ועדת שרים לחקיקה אישרה היום (א') את הצעת החוק שנועדה לעודד הקמה של קרנות ריט חדשות, שלראשונה תוכלנה להשקיע בהקמת פרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך. בכך יתאפשר לרתום את שוק ההון לסייע בפתרון מצוקת הדיור, תוך הגדלת היצע הדירות למגורים. הצעת החוק מטפלת גם בשחרור חסמים שזוהו בהקמה של קרנות ריט, בעקבות הניסיון שנצבר בנושא ברשות המסים, לרבות קביעה כי כלל פיזור האחזקה בקרן ייבחן באופן מדורג וכן דחיית מס שבח בהעברת מקרקעין מוטבים לקרן.
המונח ריט הינו ראשי התיבות REIT של המילים Real Estate Investment Trust. מדובר בקרנות שתכליתן השקעה בנדל"ן מניב. קרן נדל"ן רוכשת נכסי נדל"ן מתוך מטרה להשכיר הנכסים לתקופה ארוכה. מאז חקיקת התשתית הרגולטורית להקמת קרנות הריט בישראל בשנת 2006 הוקמו שתי קרנות בלבד,
ריט 1
-2.2%
ריט 1
1,780
-2.2%
נכסים תמורת מניות
במסגרת התיקונים המוצעים, יוכל מייסד של קרן ריט להעביר נכסים שבבעלותו לקרן תמורת קבלת מניות בה ולדחות את תשלום מס השבח על הנכסים שהועברו עד למועד מימוש המניות שהונפקו לו או מימוש הנכסים שהועברו לקרן. בכך, יוסר אחד החסמים המרכזיים שמנע מיזמים להנפיק נכסים מניבים שבידיהם באמצעות קרן ריט בשל אירוע המס בעת העברת הנכסים אל הקרן.
- כל הכותרות
תיקון נוסף מתייחס לפיזור המשקיעים בקרנות ריט. בעוד שעל פי החוק כיום כבר במועד הנפקת הקרן אסור לחמישה אנשים להחזיק ביותר מ-50% מהמניות בה, החוק המוצע יאפשר ליזמי הקרן לפזר את אחזקותיהם באופן הדרגתי על פני חמש שנים ממועד הנפקת הקרן.
בנוסף, הצעת החוק מיישמת את ההמלצות שגיבש צוות בינמשרדי בהובלת רשות המסים, רשות ניירות ערך והמועצה הלאומית לכלכלה, ובהשתתפות נציגי אגף התקציבים, אגף החשב הכללי, אגף שוק ההון, ביטוח וחיסכון במשרד האוצר, נציגי הבורסה לניירות ערך ונציגי משרד המשפטים, שמטרתן עידוד הקמת קרנות ריט חדשות אשר יוכלו לראשונה להשתתף בייזום של פרויקטים להשכרה למגורים.
קרנות ריט יוכלו לרכוש קרקע
כך, על פי הצעת החוק יוכלו לראשונה קרנות ריט לרכוש קרקע שחלה עליה תכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה ולשמש כיזם של פרויקט ההקמה. זאת, בניגוד להוראות כיום המייחדות את פעילותן של קרנות ריט להשקעה במקרקעין מניבים. באופן זה קרנות הריט יוכלו להשתתף לא רק בצד הביקוש להשקעות בנדל"ן מניב אלא גם לעודד ולהגדיל את צד ההיצע של דירות להשכרה למגורים. לקראת הדיון בועדת השרים נוספו להצעת החוק גם הפרויקטים שתקדם חברת "דירה להשכיר" וגם יוכלו להיכלל קרן הריט החדשה ויחולו עליהן הטבות המס בהתאם.
על מנת לאפשר לקרנות לממן את הקמת מתחמי הדיור להשכרה בהתאם למודל המימון המקובל בענף, הוגדל שיעור המינוף המקסימלי המותר לקרן הריט, כך שהן יוכלו לגייס חוב בהיקף של עד 80% משווי אחזקותיהן במקרקעין לצרכי דיור להשכרה. שינוי משמעותי נוסף מתייחס לשיעור המס החל על בעלי המניות בקרנות ריט הפועלות בתחום הדיור להשכרה. במטרה לשפר את הכדאיות הכלכלית להקמת הקרנות, נקבע כי הרווחים מהשכרת מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה ורווח ההון ממימוש מקרקעין אלה יהיו חייבים במס בשיעור של 20% בלבד.
שר האוצר משה כחלון: "הטיפול במשבר הדיור חייב לכלול פתרון לשוכרי הדירות במקביל ליצירת היצע מאסיבי של דירות לרכישה. שוק מוסדי הינו הכרחי ליצירת מלאי משמעותי של דירות לשכירות ארוכת טווח כחלק מהפתרון הכולל של משבר הדיור."
עו"ד ענת שביט , ראש מחלקת מיסים במשרד פישר בכר, טוענת שכדאיות ההשקעה של קרנות ריט בדיור להשכרה למגורים מוטלת בספק: "התשואה הגלומה בהשקעה באפיק של הדיור למגורים זה הינה נמוכה ביותר (התשואה על השכרת דירות עומדת על כ-3% לעומת כ-8% 7% במשרדים או במסחר), מאחר ובכוונת שר האוצר, להוריד את מחירי הדיור, למגורים, הרווח שמכירת הדירות להשכרה, גם הוא איינו מובן מאליו. אם ניקח בחשבון את עלויות המימון והניהול של ההשכרה למגורים גם התשואה הקיימת כיום בשוק של כ-3% תשחק".
שביט טוענת שהעלאת מס הרכישה משפיעה גם על דירות מגורים שבבעלות חברה: "על כן, ככל שהצעת חוק הריטים לא תיתן למשקיעים הקלה בשיעורי מס הרכישה, תהפוך השקעה זו ללא כדאית. על מנת לאפשר הקמה של פרויקטים להשכרה למגורים, נדרשת הטבה משמעותית בשיעורי מס הרכישה, כך שמס הרכישה אשר יחול על ריט הרוכש פרויקטים להשכרה למגורים יעמוד על 0.5% בלבד באופן דומה להטבות אשר מקנות כיום תקנות מס רכישה לחברות משכנות כגון פרזות חלמיש ושיקמונה".
עו"ד שגיב רון, ממשרד יאיר בנימיני, אמר: ""התיקון המוצע במסגרת הצעת החוק, בהחלט צפוי לאפשר הקמה של קרנות ריט נוספות אשר יפעלו בתחום זה. ככל שמדובר בפעילות עתידית של המשקיעים המוסדיים והמשקיעים הרלוונטיים, הרי שעל אף שהתשואה בטווח הקצר, מהשכרת דירות המגורים, הינה נמוכה יחסית, הרי שלאחר תקופת המגבלות להחזקתם של המקרקעין המשמשים להשכרה למגורים, צפויה לקרן תשואה הדומה לתשואת יזמים הפועלים כיום בשוק הנדל"ן למגורים- אשר נעה סביב 15% - 20%. בנוסף לכך, יש לזכור, כי בהצעת החוק נקבעה הקלת מס משמעותית למשקיעים בקרנות ריט בתחום הנדל"ן המניב (שיעור מס סופי של 20% מהשכרת מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה ומרווח ההון ממימוש מקרקעין) אשר עשויה אף היא להגביר את האטרקטיביות שבהשקעה בדרך זו".
"כמו כן, בהתאם להצעת החוק, מועד מכירת הנדל"ן המוחזק על ידי קרן ריט בתחום הנדל"ן המניב בשיעורי המס המוטבים הקבועים בהצעת החוק, תלוי במועד הפיכתם של המקרקעין למניבים. זאת מאחר, ומטרת הצעת החוק הינה לעודד משקיעים לרכוש נכסים מניבים, לצרכי דיור להשכרה או להפכם לכאלה. לפיכך, עובדה זו עשויה אף היא להגדיל את היצע הדירות למגורים בטווח הקצר".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
16.לא למד כלום, גרם לסחרור במחירי הדיור, כל שינוי \הודעהכחלון 13/07/2015 10:13הגב לתגובה זו0 0על שינוי במיוחד במיסוי גורם לסחרור ברכישת דירות ובמחירים, כל ילד בגן יודע זאת, רק שר אוצר לא יודע. בינתיים זו "ההצלחה ".סגור
-
15.המיסוי על קרנות ריט מגיע ל- 50% (ל"ת)לבטל המס המטורף 13/07/2015 09:22הגב לתגובה זו0 0סגור
-
14.אז משקיעי נדל"ן פרטיים זה רע ומוסדיים זה טוב ?היי טק 13/07/2015 09:11הגב לתגובה זו3 1מה שכחלון אומר זה שהמשקיעים פרטיים מהמעמד הבינוני זה רע אבל מוסדיים זה טוב. טוב, כבר הבנתי שכחלון חבר של הטייקונים.סגור
-
13.להכניס לכלא את חמורי רמ"י שנרדמו בשמירהמה עם האחריות 13/07/2015 09:05הגב לתגובה זו0 1איך לא ראו את הגידול המתמיד באוכלוסיה ולא הפשירו קרקעות בהתאם ? קשה לקחת נתוני ילודה של לפני 22 שנה כדי להבין כמה צריכים דירה היום ?סגור
-
12.כל ההצעות שאתה מביא כל שני וחמישי חשבת בעצמך? (ל"ת)לכחלון 13/07/2015 08:47הגב לתגובה זו1 0סגור
- טען עוד
-
11.כחלון חושב שהוא המשיח,,כל מה שהוא עושה בינתיים רק הזיק (ל"ת)יריב 12/07/2015 23:52הגב לתגובה זו5 0סגור
-
10.הקרנות ישכירו במחיר כפול מהשכירות היום.שמטוב 12/07/2015 21:30הגב לתגובה זו0 0כחלון הבלון לא תפס שההשכרה היום היא בתשואה נוכה. איזה קרן תוכל להשכיר בתשואה כל כך נמוכה ? הרי יהיה צורך לחלק את התשואה להמון טפילים.סגור
-
9.בנתיים משגרים נפיחות קולניות נגד משקיעים (ל"ת)אישורי בנייה 12/07/2015 18:35הגב לתגובה זו0 0סגור
-
8.פיאודליזם נוסח ה-121 במיטבו (ל"ת)הסוף ידוע 12/07/2015 17:48הגב לתגובה זו0 0סגור
-
7.עוד בלון ? ראו דברי עו"ד ענת שביטranr 12/07/2015 17:25הגב לתגובה זו3 0ו"ד ענת שביט , ראש מחלקת מיסים במשרד פישר בכר, טוענת שכדאיות ההשקעה של קרנות ריט בדיור להשכרה למגורים מוטלת בספק: "התשואה הגלומה בהשקעה באפיק של הדיור למגורים זה הינה נמוכה ביותר (התשואה על השכרת דירות עומדת על כ-3% לעומת כ-8% 7% במשרדים או במסחר), מאחר ובכוונת שר האוצר, להוריד את מחירי הדיור, למגורים, הרווח שמכירת הדירות להשכרה, גם הוא איינו מובן מאליו. אם ניקח בחשבון את עלויות המימון והניהול של ההשכרה למגורים גם התשואה הקיימת כיום בשוק של כ-3% תשחק". הרווח העיקרי של השקעה בדירות למגורים הוא או בדירות במרכז עם שכ"ד גבוה וללא מס או עליית ערך הנכס על ציר הזמן. אם הממשלה לא תגרום לכדאיות בהשקעה, כלומר רווח של 6-7%, משקיעים פרטיים לא ישקיעו בקרנות ריט למגורים.סגור
-
6.מרוב תכניות לא רואים היער! שהטיפש יחלק אדמות מי מינהל! (ל"ת)פינסקר 12/07/2015 16:16הגב לתגובה זו1 1סגור
-
5.זה רק יספק פרנסה לעוד סוחרי נדל"ן (ל"ת)007 12/07/2015 16:11הגב לתגובה זו7 0סגור
-
4.בכיה לדורותאבג 12/07/2015 16:04הגב לתגובה זו5 2נראה לי שכחלון מוכן חופשי להפסיד מיליארדי שקלים באוצר המדינה כאילו זה הכסף שלו כי כל הכסף שהמדינה תפסיד מקרקעות פיתוח ופחות מיסים מהעשירים נשלם ביוקר בגזירותסגור
-
3.משקיעי דירות הנה פתרון מסמאיר פ 12/07/2015 15:52הגב לתגובה זו6 0מי שבבעלותו מספר דירות כדאי להעבירם לקרן ריטסגור
-
אבל יצטרך לשלם מס שבח על כל הדירות בעת העברהבעל 10 דירות 12/07/2015 17:44הגב לתגובה זו0 0אז מה זה שווה?סגור
-
2.והמשקיעים האלה יזללו את הדירות של הזוגות הצעירים?כלכלן 12/07/2015 15:43הגב לתגובה זו13 0למה כשאנשים פרטיים משקיעים בדירות להשכרה כחלון מתנגד, וכשזה נעשה על ידי טייקונים למיניהם שקרויים ריט זה בסדר?סגור
-
צודק!!!! (ל"ת)IM 12/07/2015 17:44הגב לתגובה זו3 0סגור
-
1.רק ריביתרק ריבית 12/07/2015 15:40הגב לתגובה זו2 0לא מובןסגור
-
רק ריבית לדירות להשקעה, התכוונת.רז 12/07/2015 15:49הגב לתגובה זו3 0זוגות צעירים לא צריכים לקבל עונש על שהחליטו לרכוש דירה.סגור
