מיוחד לסוכות: 4 דירות שהפכו לסמל (ואחת קטנה במיוחד) - כמה הן שוות?

האדריכלים בישראל נוהגים "ללכת על בטוח" ולהעניק לבנייני המגורים מראה שבלוני ושמרני עד כדי כך שקשה מאוד להבדיל בין שכונת אם המושבות בפתח תקווה לבין קריית השרון בנתניה או מצליח ברמלה. אולם לעיתים נדירות מצליחים האדריכלים להעיז ולהפתיע עם בניינים בעיצובים לא שגרתיים אשר הופכים לסמל ליופי, או לכיעור, הכול בעייני המתבונן.

במיוחד לסוכות, Bizportal בחן יחד עם אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כיצד קובעים הערכת שווי לדירות בבניינים חריגים או בשטח חריג.

דנוס טוען כי "גישת ההערכה בה משתמשים לרוב היא גישת ההשוואה הישירה שעל פיה, מאתרים עסקאות השוואה בסביבת הנכס אותו מעוניינים להעריך ומבצעים התאמות לשווי, על בסיס הפרמטרים הפיזיים, התכנוניים והגיאוגרפיים שלו. רק לעיתים רחוקות מאוד, גובר מרכיב מסוים על פני המרכיבים האחרים באופן מובהק וכמעט תמיד נותרת סוגיית המיקום (בעיר, ביישוב, בשכונה ובמבנה) כחשובה ביותר בקביעת ערך הנכס. הדוגמאות שינותחו להלן הן בדיוק כאלה: נכסים שהינם כה חריגים מבחינת מאפיין אחד שלהם, עד שהערכתם הופכת לאתגר מיוחד עליו יש להתגבר".

1. בית הספירלה ברחוב צל הגבעה 13, רמת גן: לא צריך לנסוע לפארק גואל בברצלונה. ניתן לטייל לרמת גן ולחזות בפלא "הבניין המשוגע" שנבנה בשנת 1990. אין ספק שהמבנה נבנה באחד הרחובות הטובים, מבוקשים ויוקרתיים ברמת גן. עם זאת, מדובר במבנה בעל ארכיטקטורה ייחודית, מעין פסל סביבתי חריג בנוף המקומי, עובדות המעפילות על מיקומו המשובח.

מה הם השיקולים שצריך להביא בחשבון? ראשית, כמובן צורתו החריגה שהיא עניין של טעם. דבר זה מצמצם דרמטית את אוכלוסיית הקונים הפוטנציאליים. הישראלים הידועים בשמרנותם אוהבים מבנה קובייתי, אוהבים חדרי מדרגות פנימיים ואוהבים מעליות. בכל הדברים הללו המבנה אינו מצטיין ובכלל רבים, יעדיפו לראות את הפסל ולא להתגורר בו דווקא. מאידך, לקונה שיידע להעריך את איכויותיו האדריכליות של המבנה, כמעט ואין מחיר שלא יהיה מוכן לשלם. הבעיה היא שקונה כזה לא מגיע כל יום".

• מחירי הדירות בירידה - איפה יהיו הירידות המשמעותיות ביותר?
• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?

בשפה השמאית, לפי דנוס, הוא נקרא "קונה מיוחד" והעובדה כי הנכס יעמוד זמן רב יותר עד למציאתו של קונה זה, היא ההפחתה בשווי שיש לייחס למבנה הייחודי. כ"כלל הייתי אומר כי במבנה זה, סך היתרונות מקזז את סך החסרונות ולכן, עסקאות השוואה בסביבה עשויות לגלם גם את שוויו האמיתי".

בהערכה גסה, המחיר למ"ר בבניין עומד על כ-20 אלף שקל. בהתחשב בכך שגודל הדירות הוא כ-115 מ"ר מדובר בשווי מוערך של כ-2.3 מיליון שקל 2. מגדל הגן, רמת גן (רחוב החרוזים): את מבנה דמוי החללית, שתוכנן על ידי האדריכל אילן פיבקו,לא ניתן לפספס כשנוסעים על נתיבי איילון. המגדל נהנה כמו בבית הספירלה מאדריכלות ייחודית, אם כי בגירסתה האולטרה מודרנית. המבנה נראה שמאיים להתנתק כל רגע מהקרקע ולהמריא לחלל. מהבחינה הזו מהווה יצירה אורבנית מיוחדת במינה, כשמיקומו על שפת פארק הירקון, רק מעצים אותו. בניגוד למבנה הספירלה ובמבט מקרוב ניתן להבחין שדווקא יחידות הדיור שבו, הנהנות מנוף פנורמי הנשקף מקירות המסך המקיפים את כל הקומות, מהוות חלל מגורים ריבועי וסטנדרטי (אם כי גדול יחסית), הנהנה מכל מה שיש לעולם המודרני להציע מעלית, נוף פתוח ופרטיות של מגדל במבנה חדיש.

לפי דנוס, המיקום הייחודי, כשבסביבה המיידית כמעט ואין בניה לגובה, רק משפרת את שוויו. "אין ספק שהמבנה מהווה נכס אשר סך יתרונותיו עולה משמעותית על החסרונות (אם קיימים) ובתור שכזה הינו אטרקטיבי ומבוקש. אם היינו צריכים לערוך התאמות מהבנייה המרקמית הסטנדטית בסביבה, מדובר בתוספת של עשרות אחוזים בגין מרכיבי התכנון, הנדירות המיקומית והאדריכלית וזאת, מבלי לפגוע כהוא זה במידת השימושיות של הנכס לישראלי המצוי (ובמקרה זה גם העשיר מאוד). מבנה גאוני מבחינה שמאית, במיקום ייחודי, השווה הרבה יותר מסביבתו".

• רפורמת מיחזורי המשכנתאות: מה בדיוק משתנה ואיך זה ישפיע עליכם?
• תוכנית הענק בדלית אל כרמל: תוקם שכונה חדשה עם 7,000 יח"ד
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בהערכה גסה, המחיר למ"ר במגדל עומד על כ-35 אלף שקל למ"ר. מחירה המשוער של דירת 4 חדרים בשטח של כ-361 מ"ר עומד לפיכך על כ-12.6 מיליון שקל, מחירה המשוער של דירת 3.5 חדרים בשטח 87 מ"ר עומד על כ-3 מיליון שקל ומחיר הדופלקס בשטח של 400 מ"ר בקומה השישית מוערך בכ-14 מיליון שקל. 3. הבית המשוגע ברחוב הירקון 181, תל אביב: מה לא נכתב או נאמר על הבית המיוחד הזה, אשר עובר כרגע שיפוץ, ודומה אף הוא ליצירותיו של גאודי בברצלונה. גם הוא כמו מגדל הגן משלב מעטפת ייחודית עם דירות דיי סטנדרטיות הנסתרות מאחור. חוזקותיו של המבנה מיקומו עם חזית לים ובסמיכות לכיכר אתרים (שיש שיאמרו שהינה חיסרון דווקא), ארכיטקטורה ייחודית המחביאה בניה דיי סטנדרטית שמבטיחה שימושיות טובה. חולשותיו מיקומו בחזית לרחוב הירקון הרועש יחסית, העובדה שמדובר במלבוש ייחודי בסביבה בה קיימים מבני מגורים רבים וסטנדרטיים שפחות מרתיעים חלק מהלקוחות ועלויות אחזקה, שמן הסתם יהיו גבוהות יותר ממבנים אחרים, הן בשל הקרבה לים והן בשל הטיפול הלא שיגרתי שהמעטפת צריכה לעיתים עבור.

דנוס מדגיש כי "במקרה זה נראה כי בשל העובדה שקיימים לא מעט נכסים לאורך הירקון, המסוגלים לספק את אותה החוויה למשתמש כמו במבנה זה, והעובדה כי יימצאו פחות קונים לנכסים במבנה, למרות הסביבה המבוקשת והמחירים הגבוהים, ראויה הפחתה כלשהי לשווי המבנה הנובעת כתוצאה מייחודיותו והעדר הנדירות בו".

בהערכה גסה, המחיר למ"ר בבניין עומד על כ-30 אלף שקל בדירות הסטנדרטיות. כלומר, דירת 2.5 חדרים בשטח 75 מ"ר בקומה הראשונה תוערך בכ-2.25 מיליון שקל. הבית הירוק ביפו (רחוב יפת 91 בשכונת עג'מי ביפו): מבנה עתיק זה, כבר נכנס בז'אנר הבתים לשימור שתפס תאוצה רבה בשנים האחרונות. האיפיון הייחודי שלו, ביחס לסביבתו ההיסטורית ממילא, הוא צבע הירוק בקבוק העוטף אותו, "בעיה" הניתנת לפתרון למי שזה מפריע. מיקומו ביפו בסמיכות לאתרי הבילוי והפנאי שלה רק מוסיפים לאופיו הצבעוני. נדירות המבנה הופכת אותו למבוקש ביותר ומבחינה זו הוא מהווה מעין "לנד מרק" מקומי שיש לא מעט משקיעים שהיו נהנים לשים ידם עליו. דנוס מסביר כי "כמו במבנים אחרים לשימור גם כאן ראויה תוספת לדעתי בגין מיתוג המבנה וההכרה בו כמבנה ייחודי בסביבתו, אשר קיים עניין חברתי בשימורו, של לפחות 5% ביחס לנכסים אחרים בסביבה".

בהערכה גסה, המחיר למ"ר של הבית עומד על 25 אלף שקל

דירת 15 מ"ר ברחוב אמסטרדם במתחם בזל תל אביב: יחודיותו של נכס זה אינה נובעת משום איכות נדירה מכוונת. ייחודיותו נובעת אך ורק משטחו המינימאלי, בדומה לחדר מגורים סטנדרטי בדירה גדולה יותר. היתרון היחיד שקיים לדירה כזו, העובדה שהחדר מתפקד כיחידת דיור לכל דבר או במילים אחרות נהנה מפרטיות ומפונקציונליות (ויש שיאמרו פונקציונליות יתר). למי הנכס מיועד לכל מי שרוצה לגור בתל אביב ויכול להרשות לעצמו משהו שהוא קצת יותר גדול מרכב. בנכסים מסחריים שטח קטן נקרא יחידה מסחרית. נראה שגם כאן כינוי זה נכון. "יחידת מגורים" נראה כינוי הרבה יותר מתאים לנכס הזה. לקרוא לו דירת מגורים נראה כהגזמה של השנה.

דנוס טוען כי "בהתחשב בעובדה שהדירה מתאימה בעיקר לדייר בודד, הדרך להעריך נכס כזה היא לבדוק מחיר חדרים בסביבה ולהוסיף עוד אחוזים בשל מרכיבי הפרטיות. כמה אחוזים? עד 30% ותלוי בנתוני הנכס הנוספים כגון קומתו במבנה, התכנון הפנימי, גובה התקרה, קיום כל המרכיבים הדרושים למגורים עצמאיים כגון שירותים, מקלחת ומטבח ועוד".

בהערכה גסה, מחיר הדירה למ"ר עומד על 40 אלף שקל, כלומר מדובר בשווי מוערך של כ-600 אלף שקל