לקנות עכשיו דירה? Bizportal שאל 5 כלכלנים את השאלה - צפו בתשובות

בשנה העברית החולפת שוב נערכו בחירות בישראל ושוב התחלפו שר אוצר ושר בינוי ושיכון. הפעם עושה הרושם שהצוות שנבחר, כחלון-גלנט, פועלים באופן היפראקטיבי בניסיון לייצב את מחירי הדירות, נושא אשר היה טיקט הבחירות של  "הקוסם" כחלון.

אולם בינתיים, למרות הכבדת העול על המשקיעים, יציאה לדרך של תכנית "מחיר למשתכן" ושלל תכניות נוספות עליהן הוכרז לאחרונה, מחירי הדירות רק המשיכו לעלות. ב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון השני עלו מחירי הדירות, לפי נתוני השמאי הממשלתי, ב-5% ובאותו הרבעון נרשמה עלייה של 2.7%.

אז מה צפוי לנו בשנה העברית הנכנסת תשע"ו? לשם שינוי, שר הבינוי הנוכחי גלנט לא מבטיח ירידה במחירי הדירות אלא התייצבות, מעניין יהיה לראות האם תכניות האוצר, אשר איגד תחתיו את מלוא תהליך יצור דירה בישראל, יחד עם ההאטה הכלכלית המסתמנת, יובילו לשינוי כלשהו במחירי הדירות. Bizportal ליקט 5 תחזיות של בכירים בבתי ההשקעות המובילים. אז מה ייקרה למחייר הדירות השנה?

יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס: "גם אם נניח שהרפורמות הנוכחיות ייושמו במלואן, אנו סקפטיים אם הן יוכלו  לתרום בצורה משמעותית למצבם העגום של הרוכשים, בוודאי בטווח הקצר. שנת 2014 הייתה השנה הראשונה מאז שנת 2000 בה נסתיימו בנייתן של למעלה מ-43,000 דירות. זו הייתה השנה הראשונה ב-14 השנים האחרונות בה מספר הדירות שנבנו, כביכול סיפק את הצרכים של הגידול השנתי לדיור. שר האוצר מתעד להוציא לפועל מספר רפורמות במטרה למתן את עליות המחירים בשוק ולסייע לזוגות הצעירים המתקשים ברכישת דירה ראשונה- כל זאת באמצעות הגדלת היצע הדיור ומיתון הביקוש בקרב רוכשי דירה שנייה כך לדוגמא תכנית הדגל להורדת המחירים "מחיר למשתכן", צפויה להוזיל את מחיר הדירה ב-200,000 שקל. הבעיה היא שהתכנית מיועדת לכ-100 אלף דירות ב-5-6 השנים הקרובות ולפחות לפי ההבטחות עד כה, אנחנו בספק אם יצא לדרך 50% מהדירות המתוכננות".

• IBI: צמיחה של 60% בהכנסות - 311 מיליון שקל
• IBI: הציפיות להפחתות ריבית בארה"ב אופטימיות מדי

"בסך הכול בשנתיים הקרובות המחירים צפויים להמשיך לעלות. אמנם, שר האוצר חרט על דיגלו הבטחה להורדת מחירי הדיור, אך יחד עם זאת, לא נראה שכרגע יצליח הגידול בהיצע להשיג הן את העלייה הטבעית במספר משקי הבית והן לסגור את אותו פער ביקוש שנצבר מהשנים הקודמות. בנוסף, גם רמת הריבית, שלהערכתנו מהווה את המרכיב המרכזי בדחיפת המחירים כלפי מעלה, צפויה להישאר ברמה נמוכה בשנים הקרובות ועל כן תמשיך לאפשר לרוכשים לקחת הלוואות בתנאים אטרקטיביים במיוחד (ימשיך לשמר את רמת המחירים הגבוהה). בטווח ארוך יותר, מדיניות המיסוי המוגבר על המשקיעים (כידוע מס הרכישה הועלה בחודש יוני), בצירוף התייצבות רמת הריבית, ייתכן ויפחיתו לחץ של ביקוש להשקעה, אך כאן דווקא עשויה להיווצר בעיה לשוכרים אשר חלק מעליית המס תגולגל אליהם".

רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של IBI בית השקעות: "הריבית האפסית בישראל, שעשויה לרדת מדרגה נוספת על רקע ההחרפה במצב הגלובלי, תוסיף לשחק תפקיד מרכזי בתמיכה בשוק הנדל"ן למגורים. הפעילות הגבוהה של משקיעים טרום העלאת מס הרכישה, הצעדים אותם נוקטת הממשלה והרמה הגבוהה של מלאי הדירות הלא מכורות מובילים למסקנה כי מבחינת המחירים התמונה הופכת בהדרגה למאוזנת יותר כך שהשינוי במחירים צפוי להיות מתון בשנה הקרובה. לעומת זאת, במבט רחב יותר התמונה לא השתנתה כלומר מחירי הדירות מנותקים משיווי משקל בעשרות אחוזים. התרחיש העדיף למשק באופן ברור הוא ירידת מחירים הדרגתית שנובעת מצעדים יזומים הן מבחינת היצע ותכנון והן מבחינת הקטנת משקל המשקיעים בשוק. עם זאת, בשלב זה האיום העיקרי על תהליך התאמת מחירים מהירה כלפי מטה במחירי הנדל"ן נותר תרחיש של האטה בצמיחה, שגולש להרעה בשוק העבודה. ההסתברות לתרחיש זה עלתה אמנם נוכח ההתפתחויות האחרונות בעולם, אך היא עדיין נמוכה בשלב זה. מעריך שיכול להיות שינוי זניח של 2%-3% במחירים לכל כיוון".

אלכס זבז'ינסקי הכלכלן הראשי של מיטב דש: "על רקע הריבית האפסית, שהיא הגורם הבסיסי התומך בעליית מחירי הדירות, הרגולטור עשה את כל הטעויות האפשריות בשנה האחרונה כדי להגדיל היסטריה בקרב רוכשי הדירות הפוטנציאליים. לידתו ונפילתו של החוק מע"מ אפס שגרמה לביקושים להתכווץ תחילה ואח"כ להשתחרר כמו קפיץ, האיצו עליות המחירים. לאחר מכן באו הצהרות על "הגזירות" של השר האוצר החדש על המשקיעים בשוק הדיור שזירזו התנפלות הרוכשים על הדירות, כך שכמות העסקאות והיקפי המשכנתאות הגיעו לשיאים חדשים. הציבור איבד ביטחון ביכולת קובעי המדיניות לבלום עליות המחירים".

• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"
• דירה מקבלן או דירה מיד שנייה? או - למה דירות יד שנייה זולות משמעותית מדירות קבלן?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"במבט לשנה הקרובה, הריבית שתומכת בהמשך עליות המכירות צפויה להישאר ברמה נמוכה. מצד שני, נראה שהממשלה באמת עשויה להצליח להגדיל היקפי הבנייה באמצעות הצעדים הרבים עליהם הוכרז לאחרונה. הנקודה השלישית היא שהמחירים המשיכו להתרחק משווי המשקל הכלכלי וזאת תוך האטה בפעילות המשק. אנו מעריכים שעליות מחירי הדירות יבלמו בשנת 2016 בהשפעת הכוחות המנוגדים שהוזכרו. מחירי הדירות בסוף השנה יהיו דומים לאלו של התקופה הנוכחית".

אורי גרינפלד, כלכלן ואסטרטג ראשי בפסגות: ״יש מקום לאופטימיות זהירה. אמנם, הריבית תמשיך להיות נמוכה עוד זמן רב, גם אם במהלך השנה בנק ישראל יחל בתהליך העלאות שכן תהליך זה צפוי להיות איטי והדרגתי מאוד. לכן מצד הביקוש סביר להניח שנמשיך לראות לחצים לעליות מחירים, על אף הניסיונות לצנן את אלו בעזרת מיסוי. עם זאת, ברור כי הבעיה המרכזית בשוק הדיור היא בצד ההיצע ובהיבט זה קצב התחלות הבנייה הולך ועולה ובשנתיים הבאות צפוי להמשיך ולהאיץ. לכן אנו מעריכים כי עליית המחירים בשוק תמשך אך בקצב איטי יותר מכפי שנרשם בשנים האחרונות. בשורה התחתונה,  אנו מצפים לעליה של כ-3% נוספים במחירי הדירות במהלך השנה הבאה".

יונתן כץ, הכלכלן הראשי של לידר שוקי הון: "מחירי הדירות צפויים להמשיך לעלות בשנה הבאה, בקצב של 4%-5%. הניתוח שלנו מבוסס על קשר ההדוק בין הריבית במשק ומחירי הדיור. כל עוד שהמימון מאד זול וקיים העדר של השקעות אלטרנטיבות 'בטוחות', המשקיעים ימשיכו להזרים ביקושים לשוק הדיור, גם לאחר העלאת שיעורי מס רכישה. סביר להניח שהירידות החדות והעצבנות בשווקי המניות לאחרונה עוד יאיצו את התהליך הזה, ככל שמשקי הבית מוכרים נכסים פיננסיים לטובת נכסים יציבים יותר".