנקים?
"על אף שאיני חסיד של התערבות רגולטורית בעניינים כאלה, אני לא מוטרד מהגבלת היקף המינוף לרוכשי דירות. ראשית, הדבר בריא לבנקים (בעיקר אם יש היום בועה במחירי הנדל״ן). שנית, הרצון העז של אנשים בישראל לרכוש דירות גורם להם לקחת הלוואות מעבר ליכולתם הכלכלית. דרישת הון עצמי ברכישת הדירה עשויה למתן את הנטייה המסוכנת הזאת. כדאי לציין, כי עד היום הבנקים בישראל עשו עבודה לא רעה בהגבלה על היקפי מינוף, בוודאי בהשוואה לבנקים אחרים בעולם".

שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד:
קושיה ראשונה : "מה נשתנה הלילה הזה מכל הלילות"?
"מה שחוזר על עצמו זה בעיקר הצהרות וכותרות שמייצרים הפוליטיקאים בנושא שוק הנדל"ן ומחירי הדיור, אך השנה מבינה המדינה לראשונה כי עליה להפסיק ולנצל את מצוקת הדיור שנגרמה ממדיניותה שלה לשיווק קרקעות בהיקף חסר בשנים האחרונות, דבר שגרר עליות מחירים מאסיביות ועקב כך הביא להגדלה משמעותית בהכנסות המדינה ממכירת הקרקע וממיסוי ענף הנדל"ן, וכל זאת על גב אזרחיה. עם זאת, התיקון האמיתי היה נעשה אילו החוק היה מיידי או רטרואקטיבי, כלומר חל מיום ההכרזה עליו כך שהשוק יכול היה להמשיך להתנהל כרגיל נכון לעכשיו, הרוכשים ממתינים, ובצדק, לכניסתו של החוק לתוקף ונוצרת האטה שגורמת לצוואר בקבוק שעלולה להחמיר את המצב עם שחרורו.

קושיה שניה : "כנגד 4 בנים דיברה התורה... " את מי לדעתך מייצג כל אחד מ "ארבעת הבנים" [תם, חכם, רשע ושאינו יודע לשאול] , בשוק הנדל"ן כיום ומדוע?
תם- הציבור שהאמין להצהרות הממשלה לאורך השנים וחשב שהמדינה עשתה ועושה מאמץ להורדת מחירי הדיור, כשהאינטרס האמיתי שלה, הוא לשמור על הכנסות גבוהות מהמיסוי ומחירי הקרקע.
שאינו יודע לשאול- התקשורת שנגררת אחרי הצהרות הפוליטיקאים, שמה אותן בכותרות ולא שאלה את השאלות הנוקבות.
חכם- משרד האוצר שטרפד כל ניסיון לפגוע בהכנסות המדינה מענף הנדל"ן, ואף דאג להגדילן על ידי הטלת מיסים נוספים על הענף תוך מצג שווא כאילו הוא אכן מנסה להוריד את מחירי הדיור ומפנה את זעם הציבור (שהתעורר מאוחר מידי וגילה כי המחירים ממשיכים לעלות) כלפי הקבלנים המהווים צינור לגביית המיסים עבור המדינה.
רשע- מנהל מקרקעי ישראל שמשתף פעולה עם האוצר ומספסר בקרקעות המדינה ודואג לדחוף את מחירי הקרקע למעלה, ומבטל מכרזים שהקבלנים הגישו עבורם מחיר קרקע נמוך לטעמו ומונע אפשרות לזכייה באותם המכרזים.

קושיה שלישית: מה לדעתך היא ההצעה הטובה ביותר להורדת מחירי הדירות במשק?
"ההצעה הנכונה ביותר היא הורדת מחירי הקרקע והפיתוח שהמדינה גובה, והוצאת מכרזי "מחיר למשתכן". תכנית "מחיר מטרה" אינה המצאה חדשה, על אף שמנסים להציג אותה ככזאת. שכן היא דומה למכרזי "מחיר למשתכן" הקיימת כבר זמן רב ניתן יהיה ליישם את התכנית רק כאשר המדינה תהיה מוכנה באמת , להוריד את מחיר הקרקע והפיתוח (הפיתוח מגלם בתוכו עוד מקור רווח עבור המדינה). הנחה זו תחזור ישירות לרוכשים, שכן הקבלן הזוכה, יהיה זה שיתחייב לשווק דירות במחיר מכירה הנמוך ביותר לאזרחים ולא זה שישלם למדינה את הסכום הגבוה ביותר עבור הקרקע".

קושיה רביעית : "עבדים היינו" מה הן הצעותיך לטיפול בבעיית ההגבלות על משכנתאות וגיוס ההון הראשוני מול הבנקים ?
"הגבלת הבנקים על המשכנתאות ברורה, שכן היא נובעת מהחשש שבשל מחירי הדיור הגבוהים הציבור לא יעמוד בהחזרים מה שעלול להוביל למפלה של הבנקים. הפתרון היחיד הוא הורדת מחירי הדירות, כך שגם ההון הראשוני יירד באופן יחסי".

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב:
קושיה ראשונה : "מה נשתנה הלילה הזה מכל הלילות"?
"לצערי, מאז השנה שעברה המצב נהיה רע יותר, אנשים נמצאים בחוסר וודאות כתוצאה מפעילויות הממשלה הנוכחית והפתרונות נראים פופוליסטיים. מורגש כי הממשלה פועלת בחוסר יציבות, והתחושה המתקבלת היא של פתרונות בשליפה, ללא התייחסות מעמיקה לנושא הורדת מחירי הקרקע."

קושיה שניה : "כנגד 4 בנים דיברה התורה... " את מי לדעתך מייצג כל אחד מ "ארבעת הבנים" [תם, חכם, רשע ושאינו יודע לשאול] , בשוק הנדל"ן כיום ומדוע?
תם – יאיר לפיד, שמאמין שהפטור ממע"מ יפתור את בעיית מחירי הדיור.
חכם – שוק הגופים משלימי ההון העצמי של הקבלנים – שוק התופס תאוצה בשנים האחרונות. מצד אחד מסייע למנף את היזמים לפרויקטים נוספים, מצד שני מרוויח תשואות יפות לצד סיכון מחושב ומבוקר מאד.
רשע – הבירוקרטיה הישראלית ופקידי וועדות התכנון שמקשים על קידום תכניות.
שאינו יודע לשאול – זוגות צעירים ללא הכוונה וליווי מקצועי שלפעמים מנסים להגשים פנטזיות שגדולות עליהן במספר מידות.

קושיה שלישית: מה לדעתך היא ההצעה הטובה ביותר להורדת מחירי הדירות במשק?
"פשוט להגדיל את היצע הקרקעות. כל הצעה אחרת לא תפתור את הבעיה מהיסוד".

קושיה רביעית : "עבדים היינו" מה הן הצעותיך לטיפול בבעיית ההגבלות על משכנתאות וגיוס ההון הראשוני מול הבנקים?
"המצב הנוכחי, המגביל משכנתאות ל-70% מימון בנקאי הוא מצב סביר, שמסייע ליציבות הבנקים ומשקי הבית בכלל. עם זאת, בהחלט יש מקום כי הממשלה תכיר בהוצאה על משכנתא לצורכי מס על מנת לעזור לנוטלי המשכנתאות".

אלי גבאי, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת גבאי:
קושיה ראשונה : "מה נשתנה הלילה הזה מכל הלילות"? מה השתנה בשוק הנדל"ן מאז פסח שעבר?
"ניתן בכל זאת אולי לראות כי בחלק מהמקומות מנסה המדינה לקדם קיצור בתהליכים להתחדשות עירונית שעד היום לקחו הרבה מאוד זמן, בעיקר בצורה של העברת סמכויות גדולות יותר מהוועדה המחוזית לוועדות המקומיות, אני מקווה שבשנים הקרובות התהליכים לאישור תכניות של פינוי בינוי יהיו פשוטים יותר , דבר שיביא להגדלת יחידות הדיור עבור אוכלוסיות צעירות יותר במרכזי הערים".

קושיה שניה : "כנגד 4 בנים דיברה התורה... " את מי לדעתך מייצג כל אחד מ "ארבעת הבנים" [תם, חכם, רשע ושאינו יודע לשאול] , בשוק הנדל"ן כיום ומדוע?
רשע – מנהל מקרקעי ישראל שלא משחרר מספיק קרקעות באזורי ביקוש – ומהווה בשל כך את הגורם העיקרי למחסור בדירות והעלייה במחיר שלהן.
תם – הציבור , שמאמין כי להצהרות הממשלה להורדת מחירי הדיור ולכן ממשיך להממתין על הגדר , בעוד שבסופו של דבר ללא הגדלת היצע הדירות, כאשר הציבור יחזור , הוא יגלה שהמחירים לא ירדו באופן משמעותי כי כוחות השוק חזקים יותר.
אינו יודע לשאול – הרשויות הבירוקרטיות ביניהן וועדות התכנון המקומיות והמחוזיות שלעיתים גורמות לחסמים רבים בקידום תהליכים, הן של קבלת היתר והן של קידום פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית, וזאת הרבה פעמים רק בגלל חוסר תיאום וסחבת.
החכם – רוכשים שיודעים לזהות את הפוטנציאל הטמון בחלק מהמקומות בהם, רכישת דירה למגורים או השקעה, גם היום תניב בעתיד תשואה גבוהה ועלייה בערך הדירה , זאת בשל העובדה שבערים עלה עליית המחירים טרם הגיעה למיצוי. ערים כאור יהודה, אשקלון , חיפה ועוד".

קושיה שלישית: מה לדעתך היא ההצעה הטובה ביותר להורדת מחירי הדירות במשק?
"עד היום המדינה לא יצאה מגדרה כדי לסייע ליזמים בקיצור הליכים לקבל היתרי בנייה, אחד הדברים המאטים ופוגעים בשיווק מוצלח של פרויקט. לדעתי יזמה של הסכמי גג במחירי מטרה יעודדו מחויבות גבוה יותר גם מצד משרדי הממשלה לעזור לרשויות המקומיות והיזמים בערים בגוש דן והמרכז, להגדלת פתרונות המגורים עבור משפחות וזוגות צעירים במרכז הארץ, בה יש מחסור קשה עבור נתח אוכלוסייה זה המתקשה ברכישת דירה ראשונה".

קושיה רביעית : "עבדים היינו" מה הן הצעותיך לטיפול בבעיית ההגבלות על משכנתאות וגיוס ההון הראשוני מול הבנקים ?

"במקום להוריד את המע"מ על הדירות הבנק צריך לתת הטבה לזוגות צעירים כך שערך המע"מ בעסקה יחשב כחלק מההון העצמי שלהם ואז כולם מרוויחים. הרוכש מרוויח את רכיב המע"מ במסגרת גיוס ההון העצמי מהבנק והמדינה תסייע ע"י כך לרוכשים גם בהחזרי המשכנתא ".

כתבות מעניינות נוספות:
בכמה נמכר השבוע קוטג' 7 חדרים בהוד השרון? עסקאות נדל"ן...
זוג צעיר: "לא ניקח משכנתא של יותר מ-50% ברמת המחירים המסוכנת הזאת"
שלמה מרקל עם 5 צעדי חירום להחלשה מאסיבית של הדולר - לגזור ולשמור