"מיליון שקל משכנתא ל-30 שנה על דירה בר"ג - טעות איומה של הזוגות הצעירים"

הזינוק במחירי הדירות ב-6 השנים האחרונות הפחית משמעותית את התשואה מדירה להשקעה, ואם בעבר היינו רגילים לקבל 5%-6% אפילו על דירה במרכז, כיום תשואה שכזו בקושי מתקבלת בעכו ואילת. כיום מי שמעוניין בתשואה גבוהה מדירה נאלץ לנדוד אל מעבר לים, לא פעם תוך נטילת סיכון גדול של אובדן כל הכסף.

שרוליק חנוך ודן ליברמן, בעלי חברת SDB, מתארים בראיון ל-Bizportal  את המתרחש כיום בשוק הבתים באטלנטה, ג'ורג'יה, אשר בארצות הברית. נציין שהצוות החל את דרכו בעסקי הנדל"ן בשנת 2006 כאשר רכשו דירה בבאר שבע בכ-180 אלף שקל וכיום הם מנהלים למעלה מ-450 דירות להשכרה בעיר הדרומית.

"לא רצינו שיעד ההשקעה השני שלנו יהיה ארה"ב" "לאחר שרכשנו בבאר שבע חיפשנו את המקום הבא להשקעה, ניסינו את חיפה ונכוונו לאחר שחודשים לא הצלחנו להשכיר דירה", אומר חנוך. "צריך מקום עם הרבה פוטנציאל, מאסה של לפחות 80 דירות. היינו בירוחם לפני 4-5 שנים, אך השוק לא היה מספיק חזק שם. ראינו דירות ב-60-80 אלף שקל עם שכירות של 500-600 שקל, בעוד היום המחירים הם 150 אלף שקל. יש שם אוכלוסייה מסורתית, רב הצביע על בניין ואמר שאם נרצה הוא יאוכלס, אני לא יכול להסתמך על הדברים האלה, לא יכול להביא משקיעים שיסתמכו על רב שיחליט אם אנשים יגורו במקום או לא. ממש לא שמחתי מכך שיעד ההשקעה השני שלנו יהיה ארצות הברית, החלום היה לעבור לאזור המרכז, אבל השוק לא היה מספיק אטרקטיבי, אז פנינו לאטלנטה".

חנוך מסביר כי במשך חודשיים ביצעו השניים בדיקות בניו יורק, פלורידה ובאטלנטה שלדבריהם הייתה בהעדפה הנמוכה ביותר, כיום הם מנהלים באטלנטה למעלה מ-200 בתים – "הרבה יותר סקסי לקנות נכס בניו יורק, גם אם מדובר במקום שהוא 5 שעות משם. טסנו לכל אחד מהמקומות, קנינו 2 דירות כדי לראות אם זה עובד ומצאנו שאטלנטה היא המקום עם הפוטנציאל הגדול ביותר. התחלנו לעבוד שם לפני כמעט 4 שנים, הכותרת האחרונה של מגזינים מקומיים הייתה – "אטלנטה עברה את ארצות הברית". המחירים ירדו שם ב-60%-70%, גם לאחר עלייה של 12% יש עוד הרבה מקום לעליות".

• גייסו מהציבור 74 מיליון דולר בניגוד לחוק - אבל העונש לא מרתיע
• כך תבחרו נכון עם איזה חברה להשקיע בארה"ב

9.5%-10% תשואה "אנחנו מגיעים עם אנשי מקצוע לבית בזמן אמת, תוך שעתיים הם קובעים אם העסקה טובה או לא, מדובר לרוב בוילה של 150 מ"ר על דונם, שלחנו את הנתונים ללקוח בארץ ותוך 5 שעות העסקה הייתה סגורה עם מקדמה. הבית הזה עלה 68 אלף דולר והיה זקוק לשיפוץ של כ-12 אלף דולר, המחירים נעים סביב ה-80 אלף דולר. תשואה של בתים כאלה נעה סביב ה-9.5%-10%, הבית מושכר ב-900 דולר".

ליברמן מדגיש שהמשקיעים לא מגיעים לראות את הנכס, אך למרות זאת לדבריו מדובר בעסקה בטוחה: "יש פה עניין של אמון, גם בבאר שבע מי שמגיע לראות את הנכסים הוא לא מכיר, זה כמו לנסוע לחו"ל. אנחנו בהחלט מספרים לאנשים על מלוא הסיכונים, יש אנשים שמאוד מעוניינים לרכוש, אבל כדי שנישן טוב בלילה אנחנו מסבירים להם שזה לא מתאים להם – היה לנו רוכש שהיה מודאג מדיי והחלטנו להחזיר לו את המקדמה. צריך לזכור שבכל מקום אנחנו מחזיקים את כמות הנכסים הגדולה ביותר, דבר שאמור להשרות ביטחון אצל המשקיעים".

חנוך מסביר שיש 3 מנגנונים שמגנים על משקיעים בארצות הברית, שניים קיימים בשוק ואחד שהם פיתחו – "יש ביטוח לקניית נכס, כמו שיש ביטוח רכב, טייטלינג, אם מגלים שהמוכר הוא לא המוכר אז יש הגנה. אנחנו מאוד ממליצים לרוכשים גם לרכוש ביטוח מבנה בשוטף לנזקי טבע. יצרנו מנגנון שלישי שמגן על בעל הנכס במקרה והוא עומד ריק ולא מתקבל שכר דירה -  קוראים לזה ה"פול", אנחנו מייצרים פיזור סיכונים על ידי סוג של איגוד כל השכירויות יחד. מי שמעוניין להצטרף מוותר על 1% מהתשואה החודשית, מכניסים את הכסף של כל בעלי הבתים לחשבון נאמנות ןכך גם במקרה והנכס עומד ריק בעליו מקבל שכר דירה. בעקבות השימוש במנגנון זה אני מעריך שנקבל הנחות בביטוחים".  

• כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?
• סיבה נוספת לירידה במחירי הדירות - המלאי אצל הקבלנים גדל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"כולם רוצים דירה בתל אביב" לחנוך וליברמן ביקורת חריפה על התנהלותם של הזוגות הצעירים כיום, אשר משתעבדים לכל החיים עבור דירה: "כל זוג שמגיע ומתחתן מקבל הון עצמי מההורים אשר לוחצים עליו לקנות דירה חדשה ברמת גן במשכנתא של מיליון שקל ל-30 שנה, זו טעות איומה. הזוג הזה מתחיל את החיים עם חוב חודשי מטורף של 5,000 שקל. במקום זה ניתן לקנות בית באטלנטה עם הון עצמי של 150 אלף שקל והלוואה לכל מטרה של 250 אלף שקל. הגיע אליי מישהו שעשה  טעות וקנה אחרי החתונה בית בפתח תקווה, הגדיל את המשכנתא וקנה בית בארצות הברית".

המסר של חנוך וליברמן הוא שחייבים לחשוב מחוץ לקופסא – "כולם רוצים דירה בתל אביב, גם אנחנו רצינו אבל לא יכולנו להיות שחקנים של עשרות מיליונים שם. גם בארה"ב רצינו לעבוד במנהטן, אבל צריך ללכת למקומות היותר רחוקים עם אנשים שהם  לא מספיק גדולים להיות כוח משפיע בשוק."