לאחר גל עליות: זה מה שצפוי לקרות בשוק הנדל"ן האמריקני ב-2015

שנת 2015 תהיה שנה קשה בשוק הנדל"ן האמריקני שצפוי לסבול מהעלאה צפויה של הריבית על המשכנתאות, כתוצאה מהעלאה של ריבית ה'פד', כך עולה מסקירת יוטרייד על השוק האמריקני.

לאחר עליות רצופות של חמש וחצי שנים בשווקי המניות מנהלי השקעות ומשקיעים מתחבטים היכן לשים את הכסף ויותר מכל מאלו השקעות להיזהר. שנת 2015 צפויה להיות מאתגרת במיוחד להשקעות בשעה שהכלכלה האמריקנית ממשיכה להתאושש ומאידך גוש האירו הולך לקראת מיתון.

העלאת ריבית - יוני 2015 הצפי הוא כי הבנק המרכזי האמריקני יחליט על העלאת ריבית ראשונה כבר בחודש יוני 2015. לפי יוטרייד, כמובן כשההחלטה תתקבל בפועל יהיה לכך ביטוי משמעותי במחיר הכסף ובעלות המימון של רוכשי הדירות. לדבריהם, מי שייפגע מכך יותר מכל הוא שוק הדיור האמריקני, בו תמך הפדרל ריזרב מאז פרוץ המשבר הפיננסי בשנים 2007-2008.

ביוטרייד מציינים כי הריבית על המשכנתאות כבר נמצאת בעלייה מאז החל הפדרל ריזרב לצמצם את רכישות האג"ח שהוא מבצע בכל חודש, עד להפסקתן המוחלטת שהתרחשה רק לאחרונה. כפי שקרה בשנת 2006, כשהבנק הפדרלי החל לעלות את הריבית, החלו מחירי הנדל"ן לרדת, גם העלאות הריבית שיתרחשו בשנים 2015-2016 יביאו לכל הפחות להאטה או עצירת ההתאוששות בשוק הנדל"ן. בשונה משוק המניות שהציפיות להעלאת ריבית מתומחרות באופן רציף, בשוק הדיור ישנן פחות עסקאות ולכן לא שיקף עדיין את השינויים הצפויים.

• הגירעון הפדרלי האמריקאי מתרחב ל-1.3 טריליון דולר
• זינוק של 10% בנאסד"ק - לא הגזמתם?

כפי שזה נראה כעת, לפי יוטרייד, קצב ההתאוששות של הכלכלה האמריקנית ימשיך להיות טוב, ושיעור האבטלה ימשיך לרדת, מצב שיגביר את קצב העלאות הריבית העתידי.

"אנחנו מעריכים כי שוק הדיור האמריקאי וההשקעות הנלוות לו, כלומר חברות הבנייה ואלה שמספקות מוצרים נלווים לדיור יהיו השקעה לא מוצלחת בשנת 2015. יחד עם זאת, נראה כי משבר נוסף משמעותי בשוק הדיור האמריקאי לא יתרחש, בשל רגולציה מחמירה יותר וזהירות יתר של הבנקים שלא להגיע למצב של חדלות פירעון. מעבר לכך, האמריקאים שנטלו משכנתאות בשנים האחרונות עשו זאת בשיעורי מימון נמוכים הרבה יותר מ-90% וכן העדיפו מסלולים של ריבית קבועה על פני ריבית משתנה".

מצב האופטימיות של הקבלנים האמריקאים נמצא בשיא מאז שנת 2007, על פי נתוני סנטימנט הקבלנים של תומסון רויטרס. קבלנים אופטימיים מגבירים את קצב בניית הדירות, אך הצרכן האמריקאי והתנאים בשוק הדיור שונים מאלה של שנת 2007. לכן לא בטוח שהכלכלה האמריקאית תצליח להתמודד עם הגדלת ההיצע שמציעים הקבלנים והמצב הנראה לעין הוא שהצמיחה תתמתן משמעותית ואף ייתכן שתיעצר.

האם תרחיש 2006 ישוב? אינדיקציה נוספת לעצירה במחירי הבתים בארה"ב אפשר לקבל מנתוני מדד קייס שילר. באמצע 2006 עמד המדד בשיא של 200 נקודות, אין כמעט חולקים כי באותה העת היו מחירי הבתים בארה"ב במצב של בועה, לכן אם יימשך קצב העלייה הנוכחי אנו צפויים להגיע בתוך שנתיים לאותה רמת מחירים כפי שהייתה ב-2006. להערכתנו הסיכויים לכך הם נמוכים עד קלושים.

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בשורה התחתונה, ביוטרייד ממליצים שלא להגדיל בשנת 2015 השקעות בשוק הדיור האמריקני ואת רכיבי הסיכון להעדיף להשקיע בשוק המניות האמריקאי שצפוי להניב תשואה טובה יותר. המגזר שכן מועדף הוא סקטור הבנקים שצפוי ליהנות מהעלאות הריבית בעתיד ומהמשך הצמיחה בכלכלה האמריקאית, לאחר שנים ארוכות שסבל מריבית נמוכה.