גיאוקרטוגרפיה: תתכוננו ל'בום' של ממש בשוק הדירות בישראל - סקר מיוחד

עם תחילתה של השנה העברית החדשה סימני השאלה בשוק הנדל"ן המקומי רק התרבו. בשנה האחרונה גדלה אי הוודאות, שרי הממשלה החדשה מתחרים על התכנית המקורית ביותר להורדת המחירים: מע"מ 0, נתיב לדירה, מחיר מטרה, מכרזי גג, דיור להשכרה. אך כאשר יוצאים לשטח אף אחת מהתכניות לא קרמה עור וגידים. להיפך, ציבור רוכשי הדירות התמקמו מחדש על הגדר, הקבלנים מיהרו להאט את קצב הבנייה ובאורח פלא, מחירי הדירות המשיכו לעלות.

מבדיקה מיוחדת לחג שערך מכון גיאוקרטוגרפיה עבור Bizportal עולה כי המחיר הממוצע שהישראלים מוכנים היום לשלם על דירה עומד על 1.25 מיליון שקל ואילו המחיר החציוני עומד על כ-1.1 מיליון שקל. המחיר הממוצע שהזוגות הצעירים בישראל נכונים לשלם הוא מעט יותר נמוך ועומד על כ-1.2 מיליון שקל, והחציוני הוא 900 אלף עד מיליון שקל. אבל הזוגות הצעירים מחפשים דירה שתתאים למכלול הצרכים שלהם ולא רק לרמת המחירים, בדגש על נגישות למקום העבודה וזמינות לשירותי ציבור וחינוך איכותיים.

עלייה משמעותית בביקוש לדירות
בגיאוקרטוגרפיה צופים עלייה משמעותית בביקוש לדירות בשנה הקרובה – "זוגות צעירים ומשקיעים רבים שדחו במחצית השנה האחרונה את רכישת הדירה בהמתנה לכך שיקרה משהו בשוק, ירכשו בסופו של דבר את הדירה שתכננו לרכוש בין עם המע"מ יופחת ובין אם לא", מסבירה רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה. חשוב להדגיש שיתר התכניות שעליהם מדברים במשרדי האוצר, השיכון והתחבורה הן לטווח היותר ארוך והשפעתן על היצע המגורים בישראל בשנה הקרובה מוגבל מאוד מעבר לספקולציות והשערות.

לפי דגני, ניתן לצפות לעלייה ריאלית במחירי הדירות בשנה הקרובה, בין אם תכנית מע"מ אפס תאושר או לא, לקראת דצמבר ותחילת השנה האזרחית הבאה צפויה עלייה משמעותית בביקוש לדירות חדשות. לחצי הביקוש שלא יקבלו מענה בדירות המבוקשות על רקע צמצום היקפי הבנייה בחודשים האחרונים ישפיעו על המחירים שיעלו באופן טבעי. להערכתה מחירי הדירות יעלו בשיעור דומה לזה שראינו בשנה העברית החולפת, קרי כ-6.8%.

הגרף שמציג את נתוני התחלות הבנייה ומחירי הדירות הממוצעים מצביע על כך שברבעון השני של השנה הצטמצמו היקפי הבנייה של דירות חדשות. הצמצום בהיקף הבנייה נובע מעלייה במלאי הדירות ומקיפאון בביקוש. האטה זו, מייצרת בשלב שבו הרוכשים חוזרים לשוק מחסור בדירות חדשות שמתאימות לצרכי משקי הבית. וכך מחירי הדירות חוזרים לעלות.

הפריפריה פורחת
עליות המחירים החדות ביותר בשנה האחרונה התמקדו בערי הפריפריה, שמחירי הדירות בהן היו נמוכים ממיליון שקל, כמו ירוחם ושדרות בדרום, חצור הגלילית ונצרת עילית בצפון ואילו יותר קרוב למרכז נרשמו עליות מחירים חדות גם בחריש, שם הואץ השיווק של דירות חדשות במסגרת הגדלת הישוב.

דגני מסבירה כי בכל הישובים הללו, היה שיווק יחסית משמעותי של דירות חדשות במהלך השנה החולפת ואלו הצליחו למשוך אליהם קונים ובכך משכו את מחירי הדירות בישוב. "מעבר לכך, בכל הישובים יש מאפיינים שמשפיעים על הביקוש לישוב: בירוחם ושדרות יש צפייה לעלייה עתידית בביקוש למגורים על רקע מעבר בסיסי צה"ל לדרום. חצור הגלילית מבססת עצמה כישוב משמעותי במרחב הגליל העליון ובנצרת עילית יש ביקושים ערים של אוכלוסייה ערבית מנצרת שמחפשת פתרונות מגורים על רקע מצוקת הדיור במגזר הערבי".

"הערים המבוקשות ביותר בישראל בשנה הקרובה ימשיכו ויתמקדו במרכז וערי המטרופולין הגדולות עם זאת, תהיה עלייה גם בביקוש לערים באזורים שעד לאחרונה היו פחות מבוקשים, בקריית גת הוכפל הביקוש בשנה האחרונה, כך גם בערי הדרום שעוטפות את באר שבע. עליות נוספות בביקוש ניתן לראות בשנה האחרונה גם בביקוש לערים במעטפת החיצונית של תל אביב ממזרח ומצפון מראש העין ועד פרדס חנה-כרכור דרך בנימינה וזיכרון יעקב. ישוב נוסף שצפוי ליהנות מעלייה בביקוש הוא כפר יונה לאחר שהוכרז לאחרונה כעיר ומתוכננות בו מספר תכניות להגדלת היצע המגורים ושיפור התשתיות והשירותים הציבוריים".

רכישה לטווח ארוך
לדברי דגני, בטווח הארוך יותר, באזור העמקים, דרך עמק יזרעאל ועד פאתי מטרופולין חיפה צפויות בשנים הקרובות התפתחויות רבות הודות להארכת כביש 6 ובעיקר לתחילת הפעילות של רכבת העמק. "אלו יגדילו את רמת המשיכה של ישובים שעד היום נתפסו כ"פריפריאליים מידי" כמו: מגדל העמק, עפולה, ואפילו בית שאן".

לצד זאת, דגני טוענת כי במידה ותכנית מע"מ אפס תאושר, הרי שהיא תוביל לירידה נומינאלית במחירי הדירות ותגדיל את האטרקטיביות של רכישת דירה באזור המרכז. "כך, תקטן עוד יותר המשיכה של זוגות צעירים לפריפריה, שמונעת במידה רבה מרמת המחירים הזולה ביחס למרכז".