מפחיד: זינוק דרמטי במספר הדירות שנרכשו ב-Q4, מי הן הערים המובילות?

ברבעון הרביעי של 2014 נרכשו 28 אלף דירות, גידול חד של 22% בהשוואה לרבעון הקודם ואחת הרמות הרבעוניות הגבוהות ביותר מאז 2002, כך עולה מסקירת משרד האוצר עבור הרבעון הרביעי של 2014.

פלח השוק של הדירות החדשות הוביל את הגידול בעסקאות עם עלייה של 52%, לעומת גידול של 14% בלבד ברכישת דירות יד שנייה. סך הדירות החדשות שנמכרו ברבעון האחרון עמד על 8,100 דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מאז 2002. הגידול ברכישת דירות חדשות הושג על רקע גידול חד של 83% ברכישות אלו על ידי הזוגות הצעירים, כפליים משיעור גידול זה בקרב המשקיעים ומשפרי הדיור.  גידול חד בבאר שבע הגידול בעסקאות ברבעון הרביעי הקיף את כל האזורים, כאשר הוא נע בין גידול מתון של 2% בירושלים לגידול חד של 41% בבאר שבע. הגידול החד בבאר שבע הושג על רקע הכפלת מספר הדירות החדשות שנמכרו ברבעון האחרון באזור (כפליים משיעור הגידול ברמה הארצית), כאשר במקביל נרשם גם גידול משמעותי ברכישת דירות יד שנייה באזור זה (37%). שיעורי גידול אלו הביאו את סך העסקאות באזור זה ברבעון הרביעי ל-4,200 דירות רק בשני רבעונים מאז 2002 נרשמה באזור זה רמה גבוהה יותר של עסקאות. בעיר חל זינוק של 78% ברכישת דירות חדשות מצד זוגות צעירים. גם בחדרה הוכפל מספר העסקאות החדשות ברבעון הרביעי. אזור נתניה, אשר היה בין שני האזורים הבודדים בהם נרשמה ירידה ברכישת דירות חדשות ב-2013 (בה נרשמה רמת שיא ברכישת דירות חדשות ברמה הארצית), היה בין שני האזורים היחידים בהם נרשמה רמת שיא, במונחים רבעוניים, ברכישת דירות חדשות (האזור הנוסף הוא חיפה). 

לפי האוצר, הגידול החד ברכישת הדירות מיתן משמעותית את שיעור הירידה השנתי בסך העסקאות בדירות חדשות ב-2014, אשר עמד על 6.5% (מחצית משיעור הירידה בסיכום שלושת הרבעונים הראשוניים של 2014). שיעור רכישת דירות יד שנייה ירד בסיכום שנתי ב-17%.

קיפאון בירושלים אזור ירושלים הינו היחידי בו נמשך הקיפאון במספר העסקאות ברבעון האחרון, אשר היה מהרבעונים החלשים שנרשמו באזור מאז 2002. הרמה הנמוכה של העסקאות באזור זה, המתרכזת בעיקר בסגמנט השוק של הזוגות הצעירים, נמשכת מאז הרבעון האחרון של 2013. לפי האוצר הסיבה לכך ייתכן היא על רקע מגבלות המימון של בנק ישראל מאוגוסט אשתקד.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

סך הרכישות של הזוגות הצעירים ברבעון האחרון של 2014 עמד על 10.1 אלף שירות, גידול של 35% בהשוואה בהשוואה לרבעון הקודם ושיעור הגידול הרבעוני הגבוה ביותר בסגמנט זה של השוק לפחות מאז 2010. גידול זה הושג לאחר רמת עסקאות נמוכה מאז ההכרזה על תכנית מע"מ 0%.

המשקיעים רכשו ברבעון הרביעי 6,800 דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2013. עם זאת, מסבירים באוצר, כי כשיעור מסך העסקאות ירד משקלם ל-24.2%, לאחר שהתייצב על 26% בשלושת הרבעונים הקודמים. מעבר לעובדה שהרבעון הרביעי של 2014 עמד בצל הגאות ברכישות הזוגות הצעירים, ניתן להניח כי תרמה לירדיה במשקל המשקיעים העלייה בשיעור הריבית הריאלית של בנק ישראל (אף כי הינה עדיין שלילית). כוכבת המשקיעים החדשה - חדרה בפילוח גיאוגרפי בולט גידול חד של 37% ברכישות המשקיעים באזור חדרה, זאת לאחר גידול של 22% שנרשם ברבעון הקודם (לעומת עליה מתונה של 3% בסגמנט זה ברמה הארצית). את הגידול ברכישות באזור זה הוביל הישוב אור עקיבא, וכן נשמר שיעור גבוה של 40% של משקיעים בחריש. גם בבאר שבע נרשם גידול ברכישת המשקיעים. אזור זה, אשר אשם ירידה בכל אחד משלושת הרבעונים הראשוניים של 2014, רשם עלייה של 21% ברבעון הרביעי. 

אזור תל אביב היה היחידי בו נרשמה ירידה ברכישת דירות חדשות ברבעון האחרון. עם זאת, זהו גם האזור היחידי לפי האוצר בו בסיכום שנתי נרשמה רמת שיא ברכישת דירות חדשות. באוצר מניחים כי "תרמה" לכך העובדה שממילא תכנית מע"מ 0% לא הייתה אפקטיבית באזור זה (מחירי הדירות באזור זה גבוהים משמעותית מהתקרה שנקבעה).

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברבעון הרביעי נרכשו 19.3 אלף דירות יד שנייה, גידול של 14% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר שלושה רבעונים רצופים של ירידות). מי שהובילו את הגידול ברכישת דירות יד שנייה היו הזוגות הצעירים, עם עלייה של 23%, כפליים משיעור הגידול שנרשם בקרב משפרי הדיור. בולט במיוחד גידול של קרוב ל-40% בבאר שבע.  ומה לגבי רוכשי החוץ? בסך הכול ב-2014 נרכשו 2,700 דירות על ידי המשקיעים מחו"ל. ברבעון הרביעי נרכשו 820 דירות על ידי זרים, גידול של 40% בהשוואה לרבעון השלישי, אשר הושפע מצוק איתן. משקלם של תושבי החוץ בסך העסקאות עמד על 2.9%, גידול של 4 נקודות בסיס בהשוואה לרבעון הקודם. ב-2014 ניכרת ירידה חדה ברמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי תושבי החוץ, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות. כך, מפער מחיר ממוצע שנע בין 56% ל-48% במחירי הדירות שרכשו תושבי החוץ בשנים 2011-2013, ירד פער זה ל-20% בלבד.