העיר הראשונה בארץ שאיכלסה פרויקט פינוי בינוי נמצאת הרחק מת"א - ויש בה סיכוי לבוננזה נדל"נית

תחום הפינוי בינוי בישראל מקרטע, ולמרות הצפת התקשורת בנושא, עדיין ניתן לספור על יד אחת את מספר המיזמים שיצאו לדרך ואוכלסו. הערים המתקדמות ביותר בתחום כיום, אשר בהן ניתן למצוא פרויקטים שהושלמו הן קריית אונו ויהוד מונוסון ועיר אחת פחות צפויה, שאינה נמצאת באזור המרכז וזו חיפה.

רחוב חביבה רייך, בשכונת נאות רמז, בין הכרמל לשכונת נווה שאנן, מאופיין בשיכוני רכבת של דירות 40-70 מ"ר שנבנו בשנות ה-50 וה-60, שמושכרות בעיקר לסטודנטים שלומדים בטכניון ובאוניברסיטת חיפה. בשנים האחרונות עיריית חיפה פועלת באופן יסודי לחידוש השכונה, ובשטח ניתן לראות כבר מספר בניינים שהושלמו או נמצאים בהליכי בנייה ואישור.

"הקמנו את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בארץ שאוכלס, עוד לפני קריית אונו, אומר אייל צ'רנוביצקי, מנכ"ל רשת התיווך ישיר, ומנהל פעילות קבוצת 'גרינברג את שניאור'. הקבוצה אכלסה כאמור בניין אחד עד כה, צפויה להתחיל לבנות את השני בתחילת 2015 ובעוד חודש תתחיל לשווק בניין נוסף. תוך כך, שני בניינים נוספים נמצאים כעת בוועדה המקומית במצב של הגשה להיתר בנייה, אשר יכללו 77 דירות. בסך הכול 5 הבניינים יכללו כ-270 דירות.

הדיירים בפרויקט מוותרים על דירות 2-2.5 חדרים בשטח של 40-55 מ"ר וחוזרים לדירות של 70-75 מ"ר חדשות עם מרפסת של 12 מ"ר ומחסן. הדירות שנמכרות בפרויקט של של 4 חדרים, 100 מ"ר, הנמכרות ב-1.1 מיליון שקל, דירות 4.5 חדרים בשטח של 110 מ"ר שמוצעות תמורת 1.2 מיליון שקל, דירות 5 חדרים בשטח 116 מ"ר המוצעות תמורת 1.25 מיליון שקל ופנטהאוז בשטח של כ-170 מ"ר המוצע תמורת 1.8 מיליון שקל.

"להתמקד בדירות שעולות כיום 700-800 אלף שקל"
"הרבה משקיעים קנו דירות באזור והמגמה של עיריית חיפה היא להקים שכונת מגורים חדשה בלב העיר", מסביר צ'רנוביצקי. לדבריו קשה מאוד למצוא כיום דירות למכירה באזור כי כול מחכים – "לדעתי כדאי כיום לבחון דירות בשכונות נווה שאנן ורוממה, שכונות ה"מיד-קלאס", לא היקרות ביותר עם אוכלוסייה טובה. יש בנייני שיכון של 3-4 קומות על שטחים נרחבים שבהחלט מתאימים להתחדשות עירונית. כדאי להתמקד בדירות שעולות כיום 700-800 אלף שקל, אחרי התחדשות עירונית הן יהיו שוות מיליון".

חברה נוספת שפועלת באזור היא אלמוג כ.ד.א.י אשר מקדמת יחד עם היזם בני קליין פינוי של שני בניינים ברחובות חביבה רייך ויחזקאל, כל אחד מהם כולל כיום 24 דירות. ביחזקאל ייבנו 56 דירות וברייך 72. "אנחנו נמצאים בשלבים מתקדמים לאישור הפרויקטים", אומר יקי אמסלם, מנכ"ל החברה. "כל מפונה מוותר על דירת 50-70 מ"ר ומקבל תוספת של 10 מ"ר, מרפסת שמש, חניה וממ"ד".

"יונה יהב נותן דחיפה יפה לעיר"
"בחיפה יש ועדה שפשוט דוחפת קדימה מייזמי התחדשות עירונית", אומר אמסלם. "ערך הקרקע לא גבוה, מחירי הדירות שפויים וההיצע נמוך מאוד. חיפה הייתה בתרדמת הרבה שנים, לא היו פרויקטים חדשים. פתאום הגיע יונה יהב שעשה סדר עם מחלקת ההנדסה והקרקעות מופשרות, הוא נותן דחיפה יפה לעיר וסימן את רמות רמז כאזור להתחדשות עירונית, יש תב"ע קיימת וזה יתרון משמעותי. זה מראה שלא צריך חוק מע"מ 0% כדי להביא היצע דירות במחירים שפויים".

אלמוג תמכור בבניינים דירות 6 חדרים בשטח 126 מ"ר תמורת 1.6 מיליון שקל, ודירות קטנות יותר של 4 חדרים בשטח של 80-90 מ"ר שיימכרו ב-1.1 מיליון שקל.

עבור המשקיעים, אמסלם טוען שכדאי היום להתמקד באזורים של הדר עליון תחתון בדירות שנמכרות סביב ה-600 אלף שקל. לגבי שכונות בת גלם ונווה דוד מעריך אמסלם שהמשקיעים כבר איחרו את הרכבת, מאחר שדירות שנמכרו בעבר ב-200 אלף שקל מוצעות כיום כבר תמורת 600 אלף שקל. צריך לציין שמאוד קשה למצוא דירות למכירה באזור. היתרון שלו שהוא יושב בקו ראשון לים וקרוב לרכבת.

*** בהכנת הכתבה סייעה חברת 'יפעת מכרזים', בעלת מאגר המידע 'יפעת פרויקטים'