דודו זבידה: "תסתכלו על עלות הבניה, אני לא רואה איך מחירי הדירות יורדים"

שינוי ארגוני קבוצת פישמן, בבעלותו של אליעזר פישמן, הציגה היום את המבנה החדש של החברה, אשר יאחד כעת את שלוש החברות כלכלית ירושלים, מבני תעשיה ודרבן תחת חברה אחת 'קבוצת מבנה'. דודו זבידה, מנכ"ל החברה, אמר: "מצאנו שמבני תעשייה היא החברה היותר זכורה ומוכרת מבין שלושת החברות, כחלק מהמהלך איגדנו את שלושת החברות תחת אותו המטה מתנהלים כחברה אחת לחלוטין, למעט הכספים שנפרדים עדיין בין חברה לחברה. מדובר בצעד של התייעלות וחסכון לא קטנים מבחינתנו. יצרנו התמחות על פי סגמנטים משרדים, מסחר, תעשייה ומגורים".

"המהלך יצר חיסכון שיכול להגיע ל-10 מיליון שקלים"

זבידה טוען כי המהלך מוביל לחסכון בשני מנכ"לים: "חתכנו את הרובד העליון היקר והגדלנו את הרבדים של השיווק, התחזוקה וההנדסה נשקיע כעת יותר ברמת השטח. המהלך יצר חיסכון שיכול להגיע ל-10 מיליון שקל, הוא יגיע ישירות לשורת הרווח, חסכון שייצר אפסייד. אנחנו יותר רזים מבחינת המטה, אך יודעים לתת שירות יותר טוב ללקוח. אחד מהדברים היה להקטין את רמת ההסתמכות על גורמים חיצוניים. הקמנו מחלקה משפטית מאפס".

"אנחנו מתחזקים בארץ" כיום כ-50% מפעילות הקבוצה היא בארץ ו-50% בחו"ל. "אנחנו מתחזקים בארץ, לא מוצאים לנכון לקנות היכן שאין לנו ניהול חזק, יש לנו הנהלה חזקה בישראל, בגרמניה, וקנדה אנחנו עם יחידות ניהול משלנו, ברוסיה אנחנו מנהלים באמצעות מירלנד, ומצרפת אנחנו בשלבי יציאה. בשנתיים וחצי האחרונות מימשנו נכסים בהיקף של כ-5.5 מיליארד שקל והחזרנו חוב בהיקף 4.8 מיליארד שקל.

"אנחנו נמצאים במצב של יציאה להתקפה יותר עבודה על יזמות, פיתוח עסקי, להשביח את הקרקע. ירדנו לאחוז מינוף של כ-4% בשנתיים האחרונות. רוצים להקטין את המינוף בצורה נוספת ולהשביח את הנכסים הקיימים. בשוק של היום אנחנו לא רואים שום סיבה לרכוש נכסים בתשואה שיש. כמות הנדל"ן שיש בידנו אדירה, כל קרקע היא מלאי, יש לנו מבנים תעשייתיים בכל הארץ מתכננים כיום מחדש את הקרקעות".

• האמת על אליעזר פישמן - ולמה הוא ימשיך להיות מודל לחיקוי?
• חייו ומותו של אליעזר פישמן - הטייקון שאיבד נכסיו, אבל לא את חבריו

לחברה בסך הכול שטחי נכסים מניבים בהיקף של כ-3.6 מיליון מ"ר 1.85 מיליון מ"ר בישראל ו-1.78 מיליון מ"ר בחו"ל. שווי הנדל"ן להשקעה של החברה עומד על 15.75 מיליארד שקל ושווי הקרקעות לבנייה ולמכירה עומד על כ-1.3 מיליארד שקל. מבין מנועי הצמיחה העתידיים של החברה ניתן למנות את פרויקט החברה בסנט פטרסבורג, רוסיה בהיקף כולל של כ-9,000 יחידות דיור, הנמצא לקראת שלב ד', מרכז מסחרי במערב ראשון לציון ליד הסופרלנד, מגדל משרדים שעתיד לקום מעל מבנה קיים באזור התעשייה ושני פרויקטים של משרדים ומסחר בחולון.

דירות בתל אביב וצור יצחק בתחום המגורים החברה מתכננת לבנות כ-900 יחידות דיור בצור יצחק, פרויקט מגורים, מסחר ומשרדים ברחוב עמינדב בתל אביב שיכלול 170 יחידות דיור ופרויקט מגורים ומסחר ברחוב הסוללים שיכלול 330 יחידות דיור.

"בראייה שלי ושל החברה אנחנו לא רואים ירידה צפויה במחירי הדירות זה נובע מעלות הבנייה של הדירות, אף אחד לא מתייחס לזה אבל עלות הבנייה של דירה נעה בין 800 אלף שקל ל-1.1 מיליון שקל ליחידת דיור במגדלים, בבניין נמוך יותר מגיע ל-800 אלף שקל", אומר זבידה. מחיר הקרקע זה 200-300 אלף שקל במקומות הזולים ועד למעלה ממיליון שקל ביקרים. בצורה הזאת מחיר יחידה ממוצעת מגיע ל-1.4-1.7 מיליון שקל. התוכניות של הממשלה ייצרו בסופו של דבר עליית מחיר".

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

זבידה טוען כי כל הביקושים שנעצרו ב-4 החודשים האחרונים ייצאו לשוק - "בדרך מה קרה? קבלנים כבר לא מוכרים חודשיים שלושה, מדד תשומות הבנייה עלה, המימון עלה. מצד שני, התנועה של הציבור לפריפריה היא הנכונה, לא כולם צריכים לגור בתל אביב, יש דירות זולות ביבנה, בחיפה, צור יצחק. הבעיה הגדולה היא התשתיות. הייתי לוקח את הכסף שלפיד משקיע במבצעים פופוליסטיים ומשקיע בתחבורה, ברכבות, בתשתיות. אנחנו בסדר גודל היום בישראל של למעלה מ-1,500 יחידות דיור בתכנון, בפועל בונים כרגע 200 יח"ד. הזזנו חלק מהפרויקטים לתכנון בגלל חוסר הוודאות".

בנוגע לשוק המשרדים, זבידה טוען כי ניסה להסב שטחי מסחר למגורים, אך נתקל בחומה בצורה מצד העיריות "אף עירייה לא מעוניינת להסב, עירייה תכנונית היא ארוכת טווח היא צריכה ליצור תמהיל נכון בין תעסוקה למגורים, בחו"ל יש הרבה בניינים מעורבים, בארץ זה לא קיים".

זבידה סבור שמחירי המשרדים בארץ נמוכים מאוד - "קבוצות הרכישה יצרו שינוי בביקושים לנכסים ולא יודעים איך זה ישפיע, אנחנו לא בונים משרדים כיום. אני מאמין שבטווח הרחוק מחירי המשרדים יצטרכו לעלות. מצד שני אנחנו רואים התרחבות של גופים שלוקחים שטחים הרצליה מלאה, יקום מלא לגמריי. בראש העין הבעיה היותר קשה היא הארנונה שטיפסה והפכה להיות פחות תחרותית, גם תחרותית לא טיפלה בעצמה, מצד שני בונים שם הרבה מאוד יחידות דיור והמקום ימשוך תעסוקה נוספת".

כתבות מעניינות נוספות: מחיר רצפה: באיזו עיר נמכר קוטג' דו משפחתי 6 חד' ב-850 אלף שקל? מריל לינץ': "ה-S&P 500 יגיע ל-2,000 נק' השנה" - מהם הסקטורים המומלצים?