מדד בועות הנדל"ן של UBS: ב-6 ערים צפויה 30% קריסה במחירים תוך 3 שנים

ענקית הבנקאות השוויצרית UBS השיקה מדד חדש הנקרא מדד בועת הנדל"ן, העוקב אחר שוק הדיור ב-15 ערים המהוות מרכזים פיננסיים בולטים ברחבי העולם. לפי הבנק, מחירי הנדל"ן בהרבה ערים גלובליות הוכפל מאז 1998 במונחים ריאליים ובממוצע עברו את רמות המחירים ערב המשבר הכלכלי העולמי של 2007-2008.   הבנק הגדיר סקאלת דירוג הנעה מציון של פחות מ-1.5-  המציין שוק נדל"ן מדוכא, ציון של בין 1.5- ל-0.5- מוגדר כתמחור חסר, ציון של בין 0.5- ל-0.5 נחשב לתמחור הוגן, ציון של בין 0.5 ל-1.5 נחשב לתמחור יתר וציון הגבוה מ-1.5 נחשב לתמחור בועתי.    לפי המדד הערים הנמצאות בסיכון ממשי להתפוצצותה של בועת מחירים הן לונדון עם ציון של 1.88 והונג קונג עם ציון של 1.67.  והמחירים בסידני (ציון 1.39), ונקובר (ציון 1.35), סן פרנסיסקו (ציון 1.15) ואמסטרדם (1.07) נמצאים הרבה מעל שיווי המשקל ארוך השנים. גם ג'נבה (0.91), ציריך (0.86), פריס (0.77) ופרנקפורט (0.76) נמצאות מעל מחיר שיווי המשקל ארוך השנים. המחירים בטוקיו ובסינגפור (ציון 0.56) נמצאות מעל השיווי משקל, אבל ברמה פחותה מהערים שהוזכרו עד כה.   לפי UBS, ניו יורק (ציון 0.19) ובוסטון (0.15) מתומחרות בשווי הוגן ואילו שיקגו (ציון 0.7-) מתומחרת בחסר בהשוואה לרמות המחירים ההיסטוריות.   "ערים הנמצאות במצב של בועה, או מתקרבות לכך, עשויות לעבור תיקון מחירים חד במקרה של שינויים מקרו כלכליים, בסנטימנט המשקיעים או בעת גידול משמעותי בהיצע הדירות", מסבירים ב-UBS. "בין 1985 ל-2009 בכל פעם שאינדקס של עיר מסוימת חצה את הציון 1, ב-95% מהמקרים התקיים תיקון מחירים ממוצע של 30% תוך 3 שנים. כדאי למשקיעים בערים המתומחרות ביתר לא לצפות להשבחת נכסיהם בטווח הזמן הבינוני והארוך".   המשמעות היא שב-3 השנים הקרובות אנו צפויים לראות תיקון במחירי הדירות בערים לונדון, הונג קונג, סידני, ונקובר, סן פרנסיסקו ואמסטרדם. 

מיקלה כרמה, אנליסט המקרו של UBS Wealth Management, אמר ל-Bizportal כי המדד התייחס לשכר של עובדים בתחום השירותים ולהשוואה של מחיר הדירה לשכר הדירה. כמו כן בוחן המדד בכמה עלתה המשכנתא ביחס לתוצר בכל מדינה. 

המדד אינו מתייחס למחירי הדירות בתל אביב, אבל נזכיר כי קרן המטבע העולמית קבעה לאחרונה כי מחירי הדירות בישראל גבוהים ב-30% ממחיר שיווי המשקל לאורך השנים - שמחירי הנדל"ן התנתקו מהשכר הממוצע והיחס בין מחירי הדירות לשכר הדירה גדל אף הוא. מנגד, בקרן המטבע נמנעו מלהגדיר את שוק הנדל"ן הישראלי כבועתי וזאת בשל המחסור החמור בדירות.