קונים דירה בפרויקט תמ"א 38? דברים שחייבים לדעת לפני שלוקחים משכנתא

בתקופה האחרונה ניתן לראות יותר ויותר יוזמות של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 יוצאות לדרך, במיוחד באזור המרכז –חלקן תמ"א 38(1) במסגרתה מוסיפים קומות על בניין קיים, וחלקן תמ"א 38(2), קרי הריסה ובנייה מחדש של הבניין עם תוספת קומות. אין ספק שמדובר במגמה חיובית ביותר לאור מצוקת הדיור הקשה ומצבם הירוד של הבניינים במרכזי הערים, שרובם לא יעמדו ברעידת אדמה בינונית. אולם מה קורה ככאשר הקונים מבקשים ליטול משכנתא עבור דירה בפרויקט של תמ"א 38? מתברר שהמשימה לא תמיד כל כך פשוטה.

לפי ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, עסקאות שעשויות להיות בעייתיות הן של רכישת דירה יד שנייה מאדם פרטי בבניין שחתם על הסכם לתמ"א 38 ונרשמה בו הערת אזהרה עבור הקבלן, ורכישת דירה עתידית חדשה בפרויקט והחלפת דירה ישנה בחדשה בפרויקט.
"בשלב שעד הסכם שיתוף עם יזם וטרם נרשמו בטחונות הערת אזהרה עבור היזם, לא אמורה להיות בעיה. הבעיה מתחילה משלב רישום הבטוחה עד לשלב עליית הטרקטור על השטח, המוגדר כתקופת ביניים".

אז מה צריך להציג לבנק בעת נטילת משכנתא? נוהל של הבנקים דורש את המסמכים הבאים בפרויקטים מסוג של תמ"א 38:

1. נסח טאבו עם היחידה רישומית החדשה שנוצרה לטובת הדירות החדשות שצמודות לבניין
2. הסכם תמ"א 38 עם הדיירים
3. מספר יחידות הדיור הישנות והחדשות

בנוסף למסמכים אלה, נוהל בנק דורש את המסמכים הבאים, מסמכים הנדרשים בכל מקרה של רכישת דירה מקבלן:
1. נסח טאבו / אישור זכויות וכד' - עדכני ככל האפשר
2. ח.פ של הקבלן
3. מספר הבניינים שהקבלן בונה
4. היסטוריית בנייה של הקבלן – פרויקטים נוספים שבונה / בנה
5. בפרויקט הנרכש:
א. מספר הדירות שנמכרו
ב. שלב בנייה
ג. סוג הדירות : מספר חדרים / פנטאהוז / דירות רגילות

במידה ומדובר בפרויקט ללא ליווי בנקאי, נדרש הסכם קומבינציה

רכישת דירה חדשה לפני הסכם עם בנק מלווה וקבלן
קיימים מקרים בהם יזמים מוכרים במייזמי תמ"א 38 דירות עתידיות בהסכם מטלה, וזאת טרם בחירת קבלן ובנק מלווה. כל עוד לא נחתם הסכם סופי עם קבלן ובנק מלווה, הבנק לא יתייחס לעסקאות מסוג זה ולא יאפשר מתן משכנתא. נהוג בעסקאות אלו להגן על הלווים באמצעות סעיף המאפשר ביטול העסקה מצד הרוכש בתנאי שלא יקבל אישור למשכנתא עם קבלת ההסכם הסופי מול הקבלן ואישור הבנק מלווה.

שדרוג מדירה ישנה בבניין שעובר תמ"א 38 לדירה חדשה באותו הבניין
במקרה בו בעל דירה קיימת, בבניין העובר תמ"א 38, מעוניין לשדרג לדירה החדשה המתווספת וזקוק להגדלת משכנתא לצורך ביצוע המשימה, הבנק יתייחס לדירה הקיימת כחלק מההון העצמי ולדירה העתידית כבטחון לכסף החדש למשכנתא. בהתאם לכך, הבנק למשכנתאות יירצה להחזיק בביטחונות מספקים וייבחן את ההיבט המשפטי בצורה רחבה יותר, לדוגמה – במידה ולא בוטלה החלוקה בבניין (פרצלציה) יבקש הבנק לרשום ביטחון גם על הדירה הישנה וגם על הדירה החדשה, במידה ובוטלה הפרצלציה, ידרוש לרשום הערת אזהרה על כל הבניין, כאשר הקבלן המשמש כחברה משכנת יבצע את ניהול רישומי הדירות הספציפיים.

הגדלת משכנתא לדירה קיימת בבניין שעובר תמ"א 38
בנוסף לעסקאות רכישה, מתקיימות לא פעם בקשות להגדלת האשראי על נכס קיים בבניין אשר עובר תמ"א 38, אך כאשר נרשמה הערת אזהרה לקבלן נדרשים אישורים מיוחדים לצורך תיקון הבטוחה לבנק למשכנתאות, לכן עדיף לתכנן את הדרישות תחילה ולא להמתין לסוף.

לדוגמא: בעל דירה בבניין שעובר תמ"א 38 (1) (תוספת של קומות לבניין קיים) ברמת גן מעוניין לבצע שיפוץ לדירה במהלך תקופת הבנייה, וכן לרכוש חנייה מהקבלן. בעל הדירה מעוניין להגדיל את המשכנתא על דירתו, עד ל-50% משוויה. הבנק למשכנתאות יגדיר את מטרת הכסף כהשבחה ועל כן הריביות יהיו טובות יותר מהלוואה לכל מטרה ובהתאם לכך שחרור הכסף בפועל יהיה בעתיד ולאחר שהקבלן רשם את הערת האזהרה.

כדי להימנע מהבירוקרטיה העתידית, ניתן לבקש מהבנק למשכנתאות, טרם תחילת תהליך הגדלת המשכנתא, לתקן את שטר המשכנתא לסכום ללא הגבלה ובכך להימנע מהצורך העתידי בתיקון הרישומים עבור הבנק – לדוגמה, במצב בו קיים שטר משכנתא על סכום של 600 אלף שקל והמשכנתא שנותרה עומדת על 500 אלף שקל, במידה ויבקש בעל הדירה להגדיל את המשכנתא ב-200 אלף שקל, יאלץ לתקן את הרישומים עבור הבנק כי האשראי על הנכס יעמוד כעת על 700 אלף שקל. אם לא היו עוברים את ה-600 אלף שקל לא הייתה כל בעיה. אם לא נתקן מבעוד מועד, נדרש לאישורים מצד היזם לצורך תיקון הבטוחה, דבר שעשוי לעכב את ביצוע ושחרור הכספים ואף לפגוע בריביות שהבנק התחייב להן בהצעתו להגדלת המשכנתא שתקפה ל-12 ימים.

ערן כרמל אומר כי רכישה של דירה בפרויקט של התחדשות עירונית צריכה להיעשות ביתר זהירות מאחר והנושא עצמו עדיין טרי וכל פרויקט נבחן כשלעצמו, לא פעם כתקדים. "בהתאם לכך, מומלץ לקבל אישורים עקרוניים למסגרת אשראי, עוד טרם העסקה, וכאשר מתבשלת עסקה ספציפית לדרוש מהבנק למשכנתאות להתייחס לעסקה ולאשר את הפרויקט באופן ספציפי".

"אין בעיה משפטית לבצע שעבודים או עסקאות ברכוש המשותף"
עו"ד יורם חגבי חגי, יו"ר משותף בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין בישראל, אומר: "בתמ"א 38 אין כל בעיה משפטית לבצע שעבודים או עסקאות ברכוש המשותף שכן קיימת התחייבות של אגף רישום והסדר מקרקעין מה-7 במאי 2008 האומרת שאין מניעה מרישום הערות אזהרה בגין התחייבות לעסקאות על רקע חוק החיזוק בחלקת הרכוש המשותף, כאשר יש הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות ו-66% מבעלי השטחים המשותפים".

עו"ד חגבי חגי מסביר כי בדרך כלל הזכויות המשועבדות לבנק הן זכויות הבנייה, קרי הרכוש המשותף שחולק לדיירים, כלומר בתמ"א 38 שכולל תוספת של קומות לבניין קיים מפרידים בין החלק הקיים לחלק העתידי. בתמ"א 38(2) המצב הרבה יותר פשוט כי משעבדים קרקע ריקה.