האוצר: שפל במכירת דירות להשקעה מאז האינתיפאדה השנייה, ירידת מחיר חריגה ב-2 ערים

ברבעון השלישי של 2015 נרכשו 24 אלף דירות, ירידה חדה של 33% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם, כך עולה מסקירת משרד האוצר לענף הנדל"ן עבור הרבעון השלישי של 2015.

לפי הסקירה, המשקיעים, אשר הובילו את הגידול בעסקאות ברבעון השני, על רקע הקדמת רכישות מצד סגמנט זה של השוק טרם הכבדת המיסוי על רכישת דירות להשקעה ("דירה נוספת"), היו גם אלו שהובילו את הירידה בעסקאות ברבעון השלישי, עם כניסתם לתוקף של שיעורי המס החדשים. כפי שיפורט בהמשך, רכישות המשקיעים רשמו ירידה של כ-70%, והגיעו לרמתן הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003.

ירידה חדה בסך העסקאות בתל אביב
הירידה החדה בסך העסקאות הקיפה את כל האזורים והיא בולטת במיוחד באזור ת"א, בו נרשמה ירידה של 45%. סך העסקאות באזור זה ברבעון השלישי עמד על אלפיים דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה מאז הרבעון האחרון של 2011.

לשם השוואה, ברמה הארצית, על אף הירידה החדה בסך העסקאות, היתה רמתן ברבעון השלישי השנה עדיין גבוהה יותר מזו שנרשמה ברבעון השני והשלישי אשתקד. זאת בין היתר על רקע העובדה שהשפעת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס היתה בעוצמה פחותה באזור ת"א, בהשוואה לרמה הארצית. עם זאת, באוצר מציינים כי גם בהתעלם מעובדה זו, כאשר משווים את רמת העסקאות באזור ת"א ברבעון השלישי, לרמות הרבעוניות באזור זה מאז תחילת העשור הקודם, "ממוקם" הרבעון השלישי השנה בתחתית דרוג זה וזהו גם הדרוג הנמוך ביותר בהשוואה ארצית. ככלל, בולטת מהתרשים העובדה שבאזורי הפריפריה רמת העסקאות ברבעון השלישי גבוהה יחסית (בפרט באזור חדרה), הן בהשוואה היסטורית ברמת האזור עצמו והן בהשוואה לאזורי הביקוש במרכז.

ניתוח הממצאים מלמד כי סגמנט השוק ש"מושך" את דרוג העסקאות ברבעון השלישי כלפי מטה הינו אמנם זה של המשקיעים (בעסקאות ב"דירה יחידה" בלבד ממוקם הרבעון השלישי ב"מקום" ה-9 בסך העסקאות מאז 2002). עם זאת, בהשוואה גאוגרפית עדיין בולטת העובדה כי ארבעת האזורים הנמצאים בתחתית הדרוג בסך העסקאות (ת"א, ירושלים, רחובות ונתניה) מדורגים נמוך גם בסגמנט השוק של רוכשי "דירה יחידה" בלבד (משפרי הדיור ורוכשי דירה ראשונה).

כותרת ראשית

משבר ברשת 13: קריסת העסקה, רייטינג נמוך וחיפוש אחר משקיע שיציל את הערוץ

בארץ | איציק יצחקי | 21:17

- כל הכותרות

משבר ברשת 13: קריסת העסקה, רייטינג נמוך וחיפוש אחר משקיע שיציל את ה...

מה יהיה מחר בבורסה? ועל חברות הביטוח שזינקו יותר מהבנקים

הזהב זינק השבוע ב-5% - מה הסיבות ומה צפוי בהמשך?

נפצעה במינגלינג בהשתלמות - ותבעה הכרה במקרה כתאונת עבודה

בוטל מיזוג הענק בשוק הטלוויזיה בארה"ב: דיירקטיוי ודיש לא יתאחדו

טלי בן עובדיה מונתה למנכ"לית זמנית של חדשות 13 – המינוי מעורר סערה

שנתיים אחרי השקת ChatGPT: לאן הולכת מהפכת ה-AI?

שוק הנדל"ן בדרך לעליות או לירידות? הנתונים שמלמדים על מגמה חדשה

רגע לפני שיכלה לממש את האופציות, העובדת הבכירה פוטרה - ותבעה

הלווה 1.5 מיליון שקל עם בטוחות ומנגנון מסודר - ואז גילה שרימו אותו

סקוט בסנט: מי האיש שטראמפ בחר להוביל את הכלכלה האמריקאית?

הטיל ההיפרסוני של רוסיה: האם ישראל צריכה לדאוג?

קרן ETF עם תשואה של 300% – האם זה מתאים לכם?

דיסאינפלציה ב-2025: שוקי ההון בדרך לשנה מעניינת

וול-סטריט ננעלה בעליות; סולאראדג' קפצה ב-10%, פאגאיה עם 6%

המרוץ לשבבים: האם קוואלקום היא אנבידיה הבאה?

פינטרסט - המניה שנפלה יותר מדי?

מהפך בניהול כספי צה"ל: לראשונה ימונה חשב חיצוני בדרגת אל"מ

גוגל תחת מתקפה: למה בוול-סטריט צופים שהחברה תצלח את האתגרים

המירוץ ל-AI: אמזון משקיעה עוד 4 מיליארד דולר באנתרופיק

עוד תכניות

תחלופה נמוכה יחסית בין דירות למגורים לדירות להשקעה
לפי האוצר, אחד ההסברים האפשריים לרמה הנמוכה של רכישת "דירה יחידה" בארבעת האזורים האלו הינו תחלופה נמוכה יחסית בין דירות הנרכשות למגורים לבין אלו הנרכשות להשקעה. השערה זו נתמכת לפחות בחלקה בהשוואת פערי המחיר בין דירה הנרכשת למגורים לדירה הנרכשת להשקעה באזורים אלו. כך, באזור ת"א ובאזור ירושלים, הנמצאים בתחתית "דרוג" היקף העסקאות, מחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה באזורים אלו היה גבוה ב-28% בהשוואה למחירה של דירה שנרכשה למגורים. פער חיובי, אם כי נמוך יותר (8%) נמצא גם באזור נתניה. ביתר האזורים, פערי המחיר בין דירות שנרכשו להשקעה לבין אלו שנרכשו למגורים נעו בין 0% לפער שלילי של עד 15% (דהיינו, לפחות בהתייחס למחיר, הדירות הנרכשות להשקעה באזורים אלו הינן בהישג ידם של משפרי הדיור ורוכשי דירה ראשונה).

ברבעון השלישי של 2015 נרכשו 10,400 דירות על ידי מי שעבורם היתה זו דירתם הראשונה (מרביתם זוגות צעירים). זוהי ירידה של 10% בהשוואה לרכישות סגמנט זה של השוק ברבעון הקודם, שיעור הירידה המתון ביותר מבין הסגמנטים השונים של השוק.  ירידה חדה יחסית, של 18%, נרשמה בסגמנט השוק של משפרי הדיור. בכך הגיע משקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות לשיעור של כ-44%, הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז 2010. עם זאת, באוצר מציינים כי במונחים כמותיים, סך רכישות הזוגות הצעירים ברבעון השלישי גבוה ב-36% בלבד מרמת השפל ברכישות סגמנט זה, אשר נרשמה ברבעון השני אשתקד, על רקע ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. לשם השוואה, רכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי, חרף הירידה החדה שרשמו, עדיין גבוהות ב-62% מרמת השפל ברכישות סגמנט זה, שנרשמה ברבעון הרביעי של 2011, על רקע המחאה החברתית.

בפילוח רכישות הזוגות הצעירים בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה בולטת שונות בשיעורי שינוי אלו. כך, בעוד שרכישת דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים רשמה ירידה של 15%, בפלח השוק של הדירות החדשות נרשם גידול, גם אם בשיעור מתון יחסית של 4%. פילוח גיאוגרפי של העסקאות מעלה כי הגידול ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים ברבעון השלישי התרכז באזור נתניה (כפר יונה בעיקר)  ובאזור המרכז (בפרט בראש העין).

באוצר מציינים כי שני אזורים אלו (כפר יונה וראש העין) הינם האזורים היחידים בהם רמות המחירים של הדירות החדשות שנרכשו ע"י הזוגות הצעירים ברבעון השלישי היו נמוכות משמעותית מאלו שנרכשו ברבעון הקודם (ב-12% וב-8%, בהתאמה). באזור נתניה הביאה ירידה חריגה זו לצמצום ניכר של הפער בין מחיר דירה חדשה לבין דירה יד שניה שנרכשו ע"י זוגות צעירים במהלך הרבעון השלישי.

ירידה חדה במכירת דירות ממשפרי דיור למשקיעים
ניתוח הממצאים מלמד כי הירידה החדה בהיקף הפעילות של המשקיעים בשוק, מצאה ביטוי גם בירידה חדה בחלקם של המשקיעים ברכישת הדירות שמכרו משפרי הדיור.  כך, בעוד שברבעון השני של 2015 ריכזו המשקיעים כ-30% מהדירות שמכרו משפרי הדיור (שיעור זה אף היה גבוה יותר בחודש יוני, על רקע גל רכישות המשקיעים טרם כניסת שיעורי המס החדשים לתוקף), ברבעון השלישי ירד חלקם ל-15% בלבד. במובן זה, הירידה בפעילות המשקיעים בשוק יש בה כדי להאט את קצב הרכישות של משפרי הדיור.

ממצא נוסף לפי האוצר, ביחס למשפרי הדיור הינו הירידה שנרשמה ברבעון השלישי בתוספת המחיר, בין מחיר הדירה שרכשו לבין מחיר הדירה אותה מכרו. זאת, הן במונחים כספיים והן כשיעור ממחיר הדירה אותה מכרו. כך למשל, מחירה הממוצע של דירה שרכשו משפרי הדיור ברבעון השלישי עמד על 1.5 מיליון שקל. מחיר זה גבוה ב-23% ממחיר הדירה הממוצעת אותה מכרו (במונחים כספיים מדובר בתוספת מחיר של 280 אלף שקל). זוהי ירידה של שתי נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 7 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון. באוצר מציינים כי ירידה זו מקיפה את כל האזורים, למעט נתניה ורחובות. שני אזורים אלו גם מובילים בפער המחיר היחסי בין מחיר הדירה שרכשו משפרי הדיור לבין מחיר הדירה אותה מכרו.

ברבעון השלישי של 2015 נרכשו 3,900 דירות להשקעה, ירידה חדה של 69% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים באותו הרבעון, טרם הכבדת מס הרכישה על דירות להשקעה. הפעם האחרונה בה נרשמה רמת רכישות נמוכה יותר  של רכישות משקיעים היתה ברבעון הראשון של 2003, בין היתר על רקע האינתיפאדה השניה וההאטה במשק באותה תקופה.  רמת השפל בפעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2015 באה לידי ביטוי לא רק בערכים הכמותיים של רכישות אלו, אלא במידה בולטת עוד יותר בשיעור רכישות זה מסך העסקאות, אשר ירד ל-16% בלבד, רמת שפל היסטורי.   


באוצר מסבירים כי גורם נוסף שהיה בו כדי לצמצם את רכישות המשקיעים, אם כי במידה פחותה משמעותית מהכבדת המיסוי, היה העליה בריבית הריאלית של בנק ישראל, לאחר שלושה רבעונים רצופים של ירידות. 

לפי האוצר, יתכן והכבדת המיסוי על דירות להשקעה, מעבר לעובדה שמצאה ביטוי בירידה דרסטית ברכישות אלו, הביאה לגידול חלקן של הדירות הזולות יותר בסך רכישות אלו. כך למשל, באזור ת"א, המאופיין ברמות המחירים הגבוהות ביותר, עמד מחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה ברבעון השלישי על 2.2 מיליון שקל, נמוך ב-14% בהשוואה לדירה שנרכשה להשקעה ברבעון הקודם (שיעור הירידה הגבוה ביותר בהשוואה ארצית).

לפיכך המס הממוצע בו התחייבו המשקיעים באזור זה ברבעון השלישי היה גבוה ב-11% "בלבד" מהמס הממוצע בו התחייבו המשקיעים באזור זה ברבעון הקודם. זהו שיעור הגידול המתון ביותר בגובה המס בו התחייבו המשקיעים בהשוואה ארצית. מנגד, באזור רחובות, בו מחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה ברבעון השלישי עמד על 1.3 מיליון שקל, בדומה לרבעון הקודם,  הגידול בגובה המס בו התחייבו המשקיעים באזור זה היה קרוב לשיעור הגידול הפוטנציאלי המרבי (54%). 

הירידה החדה ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי, כמו גם הירידה ברמות המחירים של הדירות שנרכשו על ידם מצאה בין היתר ביטוי בירידה חדה, של 60% בחיובי מס רכישה על דירות להשקעה ברבעון השלישי, בהשוואה לרבעון הקודם. כך, מרמת שיא היסטורי של חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ברבעון השני, אשר עמדה על 1 מיליארד שקל (על רקע הגידול החד ברכישות המשקיעים, טרם העלאת המס) ירד סכום זה ל-400 מיליון שקל בלבד ברבעון השלישי, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2013. הירידה החדה בחיובי מס רכישה ברבעון השלישי, מבטאת ירידה כמותית בשיעור של 70% במספר הדירות שנרכשו להשקעה וירידה של 12% במחיר הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה. ירידות אלו קוזזו במידה חלקית בלבד גידול של 27% בחיוב המס הממוצע (עקב העלאת המס).

הירידה החדה ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי הקיפה את כל האזורים, כאשר שיעורי הירידה נעים בין 76%-65%. כפי שצוין, ברמה הארצית, היו רכישות המשקיעים ברבעון השלישי הנמוכות ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003. בשלושה אזורים, המרכז, ת"א ורחובות אלו רמות שפל היסטוריות.

ירידה של 33% ברכישת דירות יד שנייה
ברבעון השלישי של 2015 נרכשו 16,900 דירות יד שניה, ירידה של 33% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם. בכך, לראשונה מאז הרבעון האחרון של 2011 ירדה רמת העסקאות בפלח שוק זה אל מתחת ל-17 אלף עסקאות.

מי שהובילו את הירידה בעסקאות בדירות יד שניה ברבעון השלישי היו המשקיעים. כך, לאחר גידול של 40% ברכישת דירות יד שניה ע"י סגמנט זה של השוק ברבעון השני, ירדו רכישות אלו בשיעור חד של קרוב ל-70% ברבעון השלישי. ירידה חדה יחסית, של 20%, נרשמה גם ברכישת דירות יד שניה ע"י משפרי הדיור.

כ-22% ממכירת דירות יד שניה ברבעון השלישי נמכרו ע"י משקיעים. המס הממוצע בו התחייבו עמד 15 אלף שקל. סכום זה מהווה שיעור מס ממוצע של 3.5% בגין השבח (הריאלי) שנצבר. בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בחיובי מס השבח, הנובעים בעיקר מפערים בשבח שנצבר (ובמידה פחותה בהבדלים בשיעורי המס האפקטיביים, הנגזרים ממשך ההחזקה בנכס).

כחמישית ממכירות המשקיעים ברבעון השלישי היו למשקיעים אחרים, זאת לעומת שיעור כמעט כפול (38%) מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון השני (על רקע גל רכישות המשקיעים טרם הכבדת המיסוי). אזור ת"א ואזור ב"ש מאופיינים בשיעור גבוה יותר (שליש) של מכירת דירות ע"י משקיעים למשקיעים אחרים, אף כי גם בהם נרשמה ירידה לעומת הרבעון הקודם (53% ו-45%, בהתאמה).

ההסבר לשיעורים הגבוהים של מכירות משקיעים למשקיעים אחרים בשני אזורים אלו נעוץ במידה רבה במאפייני הדירות הנמכרות ע"י משקיעים באזורים אלו. כך, באזור ת"א רמות המחירים של הדירות שמוכרים המשקיעים גבוהות כמעט ב-50% מרמות המחירים של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור (מחיר ממוצע של 2.7 מיליון שקל לעומת 1.7 מיליון שקל, בהתאמה). זהו פער המחיר המקסימלי מבין כל האזורים. מנגד, באזור ב"ש מחירה הממוצע של דירה שמוכר משקיע נמוך ב-12% ממחירה הממוצע של דירה שמוכר משפר דיור. פער זה הינו הנמוך ביותר בהשוואה גיאוגרפית.

ירידה של 32% במכירת דירות יד ראשונה
ברבעון השלישי של 2015 נרכשו 7,100 דירות חדשות, ירידה של 32% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם, לאחר עליה רצופה בשיעור מצטבר של 70% מאז הרבעון האחרון של 2014, עם תום ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.  

את הירידה ברכישת דירות חדשות הובילו המשקיעים, עם ירידה בשיעור חריג של 75%, לאחר הגידול החד, בשיעור של 40%, שנרשם ברכישות סגמנט זה של השוק ברבעון השני. רכישת דירות חדשות ע"י משפרי הדיור רשמה ירידה של 12% ואילו הזוגות הצעירים רשמו גידול מתון, של 4%. עם זאת, גידול זה התרכז רובו ככולו בשני אזורים, נתניה והמרכז, על רקע שיווקם של שני פרויקטים גדולים באזור זה, אשר התאפיינו ברמות מחירים נמוכות יחסית.

הירידה החדה ברכישת דירות חדשות הקיפה את כל האזורים, והיא בולטת במיוחד באזור ת"א, בו נרשמה ירידה של 55%. סך הדירות החדשות שנרכשו באזור ת"א ברבעון השלישי עמד על כ-400 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה מאז הרבעון האחרון של 2013, ורמה הנמצאת בשליש התחתון של "דרוג" המכירות הרבעוניות באזור זה מאז 2002.

לשם השוואה, ברמה הארצית, חרף הירידה החדה שנרשמה בסך הרכישות של דירות חדשות, רבעון זה הוא השביעי בגובהו במונחי מכירות רבעוניות מאז 2002. בדומה לממצאים ברמה הארצית, המשקיעים הם שהובילו את הירידה ברכישת דירות חדשות באזור ת"א, עם שיעור של 80%. אלא שבאזור זה נרשמה ירידה חדה גם ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים (ירידות של 24% ו-12%, בהתאמה). ניתן להניח כי העובדה לפיה רכישות המשקיעים באזור זה מתאפיינות ברמות מחירים גבוהות משמעותית (ב-27% בממוצע) מאלו של הדירות הנרכשות למגורים (משפרי דיור וזוגות צעירים), "תרמה" לכך שבאזור זה הפגיעה בסך מכירת דירות חדשות היתה גבוהה מהממוצע הארצי.