שטח מרפסת בישראל צמח ל-15-20 מ"ר: בכמה היא מקפיצה את ערך הדירה?

כמדינה המאופיינת בחורף קצר וחם יחסית, הפכה המרפסת עם השנים לאחד החלקים החשובים והשימושיים ביותר בדירה הישראלית. בראייה תכנונית מהווה המרפסת את ההפרדה בין הפנים אל החוץ בדירה וכן אלמנט בעל נוכחות חשובה בחזית המבנה. 

כיום מאושרת בישראל בנייה של מרפסות מקורות בלי שתיחשבנה בראי החוק כשטח עיקרי של מגורים, זאת לאחר ששונה החוק ב-2008. מדובר בבנייני המגורים החדשים שנבנים החל מ-2008 מרפסות של עד 14 מ"ר לדירה (ובממוצע 12 מ"ר לכל דירה) הנבנות אחת מעל השנייה.

מבדיקה של חברת השיווק נווה העיר, המשווקת מעל 6,000 יח"ד ברחבי הארץ, עולה כי המגמה בשוק היא ביקוש לדירות עם מרפסות גדולות - הרוכשים יעדיפו דירות 4 חדרים  בשטח 102 מ"ר עם 20 מ"ר מרפסת לעומת דירות בשטח 108 מ"ר עם 12 מ"ר מרפסת.

לדברי נדב בריח, סמנכ"ל השיווק בנווה העיר: "בשנים האחרונות היזמים הבינו שמרפסת גדולה נותנת הרגשה של דירה עם גינה, מציעה ערך מוסף ומשדרגת את חוויית המגורים בתפיסת העולם של הרוכשים. עלות הבנייה למ"ר מרפסות עומדת על חצי מעלות מ"ר בנוי בדירה והתמורה גדולה במיוחד, שכן חלק גדול מהרוכשים היום מעדיפים להקטין את הדירה ולהגדיל את המרפסת". 

• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"
• דירה מקבלן או דירה מיד שנייה? או - למה דירות יד שנייה זולות משמעותית מדירות קבלן?

מרפסת במקום חצר לפי בריח, שטחן של המרפסות הדירות הסטנדרטיות עמד על כ-8-12 מ"ר בממוצע לפני כשש שנים, כאשר עם הזמן גדל שטחן לכ 15 מ"ר בממוצע וכיום עומד על כ 20 מ"ר. "דוגמא לשינויים בסטנדרט ניתן לראות בבאר יעקב, שם שיווקנו לפני מספר שנים פרויקטים עם מרפסות סטנדרטיות בשטח 12 מ"ר ואילו היום, הפרויקט שאנו משווקים מציע מרפסות עם גינות תלויות בשטח של כ 20 מ"ר בממוצע, שכן כיום התב"ע בבאר יעקב אף מחייבת יזמים לבנות פרויקטים עם גינות תלויות".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, אומרת: "לא כולם יכולים להרשות לעצמם בית עם חצר, אבל המרפסת מהווה תחליף לא רע והיא יכולה להעלות את ערך הדירה בכ-10%. החישוב מתבסס על כך ששווי מ"ר מרפסת הינו שווה ערך ל-50% משווי מ"ר בנוי עיקרי בדירה. לדוגמה, בדירה שתג המחיר שלה משקף שווי של כ-20 אלף שקל למ"ר, ויש לה מרפסת בשטח 12 מ"ר, המרפסת תעלה את מחיר הדירה המוערך ב-120 אלף שקל נוספים, או ב-150 אלף שקל במידה ומדובר ב-15 מ"ר, כאשר החישוב נכון גם לדירות היד הראשונה וגם לדירות יד שנייה ורלוונטי גם לדירות יד שנייה להן נוספה מרפסת. גורם משפיע נוסף הוא גודל הדירה - ככל שהדירה יותר קטנה תרומת המרפסת לשווי הנכס גדולה יותר".

בוגין מסבירה כי זוגות צעירים שתקציבם מאפשר להם לרכוש דירת יד שנייה, בבניין ישן ללא מרפסת, יכולים להוסיף את המרפסת בהמשך. "על מנת להוסיף מרפסת לבניין קיים יש צורך בהסכמה של 75% מבעלי הדירות, כאשר  עלות התוספת תלויה במספר הקומות בבניין, בשטח המרפסת וברמת הגימור הנדרשת ותסתכם לרוב בכ 50-70 אלף שקל. בטווח הארוך מדובר בתוספת מחיר שולית יחסית, שכן מעבר להעלאת שווי הדירה תוספת המרפסת גם תקצר את תהליך המכירה, מכיוון שהמרפסת נתפסת בקרב הרוכשים הפוטנציאלים למאפיין אטרקטיבי מאוד".  לדברי אדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים, "החיפוש אחר חידושים ומגמות מקוריות בתחום הבנייה למגורים מגבירה את המודעות בקרב יזמים ואדריכלים בכל הנוגע לצרכים ולחלומות של רוכשי דירות ומאתגרת אותם למציאת פתרונות מקוריים וחדשים. דוגמא מובהקת למצב זה היא הדרישה למרפסות גדולות, עד פי 3 מהסטנדרט המקובל, שהפכה למגמה בולטת בתחום הנדל"ן למגורים. המרפסת נתפסת כחוויה נוספת, מעיין שלב ביניים שבין הפנים לחוץ, דרך למקסם את הדירה ובמקביל ליהנות מהאווירה סביב לפרויקט. המגמה המסתמנת כיום היא תכנון מרפסות בגודל 15-22 מ"ר בדירות הרגילות ובגודל של כ-60 מ"ר בדירות המיוחדות, קרי פנטהאוזים, לופטים וכד'. גם בקרב רוכשי דירות קטנות של 2 או 3 חדרים ניתן למצוא רוכשים הרואים במרפסת את עיקר הדירה ויעדיפו לשמור על שטח דירה מצומצם ולקבל בתמורה מרפסת גדולה. נראה שבדירה קטנה חשיבותה של המרפסת גדולה יותר".

• בת-ים מתחדשת: אושרה תוכנית לבניית כ־1,000 דירות חדשות
• תל אביב מתקררת - הקונים מחכים, מחירי הדירות יורדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אייל עמיר, מנכ"ל חברת פידמונט אנטרפרייזס, המקים פרויקט מול הכנרת בטבריה, אומר: "רבים המתעניינים בפרויקט, הם בעלי בתים צמודי קרקע בשני מפלסים המבקשים לעזוב את הבית הפרטי לטובת דירה חדשה ומודרנית במפלס אחד, לכן הם מחפשים דירות גדולות ומרווחות, כאשר אחד האלמנטים המבוקשים ביותר הן מרפסות גדולות במיוחד. הפרויקט מציע דירת 3 חדרים בשטח כ-90 מ"ר עם מרפסות בשטח של כ-39 מ"ר, כ-40% מהשטח הבנוי של הדירה. המרפסות המרווחות מהוות חלק מסטנדרט הפרויקט, שבא לידי ביטוי גם במחירי הדירות העומדים על החל מ-1.15 מיליון שקל לדירת 3 חדרים".