טריוויה נדל"ן: כמה דירות בערד תקנו במחיר של דירת 5 חד' בתל אביב? 10 'נקודות חמות' מדו"ח משרד השיכון

השבוע פרסם משרד הבינוי והשיכון כי לראשונה מאז 2008 נרשמה ירידה רבעונית משמעותית במחירי הדירות החדשות - מעיבוד נתוני רשות המיסים המעודכנים ל-1 בנובמבר 2015, על ידי האגף הכלכלי במשרד הבינוי והשיכון עולה כי ברבעון השלישי היה המחיר הממוצע לדירה חדשה 1,583,000 שקל, נמוך ריאלית בכ-6% בהשוואה רבעון הקודם, ונמוך ריאלית בכ-4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

מומחים רבים מתחום הנדל"ן מטילים ספק באמינות נתוני משרד הבינוי והשיכון, לאור העובדה שהם כוללים את סך העסקאות שנעשו והדבר יוצר עיוותים לא מעטים. כך לדוגמה, אם נמכרו יותר דירות קטנות שעולות פחות, או שנמכרו יותר דירות בפריפריה ופחות במרכז - המשמעות היא כאילו המחירים ירדו, ואין זו המציאות. ובכל זאת, ניתוח הנתונים מספק מספר אנקדוטות מעניינות: 

1. מבשרת ציון הוא הישוב היקר ביותר בישראל ברבעון השלישי עם מחיר ממוצע של 2.6 מיליון שקל. במקום השני נמצאת רעננה עם רמת מחירים ממוצעת של 2.51 מיליון שקל ובמקום השלישי נמצאת תל אביב עם רמת מחירים של 2.44 מיליון שקל.
2. הישוב הזול ביותר בישראל הוא ערד עם רמת מחירים ממוצעת של 547 אלף שקל. במקום השני נמצאת העיר קריית שמונה עם רמת מחירים ממוצעת של כ-595 אלף שקל ובמקום השלישי נמצאת טבריה עם רמת מחירים ממוצעת של כ-672 אלף שקל.
3. בערד תוכלו לרכוש דירת 3 חדרים יד שנייה במחיר ממוצע של כ-405 אלף שקל, סגמנט הדירות הזול ביותר בארץ. דימונה נמצאת במקום השני עם רמת מחירים ממוצעת לדירת 3 חדרים של כ-448 אלף שקל ומעט אחריה נמצאת טבריה עם רמת מחירים של כ-457 אלף שקל.
4. סגמנט דירות ה-5 חדרים החדשות בתל אביב הוא היקר ביותר בארץ (אין מידע בנוגע לבתים פרטיים ופנטהאוזים הנחשבים למוצרי קצה) עם מחיר ממוצע של 3.73 מיליון שקל (כלומר שבמחיר של דירת 5 חדרים חדשה אחת ניתן לרכוש כ-9 דירות 3 חדרים בערד). סגמנט זה רשם ירידה של כ-5.7 ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון השני, ובתל אביב התרסק בכ-25%. ברמה השנתית רשם סקטור זה בתל אביב עלייה של כ-0.1% במחירים.
5. בקרב הדירות החדשות, בישוב אפרתה נרשמה העלייה החדה ביותר בשנה החולפת של כ-76% לרמה של כ-1.59 מיליון שקל. אחריה נמצאות מודיעין עילית עם עלייה של כ-25.5% לרמה של 1.35 מיליון שקל ומזכרת בתיה עם עלייה של כ-19% לרמה של 2.127 מיליון שקל. בקצה השני של הסקאלה, מחירי הדירות החדשות בגבעתיים רשמו צניחת מחירים של כ-23% לרמה של 1.848 מיליון שקל. אחריה נמצאות יקנעם עילית עם ירידה של כ-15% לרמה ממוצעת של כמיליון שקל ונצרת עילית עם ירידה של כ-13% לרמה של כ-853 אלף שקל.
6. בקרב דירות יד שנייה, במזכרת בתיה נרשמה עליית המחירים החדה ביותר בשיעור של כ-21% לרמה של כ-2 מיליון שקל. אחריה נמצאים הישובים רכסים עם עלייה של כ-20% לרמה של כ-953 אלף שקל ואפרתה עם עלייה של כ-18% לרמה של כ-1.8 מיליון שקל.
7. מחירן הממוצע של דירות חדשות בנצרת גבוה ב-99% ממחירן של דירות יד שנייה – 1.136 מיליון שקל מול כ-571 אלף שקל. הפער נובע ככל הנראה מהדירות הגדולות משמעותית בקרב הדירות החדשות. בקיסריה הדירות החדשות זולות בכ-38% בהשוואה לדירות היד שנייה- כ-1.4 מיליון שקל מול כ-2.28 בדירות היד שנייה. הירידה נובעת ככל הנראה משיווקן של דירות רגילות מול בתים פרטיים בשוק היד שנייה.
8. ברמה השנתית, הישוב אפרתה רשם את עליית המחירים החדה ביותר בשיעור של כ-56% מרמה ממוצעת של 1.058 מיליון שקל לרמה של כ-1.655 מיליון שקל, ואחריה נמצאים הישוב קריית יערים עם עלייה של כ-34% והעיר קריית מלאכי עם עלייה של כ-30%. במצפה רמון נרשמה צניחת המחירים החדה ביותר בשיעור של כ-20% מרמה של כ-589 אלף שקל אשתקד לכ-471 אלף שקל השנה. אחריה נמצאים הישובים בני עי"ש ועומר עם ירידות של כ-18% ו-14% בהתאמה.
9. דירות ה-4 חדרים היקרות ביותר נמכרו בתל אביב במחיר ממוצע של כ-2.8 מיליון שקל. רחיה נמצאות הרצליה עם רמת מחירים של כ-2.2 מיליון שקל ורעננה עם כ-2.1 מיליון שקל. דירות 4 החדרים הזולות ביותר נמכרו בבית שאן במחיר ממוצע של כ-674 אלף שקל. אחריה נמצאות קריית שמונה עם רמת מחירים ממוצעת של כ-680 אלף שקל וטבריה עם מחיר ממוצע של כ-718 אלף שקל.
10. דירות 4 החדרים החדשות היקרות ביותר נמכרו בתל אביב במחיר של כ-2.78 מיליון שקל. דירות מסוג זה רשמו ירידת מחיר של כ-12% ברבעון השלישי. דירות 4 החדרים החדשות הזולות ביותר נמכרו בירוחם במחיר ממוצע של כ-712 אלף שקל. דירות 4 חדרים יד שנייה היקרות ביותר נמכרו גם ב-2.85 מיליון שקל דירות ה-4 חדרים יד השנייה הזולות ביותר נמכרו בקריית שמונה ב-610 אלף שקל.

לסיכום, את המספרים הללו של משרד השיכון אנחנו שוב מזכירים שצריך לקחת בערבון מוגבל, מספיק למשל שבמקום מסוים יבנו פרויקט מגורים גדול בכדי ללמד כאילו המחירים באזור הזה עלו, זה לא נכון - זה המחירים בפרויקט אבל לא בעיר. ובכל זאת הנתונים מספקים אינדיקציות, הרי אם נמכרו יותר דירות קטנות למשל, זה אומר משהו על יכולת הקניה של רוכשי הדירות בישראל. צריך לציין כי ההתייחסות של משרד השיכון היא למקומות בהם נעשו לפחות 10 עסקאות, כל שלפחות בבור הזה הם לא נופלים (כלומר עלייה של 61.1% למשל בנצרת זה לא בגלל עסקה ספציפית.