בנק ישראל מזהיר: שוק הדיור זה האיום הגדול על יציבות הבנקים - ייתכן זעזוע

"הסיכון המרכזי הנשקף ליציבותה של המערכת הפיננסית המקומית טמון בחשיפתם הגבוהה של המערכת הבנקאית ושל משקי הבית לשוק הדיור", כך עולה מהדו"ח החצי שנתי שפרסם היום (ד') בנק ישראל, בנושא היציבות הפיננסית.

לפי בנק ישראל, ברבעונים השני והשלישי אמנם ניכרה האטה בשוק הדיור - היקף העסקאות ירד ועליות המחירים המהירות נבלמו אולם נראה כי ההאטה נבעה מהמתנה לתכניות השונות שהממשלה תכננה בשוק הדיור. "העיכוב באישור התכניות, ולאחר מכן ההקפאה של חלקן עקב הקדמת הבחירות, הוליכו לקראת תום השנה להתחדשות הביקוש".

חשיפה גבוהה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן בבנק ישראל מזהירים כי למערכת הבנקאית חשיפה גבוהה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן, והדירות מהוות חלק מרכזי בתיק הנכסים של משקי הבית - "על כן, כפי שציין גם הדוח הקודם, המערכת הפיננסית חשופה לסיכון של ירידה חדה במחירי הדירות, אם כתוצאה מזעזוע (מקומי או חיצוני) שיוביל לעליית ריביות חדה ומהירה, ואם כתוצאה ממיתון שיפגע בהכנסות הלווים. כל אחד מתרחישים אלו, או שילוב של שניהם, עלול להקשות על משקי הבית והקבלנים לעמוד בהתחייבויותיהם וכך לפגוע ביחסי ההון של הבנקים".

"הסיכון הגלום באשראי לדיור ובאשראי לענף הבינוי והנדל"ן - אלה מהווים יחד 44% מתיק האשראי - מוסיף להיות משמעותי. בשנים האחרונות ניכרת עלייה בהיקפו של האשראי למשקי הבית, וכן ניכרת עליהי בחלקו בסך האשראי של הבנקים, על חשבון האשראי למגזר העסקי. בתוך אשראי זה חלה עלייה ניכרת בהיקפו של האשראי לדיור, וחלקו בסך האשראי המאזני של חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות עלה בהדרגה מ-19.6% בתום 2007 ל-30.5% בספטמבר 2014. על רקע התפתחויות אלה הגדיל המפקח על הבנקים את יעד ההון העצמי רובד 1 בשיעור של 1% מיתרת האשראי לדיור".

• מנוף הלחץ הגדול - מה יקרה אם הזרים ימכרו אג"ח ארה"ב?
• ההצמדה משתלמת? מה עדיף פיקדון בנקאי או אג"ח ממשלתית

בבנק ישראל מסבירים כי "כאשר בוחנים אתה יחס בין מחיר דירה לשכר דירה ומשווים אותו לתשואות החלופיות בשוק (התשואה הריאלית פורוורד על אג"ח ממשלתיות לטווח ארוך), מוצאים כי התשואה בשוק הדיור אינה סוטה לאורך זמן מהתשואות על נכסים אחרים. בתקופה האחרונה חלה היפרדות מסויימת בין שתי תשואות אלה: התשואה בשוק הדיור שמרה בחודשים האחרונים על יציבות ואילו התשואות החלופיות בשוק הוסיפו לרדת".

המחסור בדירות מוסיף להצטמצם "היקפן של התחלות הבנייה עודנו גבוה, והוא עולה על 40 אלף יחידות דיור בשנה. לפי ניתוחים שונים, קצב הבנייה הנוכחי צמצם את המחסור שנוצר בדירות סביב אמצע העשור הקודם. משפרי הדיור והמשקיעים הגדילו מעט במרוצת 2014 את חלקם בסך הרוכשים על חשבון רוכשי דירה ראשונה, אוכלוסיית היעד של תכנית "מע"מ אפס". בתום 2013 היוו האחרונים 40% מסך הרוכשים, ואילו באוגוסט ירד חלקם ל-34%. ואולם עתה, לאחר שהתכנית הוקפאה, הביקושים צפויים להתחדש, והערכה זו מקבלת תמיכה מכך שנכונות הציבור לרכוש דירה נותרה גבוהה".

ומה לגבי העתיד? "כאשר בוחנים את התמונה הצופה פני עתיד מוצאים כי המחסור בדירות מוסיף להצטמצם משוק שהיקף התחלות הבנייה המחסור בדירות מוסיף להצטמצם משוק שהיקף התחלות הבנייה נותר גבוה, אך מנגד גם הביקוש נותר גבוה על רקע הירידה הנוספת שחלה בחודשים האחרונים בריבית הריאלית הקצרה והארוכה. גם צעדי המדיניות שהממשלה נוקטת בשוק הדיור משפיעים על הביקוש".

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

גורם סיכון משמעותי נוסף למערכת הפיננסית לפי בנק ישראל הינו חשיפה לתמחור חסר של הסיכונים בשוק אג"ח החברות, על רקע סביבת הריביות הנמוכה בישראל ובעולם גורם שמשפיע על התמחור בשוק זה ובשוקי הנכסים בכלל. "אמנם לאחר פרסום הדוח הקודם נבלמה מגמת הירידה במרווחים בשוק אג"ח החברות - ובדצמבר הם אף עלו, לצד עלייה מתונה בפער התשואות לעומת חו"ל אולם רמת המרווחים עדיין נמוכה. במקביל חלה עלייה בגיוס החוב נטו של חברות ישראליות וכן גדל היקף הנפקות האג"ח של חברות זרות בבורסה בתל אביב".