מחירי הדירות זינקו 266% מ-1958: לפי מחזורי המחירים - מתי תגיע הירידה?

בכל משפחה מסופר הסיפור על הסבא וסבתא שעלו לארץ וכמעט רכשו בית על דונם בקיסריה, רעננה או סביון. אך אין להאשים את דור המייסדים בבחירותיהם - בימי קום המדינה אזורי הביקוש היו מצומצמים בהרבה מימינו והישובים הרצליה ורמת השרון לדוגמה היו מרוחקים מהערים תל אביב, רמת גן וגבעתיים בדומה למרחק של קריית מלאכי וקריית גת מתל אביב בימינו. אציין כי קשה מאוד להשוות בין תנאי החיים באותה התקופה במדינה לבין התקופה של ימינו רוכשי הדירות הראשונים במדינה הסתפקו במועט, לרוב בדירות 2-3 חדרים בשטח של 50-70 מ"ר, רובן באותו השטאנץ של הול כניסה, מטבח סגור חדר מגורים שממנו יצאה מרפסת, שלרוב נסגרה, עם תריסולים וחדר שינה. בדירות מהסוג הזה גרו לא פעם משפחות של 4-6 נפשות.

מעניין לראות מה קרה למחירי הדירות מימיה הראשוניים של המדינה. לשכת שמאי המקרקעין אספה עבור Bizportal נתונים אודות מחיר הדירות הממוצע במדינה על בסיס בטאוני "מקרקעין וערכם", אותם מוציאה הלשכה משנת 1952, ועל סמך מימצאים ארכיוניים של שמאי מקרקעין ותיקים. הנתונים מתייחסים למוצר השכיח דירת 4 חדרים בבנייה רוויה, ותיקה וחדשה משנת 1958 (לא היו נתונים מדויקים קודמים), בהיוון למחירים של היום. בין בת-ים לכפר שמריהו אבל ראשית, אנקדוטה קלה שתמחיש כיצד השתנו מושגי 'אזורי הביקוש' מימי ראשית המדינה: סבי וסבתי לדוגמה התלבטו בשנת 1961 בין רכישת דירת 3 חדרים, 65 מ"ר, ברחוב דניאל בבת ים ב-32,000 לירות (כ-321,240 שקל בהיוון למחירים של היום), לבין קוטג' טורי על רבע דונם בישוב שכוח האל כפר שמריהו עליו ביקשו 38,000 שקל (381,472 אלף שקל במחירים של היום) . לבסוף כמובן בחרו בבת ים שהייתה קרובה משמעותית לתל אביב.

דוגמה נוספת: זוג אקדמאים שהגיע לארץ מפולין בשנת 1958 התלבט בין רכישת דירה בשיכון לאקדמאים בשכונת הספר רמת אביב מעבר לנהר הירקון, לבין דירת 3 חדרים בשטח 85 מ"ר בשכונת יד אליהו הוותיקה יותר תמורת 12,000 לירות (כ-145 אלף שקל), כמובן שהם בחרו באופציה השנייה. וכעת למחירים: למרות שאין נתונים מדוייקים לגבי מחירי הדירות ב-1948, לפי לשכת השמאים נרשמה בעשור הראשון של המדינה ירידת מחירים חדה בשיעור ריאלי של 50%. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בשנת 1958 עמד על 363,324, עשור לאחר מכן, בשנת 1968 מחיר הדירה הממוצע עמד על 755,738 שקל, כלומר 108% יותר ככל הנראה פער המחירים נובע מהשגשוג הכלכלי של המשק הישראלי לאחר מלחמת ששת הימים.

קשה מאוד לאמוד את שינויי המחירים בין השנים 1968 ל-1988 בין 1967 ל-1973, בין מלחמת ששת הימים למלחמת יום הכיפורים, שגשג המשק הישראלי ומחירי הדירות עלו בהתאם. לאחר מלחמת יום הכיפורים נקלעה המדינה למיתון עמוק, לתחילתה של עליית האינפלציה, אשר הובילה לזינוק של 744% במדד בין 1968 ל-1978.

• השמאים לממשלה: "הורדת מס רכוש לאפס גרמה לקבלנים לא לבנות דירות"
• ״הוריקן הנדל"ן רק צובר תאוצה, הגיע הזמן שכחלון יתמודד עם האמת״

כתוצאה מעליית המדד הדרקונית, חל עיוות בחישוב מחירי הדירות, כך שמחירה הממוצע של דירת 4 חדרים ב-1978 עמד על 160,086 שקל, כלומר צניחה של כ-79%. מכאן, שבין 1978 ל-1988 חל זינוק של 315%, זאת כתוצאה מתוכנית הייצוב של 1984. מחירה הממוצע של דירה ב-1988 עמד על 665 אלף שקל. נציין שהמדד נסק בכ-180 אלף אחוז (!) בעשור זה, שוב כתוצאה מההיפר אינפלציה בשיעור של מאות אחוזים שחווה המשק. בעקבות האינפלציה, בשנות ה-80 הוצמדו המחירים לדולר.

גל העלייה הגדולה של שנות ה-90 ב-1998 המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים עמד על 949,977 שקל, כלומר כ-43% יותר בהשוואה לעשור הקודם. הגורם לעליית המחירים הדרמטית הוא המחסור החריף בדירות שנוצר לאחר עלייה של למעלה ממיליון איש ממדינות חבר העמים ומאתיופיה. בין 1998 ל-2008 חזרנו לראות ירידות מחירים המחיר הממוצע ב-2008 לדירת 4 חדרים עמד על 892,869 שקל, כ-6% פחות מהמחיר ב-1998. בין 2008 ל-2014 מחירה של דירת 4 חדרים נסק שוב לרמה של כ-1.33 מיליון שקל, ובאחוזים כ-49% זינוק. נציין שעד סוף שנות ה-70 דירות 4 חדרים היו מוצר מאוד לא שכיח בשוק הנדל"ן הישראלי, והן לרוב נרכשו על ידי המעמד הגבוה, לכן יחס מספר המשכורות שהיה נחוץ לרכישת דירה אינו רלבנטי עבור סוג דירות זה עד ראשית שנות ה-80. לכן, בחרנו להתייחס למספר המשכורות הממוצעות הנדרשות לרכישת דירה רק משנת 1988.

השכר הממוצע ב-1988, בהתאמה לרמות המחירים של היום, עמד על 8,397 שקל וכאמור המחיר ממוצע של דירת 4 חדרים באותה התקופה היה 665,084 שקל כ-79 משכורות לדירה. ב-1998 השכר הממוצע היה 8,211 שקל ומחיר דירת 4 חדרים ממוצעת כאמור עמד על 949,977 שקל כ-116 משכורות לדירה. ב-2008 המחיר השכר הממוצע היה 7,583 שקל, דירת 4 חדרים עלתה 892,869 שקל כ-118 משכורות. השכר הממוצע כיום עומד על 9,082 שקל והמחיר הממוצע כאמור עומד על 1.33 מיליון שקל 146 משכורות.

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה יקרה ב-4 השנים הקרובות? אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים אומר: "ניתן להבחין במחזוריות המתקיימת בכל עשור, פעם מחירי הדירות עולים ריאלית ופעם לא. ההשפעה על שיעור התנודתיות תלויה בגורמים רבים, וביניהם שער החליפין (העשור שבין 1978 ל-1988 לדוגמה). המחזוריות הופרה בעשור שבין 1988 ל-1998 (הייתה אמורה להיות ירידת מחירים), אך זאת כתוצאה משינויים דמוגרפיים משמעותיים של העלייה ממדינות בית המועצות לשעבר אשר שינו את מאזן הביקוש/היצע."

"הירידה לא אחרה לבוא והגיעה בעשור שלאחר מכן. מובן שבמהלך כל מחזור יש מחזוריות פנימית ודמוגרפית. ומה זה אומר על ארבעת השנים הנותרות בעשור הנוכחי ובכן, לכל הפחות יציבות עם נטייה לעליות מחירים. רק שינויים קיצוניים במצב הביטחוני או אירוע כלכלי משמעותי בעולם עשויים לשנות את המגמה."

לסיכום, ראינו כאמור לפי הנתונים שלאחר גל עליות מחירים של עשור לרוב הגיע עשור של תיקון, מכאן, ניתן בזהירות להסיק שייתכן וגל עליות המחירים הדרמטי שהחל ב-2008-2009 יסתיים לקראת שנת 2018. ולגבי דור הנכדים שלנו ייתכן שהם ממש יתבאסו שלא רכשנו כיום דירה בבאר שבע/כרמיאל או כל עיר אחרת בפריפרייה שתהפוך בעוד 10-20 שנה ל"דבר הבא", אבל ימים יגידו.

כתבות מעניינות נוספות: ניתן תוקף לתוכנית הרובעים בת"א: 6,500 יח"ד בהתחדשות עירונית מדירת 50 מ"ר לווילה עם בריכה: הבתים של ראשי ממשלה - כמה הם שווים היום?