הקיפאון בדיור: צניחה של 25% במכירות בחודש אפריל, ובמאי - שפל חסר תקדים

ברבעון הראשון של 2014 נרכשו 26 אלפי דירות, ירידה של 21% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2013, כך עולה מסיכום ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר עבור הרבעון הראשון של 2014. ברמה החודשית, בחודש אפריל נרשמה צניחה חדה של 25% במספר העסקאות. לפי האוצר הסיבה לכך היא חג הפסח ולא תוכנית 0% מע"מ שהוכרזה בסוף מארס.

את הירידה בעסקאות ברבעון הראשון הובילו הזוגות הצעירים, עם ירידה של 26% לעומת הרבעון הקודם. משקלם בסך העסקאות ירד ל-37%, השיעור הנמוך ביותר בשנים האחרונות. ירידה בולטת במיוחד באזור חיפה, אשר ניכרת בו מאז תחילת 2013 השפעת הגבלות המימון של . את הירידה בעסקאות באפריל הובילו המשקיעים עם ירידה של 30% בהשוואה לחודש הקודם. בחודש אפריל נרשמה ירידה של 21% ברכישות מצד זוגות צעירים. באזורי ירושלים, ת"א, השרון ובאר-שבע נרשמו ירידות שבין 40-30 אחוזים ברכישות הזוגות הצעירים בחודש אפריל.

באוצר רואים מגמה בקרב הזוגות הצעירים: בחודש אפריל מחירה החציוני של דירה חדשה היה נמוך ב-18% ממחירה החציוני שרכשו ברבעון הראשון של השנה, בעוד בדירות יד שנייה עומד פער זה על 4% בלבד. "אין בידנו די נתונים כדי לקבוע באיזו מידה הירידה ברמת מחירי הדירות שרכשו הזוגות הצעירים משקפת ירידת מחיר "נקייה", ובאיזו מידה היא מושפעת משינוי בתמהיל העסקאות ('איכות הדירות'). אולם, עצם העובדה לפיה רק בסגמנט זה של השוק נמצאה ירידה ברמות המחירים, המתרכזת בפלח השוק של הדירות החדשות, יש בה כדי לרמז על שינוי התנהגות של הזוגות הצעירים ו/או הקבלנים בעקבות ההחלטה על הטלת מע"מ אפס בעת רכישת דירה ראשונה", מסבירים באוצר.

באוצר מציינים כי ברבעון הראשון נרכשו 9,400 דירות ע"י מי שהיתה להם זו דירתם הראשונה (מרביתם זוגות צעירים). זוהי הרמה הנמוכה ביותר של רכישת דירות ע"י זוגות צעירים מאז הרבעון הראשון של 2012, אשר עמד עדיין בצילה של המחאה החברתית. בהשוואה לרמת השיא במספר העסקאות שנרשמה ברבעון האחרון של 2013 מגיע שיעור הירידה ברכישות הזוגות הצעירים ל-26%, שיעור הירידה הרבעוני הגבוה ביותר שנרשם בסגמנט זה של השוק בארבע השנים האחרונות.

הירידה במספר העסקאות ברבעון הראשון של השנה הקיפה את כל האזורים, למעט אזור טבריה. באזורי ת"א והמרכז נרשמו שיעורי ירידה גבוהים מאלו שנרשמו ברמה הארצית, אולם באזורים אלו גם נרשמו שיעורי הגידול הגבוהים ביותר במספר העסקאות ברבעון האחרון של 2013. מנגד, באזור ירושלים, אשר רשם עליה מתונה של 7% ברבעון האחרון של 2013 (לעומת עליה של 29% ברמה הארצית) נמשכה החולשה במספר העסקאות ברבעון הראשון של 2014, עם ירידה של 27% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (לעומת יציבות במשתנה זה ברמה הארצית).

לגבי אזור טבריה בו נרשם גידול במספר העסקאות, מציינים באוצר כי גידול זה נובע במידה רבה מסיבה טכנית- מהלך של שיוך דירות לבני הקיבוצים באחד מקיבוצי האזור.

רמה גבוהה של רכישת דירות באזור המרכז בגלל עיר אחת
רמה גבוהה יחסית של רכישת דירות על ידי זוגות צעירים באזור המרכז (לא כולל ת"א), זאת הן על רקע שיווק של פרויקט רחב היקף בראש העין והן על רקע הסטה של ביקושים גם בדירות יד שניה לעבר ערים "זולות" יחסית. כשליש מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון הראשון היו דירות חדשות. 80% מתוכן היו בטווח מחיר של עד 1.6 מיליון שקל

בקרב המשקיעים חלה ירידה של 20% ברכישת דירות. במקביל נרשמה ירידה ברמת מחירי הדירות שרוכשת אוכלוסייה זו, בפרט ברמות המחיר הנמצאות תחת שיעורי המס הגבוהים שנוספו באוגוסט אשתקד.

אזור ת"א בולט עם עליה של 7 נקודות אחוז במשקל המשקיעים בסך העסקאות בהשוואה לרבעון האחרון של 2012, עם כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל (לעומת יציבות במשתנה זה ברמה הארצית). הסבר מרכזי לכך הינו רמות ההכנסה הגבוהות של רוכשי הדירות להשקעה בת"א. גידול ניכר במשקל בעלי "חברות ארנק" בקרב אוכלוסייה זו.

ירידה של 24% במכירות המשקיעים ברבעון הראשון, עם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח. העובדה לפיה שיטת החישוב הינה לינארית ביחס למשך תקופת ההחזקה בנכס, יש בה כדי למתן את הירידה במכירות המשקיעים. 42% ממוכרי הדירות להשקעה ברבעון הראשון החזיקו יותר מדירה אחת, שיעור כפול ממשקלם בסך אוכלוסיית המשקיעים.

צניחה במכירת דירות יד שניה
רכישת דירות יד שניה ירדה בשיעור של 25%, גבוה משמעותית מהירידה ברכישת דירות חדשות. אחד ההסברים לכך הינו רף ההשוואה הגבוה בפלח השוק של דירות יד שניה (רמת שיא ברבעון הקודם), על רקע מכירות מוגברות של משקיעים באותו הרבעון. ברבעון הראשון נרשמה ירידה חדה של 21% במספר העסקאות בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2013. תנודתיות גבוהה במספר העסקאות מאז תחילת 2013

לפי הסיכום החודשי, נתונים ראשוניים לחודש מאי מצביעים על רמה נמוכה ביותר של עסקאות, הנמוכה ביותר מאז מאי 2003.

כתבות מעניינות נוספות:
תשובה מוכר דירות בת"א ב-1.28 מיליון שקל - האם זה באמת מחיר מציאה?
מע"מ 0% למי שלא שירת: 26 פרויקטים בפחות מ-950 אלף שקל - כמה במרכז?