נדל"ן ב'נווה שרת' - דו"ח מצב רגע לפני המהפך הגדול

*** הכתבה הוכנה בשיתוף GREENPARK. החוזים נחתמו, המחלוקות יושבו, וההליכים הבירוקרטיים טופלו. רגע לפני שהדחפורים עולים לקרקע ופרויקט ההתחדשות העירונית הגדול הופך את נווה שרת לשכונת יוקרה, ניגשנו לבדוק את הפרטים מקרוב. הממצאים לפניכם.

רכישת דירה בתל אביב הפכה כבר מזמן לחלום שאינו פוגש מציאות עבור רוב הזוגות הצעירים. שכונות מרכז וצפון, כגון כרם התימנים והצפון הישן, כבר סגרו שעריהן בפני זוגות בעלי הכנסה ממוצעת ואפילו ממוצעת פלוס. דירה מינימלית של 70 מ"ר בפחות מ-2 מיליון ש"ח היא חיה נכחדת בשכונות אלו. גם כיסי המציאות של העיר נעלמים במהירות. אם לפני עשר שנים עוד אפשר היה להחליט על התפשרות על רמת התשתיות, ולמצוא דירות קטנות במחירים סבירים בשכונות כגון קריית שלום ושכונת שפירא, הרי שכיום גם ההזדמנויות האלה כמעט ולא קיימות.

אבל כוחות השוק חזקים מכל מגמה. הביקוש לפתרון דיור מקיף ובר-קיימא למספר גדל והולך של זוגות צעירים בעלי הכנסה ממוצעת, התחבר באופן טבעי לתהליכי ה"התחדשות עירונית". תהליכים אלו מתבצעים באופנים שונים בשכונות שונות בעיר, אבל העיקרון דומה: כניסה לשכונה ישנה וחלשה, ביצוע מהלך שדרוג מקיף ויסודי לשיפור התשתיות, הגבהת המבנים והוספת שטחים ציבוריים. תהליך כזה של התחדשות עירונית מוביל בטווח הארוך לעליית ערך הנכסים בשכונה, אבל עד שזה קורה נוצר חלון הזדמנויות המאפשר גם לקהל הצעיר לרכוש דירה בתל אביב. כך קרה, למשל, בשכונות הדרומיות נווה צדק והמושבה האמריקאית, אשר בתוך שנים ספורות הפכו משכונות מצוקה לשכונות יוקרה, ושכונת נווה שאנן וביצרון, אשר מסתמנות כהימור לא רע בדרך לשם.

תכנית ההתחדשות העירונית של נווה שרת היא אחת הגדולות שידעה העיר, אם לא ישראל כולה. מדובר בתוכנית שתכלול כ-2000 דירות במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38 - חלקן יינתנו לדיירים שגרו שם עד כה, ורובן הגדול תימכרנה לציבור. התכנית בנווה שרת שמה דגש על נגישות לציבור הרחב, ועל כן היא כוללת תמהיל גדלים מגוון, הגדלת השטחים הפתוחים והקצאת שטח ציבורי רחב.

פרויקט ההתחדשות העירונית הוא ההזדמנות שלכם לדירה בת"א. לחצו כאן

תכנית העבודה מבוססת על הנחת יסוד של בניית שכונה חדשה מאפס. על כן משקיעה עיריית תל אביב כ-20 מיליון ש"ח בהחלפה ובפיתוח כל התשתיות בשכונה. האגף לפרויקטים משולבים בעירייה נערך למהלך "חריש עמוק" בשכונה, במהלכו יוחלפו מערכות הניקוז, הביוב והמים ויותאמו לנפחי האוכלוסייה המעודכנים, ייסלל כביש חדש ברחוב בית- אל (הרחוב המרכזי בשכונה), יורחבו ויחודשו המדרכות, יותקנו ריהוט ותאורת רחוב, ורשת החשמל תועבר אל מתחת לאדמה (רשת מונחתת). כמו כן, מערך הרחובות ללא מוצא יבוטל כדי להגדיל את הקישור בין הרחובות בשכונה ובנוסף, יוגדלו השטחים הפתוחים ותבוצע יצירת רצף שטחים ירוקים עבור הולכי הרגל ורוכבי האופניים. 6.5 דונם יוקצו עבור מבני ציבור ושילוב פונקציות ציבוריות כגון גני ילדים, מעונות יום וכדומה, ויוקצו כ-1,800 מקומות חניה בשכונה.

הדירות עצמן בנווה שרת המתחדשת ייבנו במספר פרויקטים נדל"ניים, אשר תוכננו בהתאם ליתרונות הסביבה ועל פי צרכיו של קהל הרוכשים הפוטנציאלי. כל אלו יתווספו לנתוני הבסיס הטובים של השכונה, כמו מיקומה על צירים מרכזים וקרבתה למרכז העסקים וההייטק של רמת החייל וקריית עתידים ואל פארק הירקון. עוד בתכנון: תחנת רכבת קלה בעתידים, תוכנית מתאר להרחבת המתקנים האזורים (קאנטרי, קריית חינוך וגני ילדים) ופתיחת צירי תנועה חדשים לכיוון כביש 4/5.

נראה, כי השוק מתחיל כבר להגיב לנתונים. מתחילת השנה נרשמה עלייה של 7.5% בערך הדירות בשכונה, לעומת עלייה של 1.5% בממוצע כלל ארצי וירידה קלה בממוצע התל אביבי. נווה שרת עדיין זולה משמעותית מהשכונות הסמוכות, אולם הפערים הולכים ומצטמצמים במהירות.

"מה שהופך את נווה שרת המחודשת לשכונה בעלת מאפיינים מאוד מעניינים" מסביר ערן לוי, מנכ"ל אתר גורו, "הוא שילוב של מספר נתונים: פארק מרכזי, בניינים מודרניים מסביב, חניונים תת קרקעיים לבניינים, פרטיות בין הדירות, מתחם בילויים איכותי צמוד, אזור תעסוקה צמוד, מרכזי קניות ואוכלוסייה צעירה שנכנסת. מבחינת השקעה, אני רואה כאן פוטנציאל מעניין, שכן הסיבות לעלות הרכישה הנמוכה כרגע נעוצות בעיקר בסטיגמות של השכונה, שעומדות להתבטל בעקבות השינויים שהיא עוברת" הוא מוסיף. "בעוד עשר שנים אף אחד לא יזכור שהייתה כאן פעם שכונה ישנה ומוזנחת".

"לכן, פוטנציאל ההשבחה של הנכס הוא גדול. בפועל, שכונת נווה שרת קיבלה טיפול מאוד מיוחד מטעם הרשויות ונעשתה תב"ע מעודכנת לכל השכונה. מניסיוני, נדירים הפרויקטים שנעשים בצורה כה יסודית. זו הדרך הנכונה לתכנן שכונה חדשה מודרנית ואיכותית. לכן כבר עכשיו מורגשת עליית המחירים. כך לדוגמה שווי מ"ר ממוצע בנווה שרת בשלהי 2011 היה כ- 19,000 ש"ח, ומחיר דירה של כ-100 מ"ר היה סביב ה-1,900,000 ש"ח (תלוי כמובן מצב הדירה וקומה). כיום המחירים הם סביב ה-22,000 ש"ח למ"ר, ומחיר דירות 100 מ"ר כבר חוצה את ה-2.2 מיליון. זה אומר עלייה של כ-15% . אולם אני מעריך שה'פיק' האמיתי עוד לפנינו".

במשך שנים רבות הסתתרה נווה שרת בצל אחיותיה הנוצצות רמת החייל וצהלה. אולם נראה שמתיחת הפנים האינטנסיבית שהיא עוברת בימים אלה, עתידה לשגר אותה למקום מכובד לצידן. ייתכן כי בקרוב מאוד גם בשכונה השקטה הזו יזנקו מחירי הדירות אל מחוץ להישג ידו של הרוכש הממוצע, אולם נכון לכתיבת שורות אלה, עדיין ניתן לרכוש דירה מתאימה למידות משפחה ממוצעת בישראל, גם אם לא נולדת לעשירון העליון.

חולמים על דירה בת"א? פרויקט Green Park בנווה שרת הוא ההזדמנות שלכם. לחצו כאן

הכתבה הוכנה בסיוע גורו, אתר חיפוש הדירות החדשות המוביל ברשת.