"כשהריבית תעלה זוגות צעירים שלקחו משכנתא של מיליון שקל יהיו בבעיה"

תוכניות הדיור של הממשלה 0% מע"מ ו'מחיר מטרה' הכניסו את שוק הדירות לקיפאון, כאשר לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשליש הראשון של השנה, בחודשים ינואר-אפריל, נרשמה ירידה של 12.5% בכמות המבוקשת של דירות. המשמעות היא שהישראלים מעדיפים לחכות בצד להתפתחויות.

"כמו כולם אנחנו בדריכות וקרואים בעיתונים כדי לראות מה קורה צריך יד מכוונת בשוק הדיור עם כיוון ברור לאורך זמן, דבר שלא קורה כבר הרבה זמן", כך אמר מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדלן בשיחה עם Bizportal. "ביצעתי מהלך חשיבה עם אנשיי לגבי תוכנית 0% מע"מ והבנתי שיש 6 גופים שיטפלו בנושא משרד האוצר, משרד השיכון, משרד המשפטים, רשות המיסים, הרשויות המקומיות ומנגנון פיקוח ממשלתי שיקום כדי לפקח על התנאים, זה לא נתפס. קברניטי המדינה צריכים להבין שאנחנו היזמים נושאים בסיכון וצריכים לקבל את ההחלטות עבור תוצר שיהיה מסופק רק לאחר 3 שנים."

לגבי המצב בשוק, מסביר זיסמן: "אני יכול לומר לגבינו שיש הרבה מאוד מתעניינים במשרדי המכירות, אך אין ספק שיש פחות קונים. התחלנו בפריסייל בפרויקט של החברה בבאר יעקב בדיוק כשיצאה תוכנית ה-0% מע"מ הצענו דירות 4 חדרים 107 מ"ר עם מרפסת של 14 מ"ר ב-1.35 מיליון שקל ומכרנו 50% מהדירות למרות שרוב אלו שקנו עמדו בקריטריונים של 0% מע"מ".

"יזמים נמנעים מלקבל החלטות כעת" לדבריו, כולנו נשלם ביוקר על הסחבת שבאישור החוק: "החוק כנראה ייצא באוגוסט ועל פי תזכיר החוק השמאי הממשלתי יצטרך לאשר את התנאים תוך 60 יום, כלומר נהיה בסאגה הזאת לפחות עוד חצי שנה. הבעיה היא שאנחנו היזמים נמנעים מלקבל החלטות כעת ולכן תהיה לכך השפעה משמעותית על היצע הדירות בתקופה הזאת בעוד 3-4 שנים".

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

"חסרות כיום 50 אלף דירות, נכון שלא חסרות כיום דירות בבאר שבע ולא יחסרו בעתיד דירות בראש העין, בחדרה ובאשקלון, אך בטווח הקצר חסרות דירות. בהסכמי הגג יצליחו לבנות בשנים הקרובות 8,000 דירות, הייתי שמח אם היה מדובר ב-100 אלף דירות כפי שהבטיחו בממשלה. מבטיחים לבנות 100 אלף דירות במקום מחנות צה"ל שיפונו, מדברים על זה כל כך הרבה שנים וזה לא ישפיע בטווח הקצר. מעבר לזה, גם אם יכריזו על הקמתן של 70 אלף דירות לא יהיה מי שיבנה אותן, הלוואי שיביאו עובדים סיניים, הגענו למצב כיום שעלות הבנייה באזורי הביקוש לדירת 4 חדרים עומדת על 640-680 אלף שקל".

קרקעות לא נמכרות בכל מחיר ביחס לנסיקה במחירי הקרקעות בשנים האחרונות, אמר זיסמן כי השוק הולך לעסקאות קומבינציה ויזמים כבר לא מוכנים לשלם כל מחיר "אני רואה בעיקר עסקאות קטנות, עידן השכונות הגדולות נגמר בגלל המחירים הגבוהים וחוסר הוודאות. במינהל מוכנים לחכות כיום לקבוצות רכישה שיציעו מחירים הרבה יותר גבוהים או ליזמים שיציעו הצעות מאיזושהי תקווה שהמחירים יתקנו כלפי מעלה."

זיסמן מעביר ביקורת על חוסר הוודאות שיוצרת תוכנית מחיר המטרה, לפיה המדינה תפחית מחיר של קרקעות באזורים ספציפיים בעד 20% תוך הבטחה של היזמים לשמירה על מחיר קבוע "נושא מחיר המטרה לא הגיוני כלל, אם אשלם מחיר X ובעוד חודשיים יפרסם מנהל מקרקעי ישראל מחיר הנמוך ב-20% אז אצא פראייר. זו טעות לומר שהקבלנים מרוויחים מעליות המחירים, הדוחות הכספיים מהשנתיים האחרונות מבטאים עסקאות מלפני 3-4 שנים, כשמסתכלים קדימה הרווחיות תרד משמעותית".

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

זיסמן מזהיר מפני משבר כבד שעשוי להתרחש ברגע שהריבית תתחיל לעלות "הריבית הנמוכה כיום גורמת לאנשים לקחת הלוואות בלי חשבון. עלייה של 2%-3% בריבית יכולה להביא למפולת במחירים, שלא לדבר על עלייה של 4%-5%, זוגות צעירים שלקחו משכנתא של מיליון שקל עם החזרים של 4,000-5,000 שקל בחודש יהיו בבעיה. אני מאוד מקווה שהחזרת דירות לבנקים לא תהיה הדרך להפחתת המחירים" "רוב המשקיעים בנדל"ן הם לא אוליגרכים" "הדרך הנכונה היא ליצור מצב של התייצבות מחירים בשנה שנתיים הקרובות וירידה איטית של 2%-3% בשנה בתקופה של שלוש שנים. כשהריבית תעלה ישוחררו לא מעט דירות לשוק מצד משקיעים שיחפשו השקעה טובה יותר. צריך לזכור שרוב המשקיעים הם פנסיונרים שלקחו את כספי הפנסיה שלהם וקנו דירות, הם לא ה"אוליגרכים" העשירים, אנשים שקנו דירות במחיר של עד 1.5 מיליון שקל".

נציין כי באוקטובר 2013 העמידה למכירה חברת האם קרדן ישראל, הנמצאת בשליטת יוסף גרינפלד, 50% ממניותיה בקרדן נדל"ן כדי לעמוד בהתחייבויותיה לבעלי האג"ח והבנקים. "הצטרפתי לקרדן נדל"ן בפברואר אשתקד, עמדו בפנינו לא מעט אתגרים שווי השוק שלנו עמד על 130-140 מיליון שקל ואג"חים של פחות מ-3%. שנה וחצי אחרי שילמנו את הלוואות הבעלים והחזרנו את האג"ח בסוף מארס. ניסינו לבצע רכישה מוקדמת אך אף אחד לא היה מוכן . כיום שווי השוק שלנו נושק ל-400 מיליון שקל ואנחנו מתכוונים לחלק דיבידנדים", הסביר זיסמן.

כיום נמצאות בהליכי בנייה 1,052 דירות בבאר יעקב, רחובות, ירושלים, בית שמש, לוד, פתח תקווה ורמת גן "אני רוצה לראות את עצמנו במקום של 400 יחידות דיור כל שנה עם תמהיל מאוזן למעמד הבינוני-גבוה, גם בהתחדשות העירונית אנחנו מתכוונים להיכנס בעוצמה. בידי החברה גם חברת אלהר הנדסה שברשותה צבר הזמנות של כמיליארד שקל". כתבות מעניינות נוספות: זה אפשרי: 6 דרכים קלות לחתוך בריבית על המשכנתא - ולחסוך גם 44 אלף שקל אלו הדירות הכי זולות שנמכרו מטר מת"א - היכן שילמו 485 אלף שקל?