שמואל סלבין: "המקצוע החדש כאן הוא בלבלני מוח, אין בישראל מחסור בדירות"

לפי נתוני התוצר האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המשק הישראלי התכווץ ב-0.4% ברבעון השלישי, זאת לאחר צמיחה עקבית בחמש השנים האחרונות. בנוסף, בעייני כלכלנים רבים, השיח סביב בחירות בחצי השנה הקרובה עשוי להגביר את קצב ההאטה.

Bizportal שוחח על סוגיות אלו עם שמואל סלבין, מנכ"ל משרד האוצר בעבר ויו"ר קרן הריט סלע קפיטל ( סלע נדלן -0.22% סלע נדלן 861 -0.22% בסיס:862.9 פתיחה:862.9 גבוה:862.9 נמוך:840 תמורה:2,516,304 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: בהווה. סלבין אף התייחס לסוגיות מע"מ 0% ושכר המינימום, והשיב על השאלה מדוע תחום קרנות הריט בישראל לא ממריא.

"מאז ההכרזה על חוק מע"מ 0% לפני 8 חודשים ניתן לראות שרק נוצר נזק לשוק – הייתה ירידה של 25%-28% בהיקף רכישת הדירות", אמר סלבין בראשית דבריו. "כל אדם צעיר שרוצה לקנות דירה חושב שיקבל הנחה של 25%. העניין הוא שברגע שהקבלנים רואים שמפסיקים לקנות הם מורידים את קצב התחלות הבנייה, הוא הנמוך ביותר בשנים האחרונות".

לדברי סלבין, האבסורד הוא שדווקא היצע הדירות ממש גבוה – "יש היצע של 27 אלף דירות ריקות כעת, מצד אחד אנשים לא קונים, מצד שני הקבלנים אשר רכשו את הקרקעות במחיר גבוה לא רוצים להפסיד ולכן המחירים רק עולים."

אז לפי הבנתי, אין באמת מצוקת דיור בישראל
"יש מקצוע חדש – בלבלני מוח, מאז 2009 לא היה מספר כה גדול של דירות לא מכורות, הן פזורות בכל הארץ ובאמת שאין מחסור בדירות. אולם, אם מישהו חושב שמחירי הדירות במרכז ירדו טועה, וגם אם תהיה ירידה היא תהיה בשיעור מקסימאלי של 3%-5% בלבד".

ולא תהיה ריצה אחר דירות במידה ויאושר חוק מע"מ 0%?
"אני מעריך שתהיה ריצה לכיוון הדירות החדשות, אך ההשפעה של חוק זה על השוק תהיה מזערית – החוק פונה לסקטור קטן, וצריך לזכור שמתוך 100 אלף הדירות שמחליפות ידיים בשנה, 35%-40% מהן בלבד הן דירות חדשות. בנוסף, התפקיד של השמאי הממשלתי בקביעת מחירי הדירות בעייתי כי אי אפשר להשוות דירה בדירה, ייתכן שבהחלט תהיה ירידה במחירי הדירות הפחות טובות, של 5%-8% - דירות שפונות לכביש ראשי, בקומה הראשונה, קטנות יותר".

מה אתה אומר על ההבטחה של שר הבינוי אורי אריאל – שמחירי הדירות יתחילו לרדת ב-2015?
"אני מאוד מעריך את שר הבינוי, אבל ההשפעה של משרדי הממשלה על מחירי הדירות מאוד קטנה – יש 18 גופים שאחראים למחיר: הריבית של , מחלקות התכנון, העיריות, הקבלנים, העובדים הזרים וכו'. לממשלה יש רצון להוריד את המחירים, אך זה לא בהכרח ייקרה, אולי בפריפריה תהיה ירידה מוגבלת של 5%-7%, במקומות כמו קריית גת וקריית ביאליק".

אתה חושב שיהיו כאן בחירות בזמן הקרוב בגלל אי אישור התקציב והסערה סביב מע"מ 0%?
"לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התוצר ירד ב-0.4% ברבעון השלישי בעקבות צוק איתן, אבל זו לא הסיבה היחידה – הפסקת הבנייה פגעה אף היא בצמיחה. ענף הבנייה מהווה בכללותו 10% מהתוצר הישראלי, פגיעה בו ללא ספק פוגעת בתוצר. אם לאי הוודאות בענף הבנייה יצטרפו גם בחירות אז תקציב המדינה יהיה מאוד רופף ובסקטורים הפרטי והציבורי לאן המשק ילך. בחירות יעלו כמיליארד שקל וחוקים לא ענייניים יעלו למשלם המיסים הון עתק, נשלם על זה בריבית דה-. לא הייתה בארץ צמיחה שלילית כבר 5 שנים – מי שיוביל לבחירות עכשיו פשוט לא אחראי ויעשה נזק אדיר לכלכלת ישראל".

האם לדעתך העלאת שכר המינימום תהיה טובה למשק?
"צריך להעלות את שכר המינימום, זהו צעד מבורך שיתרום מאוד לצמיחת המשק וממש לא יוביל לגל של פיטורין. אך יש הבדל בין העלאה של 200 שקל, לפי עמדת האוצר, לבין העלאה של 1,000 לפי עמדת ההסתדרות. הממשלה צריכה ממש בקרוב להעלות את השכר לעובדי המדינה ב-1% - סך השכר של כלל עובדי המדינה עומד על 120 מיליארד שקל, העלאת שכר המינימום ב-200 שקל תעלה למדינה מיליארד שקל בלבד, העלאה של 1,000 שקל תגיע כבר לסכום של כ-5 מיליארד שקל".

בארצות הברית קיימות עשרות קרנות ריט, כאפיק השקעה סולידי מאוד נפוץ, ואילו בארץ קיימות רק שתי חברות – סלע קפיטל וריט 1, מדוע התחום לא ממריא?

"אנחנו נמצאים בתעשייה חדשה – ייקח זמן עד שאנשים יכירו את המכשיר של קרן ריט. בארצות הברית החלו להשקיע בקרנות אלו בשנות ה-70. המכשיר הוא יפה כי אין בו בעלי שליטה שמשפיעים על רכישות הנדל"ן, כנראה שבמשק הישראלי הקטן יש לבעל השליטה משקל מאגי, מעריך שייקח זמן עד שיבינו שאפשר להגיע לתשואות מרשימות בלי ".

הקרן תכנס לתחום ההשכרה למגורים במסגרת תכנית "דירה להשכיר" של משרד האוצר?
"אנחנו צריכים לבצע כמה בירורים בתחום, לדוגמה בנושא של התעסקות עם דיירים שלא מוכנים לשלם, זה כאב ראש, יכול להיות שערבות מדינה במקרים אלה תהיה הפתרון. אנחנו בהחלט בוחנים את הנושא – אני מאוד מאמין בהקמת מתחמי דיור להשכרה במחיר סביר ובשילוב מעניין של זוגות צעירים וסטודנטים".