מבטלים עיר: זה מה שיקרה למחירי הנדל"ן בבת-ים ברגע שהיא תאוחד עם תל אביב

השבוע הודיע משרד הפנים על מינויו של בני וקנין, ראש עיריית אשקלון לשעבר, בראש ועדת חקירה לבחינת איחוד העיר בת ים עם תל אביב-יפו. עיריית בת ים עתרה בחודש מארס 2014 לבג"צ נגד שר הפנים גדעון סער ונגד שלוש העיריות הסמוכות לבת ים תל אביב יפו, חולון וראשון לציון במסגרתה דרשה לחלק מחדש את ההכנסות בין בת ים לבין שלוש הערים השכנות לה.

עד כה בוצע מספר מצומצם ביותר של איחוד רשויות מקומיות, לרוב של ישובים קטנים עם אוכלוסיות קטנות לתוך ערים גדולות יותר דוגמת מכבים רעות עם מודיעין או נווה מונוסון ויהוד. לחילופין, אוחדו ישובים קטנים לישוב אחד דוגמת קדימה וצורן וכוכב יאיר וצור יגאל. מאז איחודן של תל אביב ויפו בשנת 1949 לא בוצע בישראל מיזוג בין שתי ערים גדולות ומשמעותיות. Bizportal בחן עם מספר מומחי נדל"ן כיצד איחודן של תל אביב ובת-ים ישפיע על פיתוח בת-ים ועל מחירי הנדל"ן בתחומה:

"השפעה דרמטית"

"איחוד הערים ישפיע באופן דרמטי על שוק הדיור של בת-ים, במיוחד על האזורים הסמוכים לים", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "מחיר הדירות הסמוכות לים בתל אביב הוא כפי ארבעה מזה שבבת-ים, לכן הפער צפוי להצטמצם משמעותית, לא צפויה להיות לכך השפעה על מחירי הדירות באזור זה בתל אביב".

אולם לפי דנוס ייקח עשור או שניים עד שיתייחסו לעיר כחלק אינטגרלי מתל אביב "השכונות הפנימיות בעיר יתנהלו כמו השכונות הפרבריות של תל אביב, דוגמת יד אליהו וכפר שלם, ולדעתי יהיה יותר קל למכור נכסים בבת-ים. הנקודות הבעייתיות של העיר הן האוכלוסייה החלשה יותר כלכלית והצפיפות היחסית שלה, אך כשנסיעה למרכז תל-אביב תיקח רבע שעה בלבד ברכבת הקלה המוקמת, אין ספק שכל אזור דרום בת-ים ישתנה, דבר שטומן בחובו פוטנציאל לעליית מחירים לאורך תוואי המסילה."

• השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
• "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"השם תל אביב יותר טוב"

"בשל המחסור בקרקעות והבנייה הצפופה, מקודמות בעיר מספר רב של יוזמות פינוי בינוי חברת אמריקה ישראל השקעות מקימה בין הרחובות יוספטל-ניסבאום והכ"ט בנובמבר את מיזם הפינוי בינוי הגדול בעיר, במסגרתו יפונו 427 יחידות דיור ובמקומן יוקמו כ-2,100 חדשות. דרור תורן , משנה למנכ"ל החברה, אומר כי אם משווים את בת-ים לתל אביב אז ברור המותג תל אביב נחשב יותר, אולם אם משווים את שכונות דרום תל אביב לשכונות צפון בת-ים אז המשוואה משתנה לטובת בת-ים.

"ייתכן שבמקרה של איחוד העיר, פרויקט הפינוי בינוי שאנחנו מקימים ייחשב לפחות טוב בהשוואה להיום מאחר ויוגדר כחלק מדרום תל אביב", אומר תורן, "אולם בטווח הרחוק כשנראה איחוד אינטגרלי בין הערים המצב ישתנה, בסופו של דבר השם תל אביב על גבי תיבת הדואר יותר טוב לכל הדעות. יתרון נוסף הוא החלת ארנונה תל אביבית שמשמעותית נמוכה יותר מזו שמשולמת בבת-ים".

תורן מסביר כי מהלך האיחוד בין הערים עשוי לפגוע בתנופת ההתחדשות העירונית בבת-ים "תל אביב יחסית קשה באישור תוכניות פינוי בינוי, אני לא מאמין שראש העירייה רון חולדאי, או כל ראש עיר שיבוא אחריו יבטל תוכניות קיימות, אולם הוא עשוי לומר שהשכונה החדשה מספיק צפופה ויפסיק לאשר תוכניות חדשות, זה עשוי להוביל לעליות מחירים באזור. מנגד, חולדאי, אשר מפתח את תל-אביב לעיר אירופית לכל דבר יהפוך גם את בת-ים לכזו, יחס שלא היה מתקבל אם בת-ים הייתה נותרת עצמאית. אך בסופו של דבר הגורם שנותן את הערך לאזור הוא האוכלוסייה, וכפי שלא בטוח שבעוד 15 שנה ישתפר מצבה הכלכלי של אוכלוסיית שכונות שפירא והתקווה בדרום תל אביב, לא בטוח שבת-ים תעבור שינוי כה גדול."

• פסק דין היסטורי: חברות נדל"ן שזכו ב"מחיר למשתכן" זכאיות להחזר מיליוני שקלים במס רכישה
• זיהום בשליש משדה דב: בדיקות חושפות חומרי PFAS במתחם הענק
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

"עדיף לאחד ישובים קטנים"

בניגוד לדנוס ותורן, עדינה חכם , מנכ"לית אנגלו סכסון, אשר כיהנה כמנכ"לית עיריית יהוד בתקופת האיחוד עם נווה מונוסון ב-2004, לא מאמינה שאיחוד הרשויות ישפיע על מחירי הדירות בבת-ים "מדובר בערים מאוד שונות עם אופי שונה לגמרי, לא יצליחו להפוך אותה לחלק אינטגרלי מתל אביב. איחוד ישובים הוא דבר טוב ונכון, אבל עבור ישובים קטנים עם גדולים, אבן יהודה עם נתניה או גבעתיים עם רמת גן. במקרה הזה כל עיר ממותגת אחרת, אם כבר אז הייתי מאחדת בין חולון ובת-ים, יש מעבר אוכלוסיות בין שתי הערים, אין הרבה תל אביבים שיעברו לגור בבת-ים".

ואיזו השפעה תהיה למהלך על שוק המשרדים בבת-ים? כיום מוקם בעיר אזור עסקים חדש בשם UP, במקום אזור התעשייה בדרום העיר, אשר יכלול ע-28 גורדי שחקים של שימושים מעורבים של מסחר, משרדים, מגורים, מלונאות ומתחמי תרבות. אליאב עיני , מנכל משותף במעוף יועצי נדל"ן, לא מעריך שיחול שינוי בתוכניות האזור במידה והערים יאוחדו "המרחק הגיאוגרפי בין אזור המשרדים של בת-ים לזה של תל אביב הוא גדול ולכן יש מקום לשני המתחמים. לא מספיק להדביק לאזור את השם תל אביב, זה לא ישפיע על יוקרתו צריך ליצור מאסה איכותית, כפי שעשו באזור רמת החי"ל כדי שהאזור יצליח, מה גם שלא חסרים משרדים בתל אביב. עם זאת, סביר להניח שהארנונה תהיה נמוכה יותר במשרדים בבת-ים".