הדרך להציף את המדינה בדירות - וכולם ירוויחו מזה

אתמול (ג') דיווחנו על פרויקט פינוי בינוי ענק שצפוי לצאת לדרך בקרוב בכפר סבא , במסגרתו יהרסו 297 דירות ובמקומן ייבנו 1,100 דירות חדשות. אין דבר יותר הגיוני מהריסת הישן והמתפורר ובניית חדש, מודרני ומוגן, תוך ניצול מקסימאלי של הקרקע. אך מה לעשות שבישראל גם ההגיוני ביותר נתקע ולבצע פינוי בינוי לוקח למעלה מעשור.

מומחי הנדל"ן למיניהם חוזרים תחת כל עץ רענן על הסיסמה – איך מחירי הדירות יירדו אם אין קרקעות? אז זהו, שיש הרבה מאוד קרקעות, יש פשוט פחות מדיי אנשים עם מעוף שמנסים לייעל את המערכת, או יותר מידי כאלה שהתייאשו. קחו למשל את תל אביב - מחוץ למתחם השימור של ה'עיר הלבנה', ההופך את מרכז העיר לגטו לעשירים בלבד (ללא כל הצדקה, רוב הבניינים ממש לא ראויים לשימור), יש אלפי בנייני סלאמס שנבנו בשנות החמישים שאין כל סיבה לשמר ,ומוסכים ובתי מלאכה שמקומם לא בעיר הגדולה. למעשה כל האזור הנמצא דרומית לקו יהודה הלוי ומזרחית לדרך מנחם בגין יכול להיהרס ולהיבנות מחדש בצפיפות הרבה יותר גדולה.

הפתרון הראוי: בינוי-פינוי
לא ייתכן ששכונה כמו יד אליהו, הדומה בשטחה לגבעתיים, תאכלס 15 אלף איש בלבד, בעוד שבגבעתיים חיים כמעט 60 אלף איש. יש כמובן לציין לחיוב עיריות דוגמת קריית אונו, יהוד-מונוסון, רמת גן ובת ים שמתחילות להסתער על תחום הפינוי בינוי. ביהוד הקימה חברת {אשדר} מספר בניינים בבינוי פינוי, שיטה הגיונית מאוד שבמסגרתה משתמשים בקרקע חומה של העירייה, אשר שימשה כגן ציבורי או מתנ"ס, בונים עליה בניינים חדשים, מאכלסים אותם בדיירים הוותיקים, ובשטח של הבניינים המפונים משתמשים מחדש לטובת צורכי הציבור.

אז הנה מספר דברים שניתן לעשות כבר היום כדי לקדם את הריסתם של שיכוני הסלאמס המיותרים, והמאוד מסוכנים שברעידת אדמה הכי קטנה/מלחמה ייקרסו כמגדל קלפים. פינוי בינוי כמובן יחסוך את הריסתם של עוד שטחים ירוקים תוך בניית ערי שינה משעממות וחסרות מעוף:

1. להפסיק להתנהל מול הרשויות המקומיות בצמר גפן ולחייב אותן לבצע התחדשות עירונית – רשות ההתחדשות העירונית (אשר לפי משרד הבינוי מוקמת בימים אלו) תמפה, יחד עם הרשות המקומית, בכל עיר מתחמים שלמים של פינוי בינוי, ותחייב כל עירייה לאשר מספר מסוים של מתחמים בשנה תוך קביעת לוח זמנים. ניתן להשתמש כאן בשיטת המקל – עיריות שלא יעמדו במכסה ובזמנים לא יקבלו תשלומי העברה, או בשיטת הגזר – עיריות שיעמדו במכסה יקבלו בונוסים תקציביים.

2. הקמת אגף התחדשות עירונית מתפקד בכל עירייה - כדי לקדם את האמור לעיל בסעיף 1, על כל רשות מקומית להקים אגף בעירייה שימפה את כל המתחמים שיש להרוס, להתקשר עם יזמים, ולהקים במקומם שכונות חדשות ומודרניות, זאת במקום לאשר כל בניין באופן ספציפי, דבר אשר לא מאפשר תכנון כולל של תשתיות כבישים, ביוב ותחבורה ציבורית מודרניים. נדגים עם יד אליהו לדוגמה, בה מקודמת כבר שנים תוכנית התחדשות עירונית - עם התכנון המחודש של השכונה יש לפני הכול לתכנן מערכת תחבורה ציבורית פנימית שתאפשר לחברה למרכז תל אביב. בכל שכונה שמתכננים באירופה סוללים גם רשת מסילות עבור חשמליות, מדוע לא לעשות זאת גם כאן?

3. לחייב דיירים לבצע התחדשות עירונית – אין מה לעשות, הישראלים אוהבים להתווכח ולחשוב שהם "דופקים את המערכת", זו אחת הסיבות להתארכות מיותרת של מיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38. לא פעם נתקלים בבעלי דירת 30 מ"ר מעופשת שגנב חלק מהחצר המוזנחת וכעת דורש דירת גן בשטח של 120 מ"ר עם גינה של רבע דונם. הבעיה אצלנו שזכות הקניין בישראל קודמת לזכות לחיים, לכן הגיע הזמן לאזן מחדש בצורה הגיונית את המשוואה ולחייב בעלי דירות בבניינים מסוכנים שנבנו לפני 1980 לחזק את הבניין. כפי שכל רכב חייב לעבור טסט פעם בשנה, כך כל בניין יהיה חייב לעבור טסט.

אין כל סיבה להוסיף גזרים כאן, בעלי דירות במסגרת התחדשות עירונית לרוב מגדילים את שטח דירתם משמעותית, או מקבלים חניה ומרפסת שמש, ותמיד מעלים את ערך דירתם. צריך להתחיל להשתמש בשיטת המקלות – לדוגמה, בניין שלא יבצע התחדשות עירונית תוך זמן קצוב הארנונה של דייריו תשולש, או שיחשפו לתביעה מצד העירייה בגין אי פינוי מפגע בטיחותי.

4. קביעת מפרט תמורות מצד המדינה - כדי להימנע מתופעת הדייר הסרבן, על המדינה לקבוע מפרט תמורות עבור כל סוג של דירה, וקבלנים לא יוכלו לסגת ממנו, דבר שיימנע את ה"מסחרה" הבלתי נגמרת: לקבוע למשל לא ניתן להגדיל דירה רגילה ביותר מ-30 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת וחניה ,ולקבוע מקרים בהם יינתן פיצוי כספי ולהגבילו, במידה ולא ניתן לאפשר הגדלה מסוג זה.

5. להפסיק להתחשבן עם קבלנים על זכויות בנייה - להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה במתחמי פינוי בינוי מוכרזים. אין כל סיבה לבנות כיום במרכזי הערים בניינים הנמוכים מ-20 קומות. נכון, תשתיות הכבישים והתחבורה בישראל מפגרות ב-30 שנה (לפחות) מאלו של אירופה, אולם אם נשלב כאמור בחוכמה מסילות של רכבות חשמליות/מסלול לאוטובוסים רבי קיבולת כמו המטרונית בחיפה, אנשים יזנחו את רכביהם. מעבר לזה, יש לשנות את התפיסה של בניית מתחמי תעסוקה מחוץ לעיר ולשלבם במרקם העירוני הקרוב לבית.