שוק המשרדים, תמונת מצב מקיפה: איזו עיר תסבול מגל עזיבה לטובת תל אביב?

מי שמביט למעלה אל קו הרקיע של תל אביב ורמת גן לא יכול להתעלם ממספר המנופים הגדול המקימים מגדלי משרדים העתידים להתנשא לגובה רב. מומחי נדל"ן וכלכלנים רבים סבורים שבעוד מספר שנים נראה הצפה של משרדים בתל אביב ושכנותיה, אולם כעת עדיין ניכר כי קיימת יציבות בתחום, לאחר שמספר שנים לא נבנו כלל משרדים באזור.

מחלקת המחקר של אינטר ישראל יועצי נדל"ן, ניתחה את הביקוש וההיצע בתחום המשרדים בחציון השני של 2014 ובדקה את מחירי השכירות ברמת מעטפת בתל אביב-רמת גן ו -9 אזורים שונים במרכז הארץ - מנתניה בצפון ועד נס ציונה ורחובות בדרום.

היציבות בדמי השכירות בת"א נמשכת :
במהלך החציון השני של 2014, שיעורי התפוסה בצירי המע"ר בת"א המשיכו להיות גבוהים מאד והם עומדים כיום על יותר מ- 98% בממוצע. דמי השכירות החודשיים, נותרו אף הם ללא שינוי ברמה ממוצעת והם עומדים על 97 שקל למ"ר לחודש, ללא בני ברק ורמת החייל. יחד איתם, המחיר המשוקלל יורד ל-91 שקל למ"ר לחודש.

ציר רוטשילד ממשיך לשמור על רמת מחירים גבוהה ויציבה אולם, המחיר ממשיך לרדת באופן איטי לעומת יציבות במחירים ברוב הצירים. מחיר השכירות ברוטשילד עומד כיום על 108 ש"ח למ"ר לחודש, כמו ברבעון השני של 2014. עם זאת, יש לזכור כי לפני שנה (הרבעון האחרון של 2013) מחיר הממוצע למ"ר/חודש עמד ברוטשילד על 111 שקל.

ציר שאול המלך שומר על המקום הראשון מבחינת עלות דמי השכירות למ"ר, למרות ירידה קלה מ-110 שקל למ"ר לחודש ל-109 שקל למ"ר.
ציר מנחם בגין עולה קלות מ-100 ל-101 שקל למ"ר. בציר יגאל אלון נרשמת ירידה קלה מ-98 ל-97 שקל למ"ר לחודש.

מתחם הבורסה ברמת-גן רשם במהלך המחצית השנייה ירידה מ-86 ל-84 שקל למ"ר לחודש .
בקו החוף נרשמת יציבות מחירים - 78 שקל למ"ר. גם בבני ברק ובמתחם רמת החייל נותר המחיר של 72 שקל למ"ר לחודש בממוצע.

שיעורי התפוסה הולכים וצומחים
במחצית השנה השנייה של 2014 אוכלסו (Take-Up) כ-40,000 מ"ר, ובכל 2014 אוכלסו כ-80,000 מ"ר, מספר קרוב לממוצע הרב-שנתי. כאמור, בחציון המסוקר שוק המשרדים ממשיך להיות יציב, עם שיעורי אכלוס גבוהים ביותר. מתחם ה-BBC מהווה את ההפתעה של החציון, כאשר שיעור השטחים הפנויים מצטמצם מ-18% לפחות מ-10%.

בשד' רוטשילד נרשמת ירידה חדה בשיעור השטחים הפנויים. בתחילת השנה, עמד שיעורם על כ-5% וכיום הוא עומד על פחות מ-1%. בציר מנחם בגין עומדים שיעורי השטחים הפנויים על כ-1.7%. בסיכום השנה שיעור התפוסה השנתי במרכז העסקים הראשי, כולל בני ברק ורמת החייל – עומד על מעל ל-98%.

יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל יועצי נדל"ן: "בסקירות הקודמות ציינו שציר רוטשילד שהיה בעבר הציר הפיננסי של ישראל, הפך בשנתיים האחרונות לליבת הייטק תל אביבית. באחרונה אנחנו רואים מעבר של חברות פיננסיות כמו בנק לאומי למתחם ה-BBC, שהצטרף למיטב דש, שעברו לפני כשנה וחצי לבניין צ'מפיון. כזכור, לפני כשנה צירפנו את צירי רמת החייל וה-BBC לסקירת המע"ר, כחלק אינטגרלי ממנו, והדבר מקבל תוקף עם המשך מגמת מעבר המוסדות הפיננסיים".

בלומנטל טוען כי ב-2015 יצטרפו לשוק כ-100,000 מ"ר משרדים, כ-60% מהם בת"א. "להערכתנו, צפויה תנועה חזרה לת"א של משרדים ממגוון סוגים, בעיקר גופים בינלאומיים, ובהם לא מעט מרכזי מו"פ, שרוצים להיות קרובים ל'טאלנטים' שגרים בת"א. בנוסף, גם רמת המחירים הגבוהה באזה"ת הרצליה, תדחוף למעבר לת"א. לאור זאת, אנו מעריכים שרמת המחירים בת"א תישאר כפי שהיא כעת, כמו גם שיעורי התפוסה הגבוהים. עם זאת, יש לזכור כי אנו מצויים בפתחה של תקופה מאתגרת: הבחירות הצפויות בחודש מארס שמשדרות כרגע אי ודאות וחוסר משילות, בשילוב עם צמיחה חזויה כמעט אפסית, והצפי לתוספת של עוד 200,000 מ"ר שטחי משרדים במהלך 2016".

ניתוח אזורי התעסוקה מחוץ למע"ר של תל אביב:
פתח תקווה: ללא שינוי: 48 שקל למ"ר
על אף התחזיות לחולשה קלה, פ"ת שומרת על יציבות. הפרויקטים שהבשילו לאכלוס באמצע 2013 ושיווקם היה איטי ונפרס עד לימים אלה, מגיעים לשיעורי אכלוס גבוהים, כאשר מסתמן כי לאור תקופת השיווק הארוכה של פרויקטים משמעותיים, אין התחלות בניה בהיקפים גדולים בתחום המשרדים. נראה שמה שהוביל גופים פיננסים גדולים מסביבת תל אביב לסביבת פתח תקווה היה מחסור בהיצע בתל אביב, ומנגד זמינות בהיקפים גדולים בפתח תקווה

ראש העין : ללא שינוי - 37 שקל למ"ר
לאחר שנתיים רצופות בהן נרשמו ירידות מחירים, סוף סוף נרשמת יציבות באזור זה. אפקט Better Place שיצאה מהמתחם ואורנג' שצמצמה שטחים, הסתיים, וכיום יש איזון בין ביקושים להיצע באזור. הקירבה למחלף קאסם והתוכניות של נצבא להתחיל לפתח את פרויקט 'לב הארץ', יתנו לאזור פארק אפק, אופק חדש בעשור הקרוב.

נס ציונה - רחובות : ירידה מ- 48 שקל ל- 47 שקל למ"ר
האזור ממשיך להיות יציב מבחינת ביקושים ומחירים. דמי השכירות ברבעון הנוכחי ירדו בכ- 2% וזאת בשל זמינותם של מספר פרויקטים משמעותיים במקביל. על אף זאת, במהלך ששת החודשים האחרונים נסגרו עסקאות משמעותיות כמו למשל, 'סטנלי בלק & דקר' ששכרה 5,000 מ"ר במתחם החדש של 'אפריקה ישראל', 'קונדואיט' ששכרה אף היא כ- 5,000 מ"ר באותו מתחם ואחרים.

המתחם צפוי להמשיך ליהנות מביקושים קשיחים לאור מאפייניו האקדמיים והקונספט של יזם אחד (שילוב של גב ים, אפריקה ישראל וקבוצת ישרס) שנותן את כלל השירותים. מדובר באחד מהפארקים הגדולים בישראל שמאחד את פארק המדע (ברחובות) ופארק תמר (בנס ציונה).

סובב נתב"ג (אור יהודה, יהוד, בית דגן ואירפורט סיטי): עליה מ-47 ל-48 שקל למ"ר
מתחילת 2014, דמי השכירות עלו ב- 4% במיוחד באור יהודה, זאת מכיוון שהשטחים האחרונים שנותרו לשיווק בפרויקט 'טרמינל פארק' של ויתניה, היו במחירים גבוהים במקצת מאלו ששווקו בתחילת הפרויקט. יחד עם זאת, אנו צופים כי ב-2015 תהיה התייצבות מחירים ואולי אף ירידה מסוימת עקב פרויקטים נוספים שבנייתם תושלם ויהיו זמינים לשיווק.

אזור השרון:
הרצליה: עליה מ- 67 שקל ל- 69 שקל למ"ר
"הסיפור הגדול" של 2014, הינו אזה"ת הרצליה. בחציון השני של השנה המשכנו לראות את מגמת עליית המחירים וישנם פרויקטים שמשווקיהם דורשים כ- 80 שקל למ"ר ברמת מעטפת, בדומה למגדלי יוקרה בת"א. ברבעון האחרון נסגרו כמה עסקאות בעיר שממשיכות את מגמת האטרקטיביות של הרצליה פיתוח, ואת התחרות עם ת"א. לדוגמא חברת אפל ששכרה כ- 17,000 מ"ר ובכך הכפילה את השטח המקורי שתכננה לשכור מגב-ים. כיום, מתנהלים מגעים לשכירויות בהיקפים גדולים מטעם מספר חברות נוספות. להזכירכם, בסוף שנת 2013 דמי השכירות באזור עמדו על 65 שקל למ"ר, כך שבמהלך 2014 נרשמה עליה של 6%.

נתניה: ירידה מ- 39 שקל ל- 37 שקל למ"ר
המחירים בנתניה ממשיכים לרדת, והפעם ב- 5% בחצי השנה האחרונה. פתרונות התחבורה לעיר עדיין אינם מספקים את שוכרי העוגן ועד שלא ייראה פתרון באופק, נתניה תמשיך לסבול מביקושים חלשים. יחד עם זאת, רמת המחירים הגבוהה של הרצליה, עשויה דווקא לחזק בהמשך את נתניה כאלטרנטיבה לדיירים רגישי מחיר.

כפר סבא: ללא שינוי 51 שקל למ"ר
במהלך הרבעון האחרון נסגרו מספר עסקאות למשל חברת 'קלימוטק' שסיימה לאכלס את הבניין שבבעלותה ברחוב 'עתיר ידע' ובדומה בניין נוסף שאכלסה חברת 'אדוויס'. האטרקטיביות של כפר סבא תמשיך לעלות ככל שנתקרב למועד פתיחת כביש 531 בסוף 2015. הכביש צפוי לשדרג את האזור ולהפוך את כפר סבא לחלופה איכותית להרצליה.

רעננה: עליה מ- 53 שקל ל-55 שקל למ"ר
רעננה מושפעת מהקרבה להרצליה ומהאטרקטיביות שלה. עליית המחירים בחצי השנה האחרונה, נובעת מהמחירים הגבוהים שנרשמים בהרצליה פיתוח. במקביל, גם אפקט כביש 531 ממשיך להשפיע לטובה על רעננה, כפר סבא והוד השרון, ומקזז עודפי שטחים בעיר.

הוד השרון: ללא שינוי 48 שקל למ"ר
מתחם אשטרום ממשיך להיבנות ובינתיים המחיר בפארק יציב. גם כאן כביש 531 צפוי להיטיב עם העיירה הממותגת סביב מכשור רפואי ותוכנה. המעבר של QUALCOMM לפארק המקומי תרם למיתוג הגבוה של המקום.

בלומנטל טוען כי "בחירות באופק ואי-ודאות פוליטית, מיתון וחוסר יציבות ביטחונית, כל אלה לא מפריעים להרצליה להמשיך לרתוח בביקוש לשכירות משרדים. העיר שהייתה פעם אלטרנטיבה לת"א, מגיעה לרמות מחיר גבוהות, שגורמות לשוכרים בבנייני העסקים שבה - לשקול חזרה לת"א. אנו מעריכים כי בשנה הקרובה, נראה גופים גלובליים בהרצליה שמנצלים את האטרקטיביות של ת"א, לה עלויות כמעט זהות להרצליה, ומתחילים לנוע בכיוון ההפוך – לכיוון העיר הגדולה. אנו מעריכים כי רמת המחירים בהרצליה גבוהה מדי, וזה צפוי להשתנות".

"האזורים בהם חלו שינויים בדמי השכירות הם נס ציונה עם ירידה של כ-2% ונתניה עם ירידה של כ- 5%. בערים הוד השרון, כפר סבא, ראש העין ופתח תקווה נרשמה יציבות . באירפורט סיטי, עליה של כ- 2%, בהרצליה עליה של 3% וברעננה עליה של כ-4%".