זוגות צעירים יכולים להוזיל דירת 4 חדרים חדשה ב-400 אלף שקל, אך ספק אם יירצו

הזינוק במחירי הדירות ב-7 השנים האחרונות מדיר זוגות צעירים רבים מרכישת קורת גג. אם בעבר ניתן היה לרכוש דירה מכובדת עם הון עצמי של 200 אלף שקל, כיום רק בפריפריה ניתן לקנות דירות עם סכום כזה. עיקר העלייה במחירי הדירות נובע מזינוק רכיב הקרקע ומעליית עלות הבנייה. אבל מתברר שגם לסטנדרט הדירה אשר הופך ליוקרתי משנה לשנה יש חלק לא קטן בקצב ההתייקרות המהיר.

זוג צעיר שרכש דירה חדשה בשנות ה-70 וה-80 לרוב הסתפק בדירת 4 חדרים בשטח של 80 מ"ר, ללא מרפסת שמש ומחסן, עם חניה אחת ומטבח סטנדרטי. כיום זוג הצעיר, אשר לרוב נוטל משכנתא ל-25-30 שנה במינוף גבוה ובהחזר גדול כל חודש, ומקבל עזרה משמעותית מההורים כדי להגיע להון העצמי, לרוב לא יסתפק בסטנדרט פשוט וייקנה דירה בשטח גדול משמעותית. כמובן שיש לסייג ולומר שעבור הציבור החרדי ממשיכים לבנות דירות בסטנדרט פשוט אשר נמכרות במחיר זול משמעותית.

Bizportal שוחח עם מספר גורמים בשוק הנדל"ן ובחן האם קיימת היתכנות כיום לבנייה של דירות פשוטות כמו פעם, תוך הוזלה לא מבוטלת במחיר?

"על פניו, אם ניבנה דירות פשוטות מבחינת מפרט הגמר שלהן, וכן נקטין את גודלן, אכן נוזיל את מחירה הסופי של הדירה", אומרת שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין. לדבריה צמצום שטחה של דירת 4 חדרים משטח ממוצע של 100-110 מ"ר ב-20 מ"ר יוזילה בכ-15%. בנוסף, בנייה בתגמירים נמוכים, דוגמת: לובי בתכנון סטנדרטי, חנייה בודדת לכל דירה, ביטול חדרי רחצה ושרותים בדירה, ובאופן כללי רמת בנייה המזוהה יותר עם מה שהיה נהוג שלושים שנה אחורנית, יכולה להביא אותנו להפחתה נוספת של כ- 7%-10% מערך הדירה.

כך לדוגמא, בפתח תקוה כיום מחירה הממוצע של דירה חדשה בת 4 חדרים (כ 105-מ"ר בנוי) עומד על 1.578 מיליון שקל. במקרה של הפחתה של כ-20 מ"ר בשטח הדירה והורדת הסטנדרט לבסיסי, נגיע לפי בוגין למחיר של כ- 1.184-1.23 מיליון שקל. מחיר הנמוך בכ- 350-400 שקל ממחיר הדירה כיום.

• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?
• משכנתא ל-40 שנה: פתרון כלכלי או מלכודת לכל החיים?

"לניראות של מקום מגורים יש משקל רב" בוגין מסתייגת ואומרת כי "למרות זאת, לא מדובר בתרחיש ריאלי - כשמציעים מוצר בשוק, ישנם פרמטרים של ביקוש ושל תחרות. דירות מסוג זה אינן רלבנטיות כיום. הדבר היה רלבנטי בתקופה שבה הדירה נתפסה כמוצר פונקציונלי. בעבר, אנשים עברו לדירה פשוט מכיוון שהיו צריכים מקום לגור בו. כיום המציאות השתנתה. הצרכן חי בחברה תחרותית ולנראות של מקום המגורים יש משקל רב בחברה שלנו. גם היזמים, כמובן, חיים בתחרות בינם לבין עצמם, וכשערך הקרקע ממשיך לעלות, התחרות מתבטאת בתגמירים גבוהים ואיכותיים יותר מהפרויקט השכן וכן בדירות מרווחות יותר. כל אלו יצרו סטנדרט חדש ויהיה קשה להחזיר את הגלגל אחורנית".

צחי לוי, סמנכ"ל השיווק של גינדי החזקות, אומר: "אנחנו חיים את השטח והדרישות באות מלמטה. אנשים רוצים מינימום של 90-95 מ"ר, ולמרות שמכרנו דיי מהר דירות 3 חדרים 75 מ"ר בקריית גת, עדיין צעירים לרוב מבקשים דירות 4 חדרים. לגבי מרפסת שמש, למעט בתל אביב ובמיזמי תמ"א 38 אין דבר כזה היום דירה ללא מרפסת. הפריבילגיה הפכה לסטנדרט. רוכשי הדירות משדרגים מעבר לסטנדרט, לא מסתפקים בריצוף של 60X60 ס"מ ודורשים מטר, לא מכיר כמעט מישהו שלא שידרג את המטבח, והמטבחים שלנו טובים".

גינדי מוכרת בשכונת מצליח ברמלה דירות 4 חדרים במסלול "מחיר למשתכן" של משרד הבינוי במחיר של 1.18 מיליון שקל, הנמוך בכ-25% ממחיר השוק. מדובר בדירות בשטח 94 מ"ר עם 11 מ"ר מרפסת.

• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
• מה קורה בשוק הקרקעות החקלאיות? בדקנו
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"כולם משדרגים" לוי מסביר כי במכרז של מחיר למשתכן הכתיב משרד הבינוי סטנדרט מסוים וגינדי מאפשרת לרוכשים חבילת שדרוג הכוללת 15 פריטים ב-60 אלף שקל "כאן מדובר במכרזים הקודמים של מחיר למשתכן, במכרזים שיוצאים היום הסטנדרט גבוה יותר, אפילו משרד הבינוי מבין שאף אחד לא ייקח יותר ריצוף של 33X33. כל הרוכשים אצלנו רוכשים את חבילת השידרוג. אין מה לעשות, איכות החיים השתפרה, אנחנו מוכרים בחלק מהמקומות דירות עם חניה אחת במחיר זול יותר ומאפשרים לרוכשים לבחור אם לרכוש חניה נוספת ומחסן. מחיר של כל מחסן וחניה נע בין 10 ל-30 אלף שקל, תלוי כמובן במיקום הפרויקט. הרבה זוגות צעירים קופצים מעט מעל הפופיק, הם תמיד משדרגים את המטבח בעלות ממוצעת של כ-20 אלף שקל, וזה יכול להגיע גם ל-100 אלף שקל, רבים רוצים אי באמצע, למרות שהם לא בהכרח זקוקים לו".

קבוצת חנן מור מוכרת בחריש דירות 4 חדרים בגודל של 92 מ"ר ועוד 14 מ"ר מרפסת עם חניה אחת וללא מחסן במחיר של החל מ-930 אלף שקל. לדברי אבי מאור, מנכ"ל קבוצת חנן מור, "כחלק מערכי הקיימות שהחברה מקדמת, בחרנו לבנות גם דירות קטנות בנות 4 חדרים. ראשית, עלויות הרכישה הן קטנות יותר וכך גם הוצאות התחזוקה למשפחה, שמתבטאות הן בהחזרי המשכנתא והן בהוצאות מיסים כגון ארנונה וחשבונות חשמל. רכישת דירה פונקציונאלית בת 4 חדרים, במחיר נמוך יחסית, מאפשרת למשפחה לנהל את תקציב ההוצאות באופן חסכוני יותר שמאפשר יותר משאבים פנויים לרווחה".

"אין משמעות למפרט גבוה" "אנחנו מבצעים פעילות מול ראשי הערים כדי לשנות את תכניות בניין העיר ולהקטין את המטראז', באופן כללי הם מתנגדים להקטנת הדירות", אומר אור שביט, מנכ"ל חברת אנגל שביט, המייעצת לזוגות צעירים בעת רכישת דירה. "בנוסף, אנחנו פועלים מול היזמים בשלב שלפני הפריסייל מנקים את המפרט מדברים לא נחוצים ומנסים להסביר שאין טעם באסלות תלויות ושניתן להסתפק במטבח של 4 מטר ולא 7 מטר, אבל אנחנו נתקלים בזוגות צעירים שמשווים את המפרטים היותר גבוהים בבניין ליד. אנחנו באמת מנסים להסביר שאין משמעות למפרט היותר גבוה ושניתן בקלות להגיע לחסכון של 40-60 אלף שקל עם הפחתת הסטנדרט. מרבית הזוגות הצעירים חיים בדירתם הראשונה 5-6 שנים ואנחנו מנסים להחדיר להם לתודעה שחבל להם על הכסף. אבל כיום כל רוכש דירה רואה את עצמו כמשקיע וחושבים מההתחלה בכמה יימכרו את הנכס".

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, אומר: "תפקידנו כיזמים הוא לספק בסוף את הדרישות של השוק וכיום מלבד בתל אביב זוג צעיר לא ייקנה דירה 4 חדרים בשטח של 80 מ"ר בסטנדרט נמוך. מדהים לראות איך זוגות מנהלים משא ומתן על 10 אלף שקל ולאחר ביצוע הרכישה משדרגים את המטבח בעוד 60 אלף שקל, אפילו כשאין להם. החיים השתנו, הרוכשים הרבה יותר נהנתנים, גם אם יצליחו לייצר דירות בסטנדרט נמוך יותר וב-200 אלף שקל פחות, רוב הישראלים יעדיפו להתאמץ. אם היו מבקשים שניצור דירות ב-200 אלף שקל פחות כמו אצל החרדים אז הייתי מייצר את זה. אסור לשכוח גם שראשי ערים רבים אוסרים בניית דירות קטנות ומחייבים לבנות 2 חניות".

חיה נחום, מנכ"לית ובעלים של המטבחון פרסום, אומרת: "צריך להבין שסטנדרט הוא חלק מ 'פוזישין' שפרויקט רוצה לשדר וכמובן הוא קשור גם למיקום שלו. ניקח שתי דוגמאות קיצוניות כדי להמחיש : פרויקט הממוקם ברחוב הירקון בתל אביב לא יכול להרשות לעצמו להציע סטנדרט נמוך, זה פשוט לא מתאים לרמת המחירים שלו, לקהל או למיקום, אך פרויקט שממוקם בפריפריה ורוצה לבוא לקראת הקהל שלו ולהציע מחיר זול יותר, בהחלט יכול, אפילו למנף את הנושא שיווקית. אחרי הכול, סטנדרט הוא בעיני המתבונן ובמקרה שלנו בעיני הצרכן".

נחום מוסיפה: "כפי שציינתי במקומות מסוימים ישנה אפשרות להפוך את נושא הסטנדרט ליתרון שיווקי. יזם יכול לבוא ולהציע מוצר עם מספר רמות גימור, בדיוק כפי שאנחנו מכירים מתחומים אחרים. ניקח לדוגמה את תחום הרכב, כמעט כל מכונית באה עם מספר דגמים כאשר כל דגם או רמת גימור מקבלת את המיתוג העצמאי שלה. הצרכן יכול לבחור בהתאם לתקציב שלו, איך יראה פנים הרכב או במקרה שלנו הפנים של הדירה".