הראלי במחירי הדירות נרגע? כלכלני לאומי מנפצים את השאננות - הנה ההסבר

בתקופה האחרונה ניכר, לפי פרסומים של גופים ממשלתיים, כי לאחר עלייה בלתי פוסקת במחירי הדירות החל משנת 2008, השוק החל להראות סימנים של רגיעה. בחודש שעבר פרסם משרד הבינוי והשיכון נתונים לגבי מחירי הדירות ברבעון השלישי של 2015, לפיהם נרשמה ירידה של 6% במחירי הדירות החדשות, בהשוואה לרבעון השני של 2015. גם לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נרשמה באותה התקופה ירידת מחירים, אך בשיעור מתון יותר של 3%. מנגד, לפי נתוני השמאי הממשלתי (הבוחנים את מגמת מחירי דירות 4 חדרים ב-16 ערים מרכזיות) מחירי הדירות דווקא רשמו עלייה של 1.1%. 

כלכלני בנק לאומי מסבירים בסקירתם השבועית כי ייתכן ו"חגיגת" שינוי הכיוון במחירי הדירות מעט מוקדמת - בחודש אוקטובר השנה נמכרו 2,888 דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות), כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו השבוע. נתון זה, משקף היקף מכירות שנתי גבוה של כ-34.6 אלף דירות חדשות. לפי הכלכלנים מדובר בהיקף מכירות מעט גבוה מהנתון של החודש הקודם, ובדומה לממוצע החודשי מראשית השנה.

לדבריהם, למרות שנתוני המכירות של החודשים האחרונים עודכנו כלפי מטה, הם עדיין מצביעים על רמת שיא בביקושים לדירות. "מתחילת השנה (ינואר-אוקטובר) חלה עלייה חדה במכירת הדירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד (כ-60%). התגברות הביקושים לרכישת דירות, בפרט דירות חדשות ביוזמה פרטית, הובילה לירידה במספר חודשי ההיצע אשר עומד כיום על 7.7 (מספר החודשים שהמלאי הנוכחי של דירות חדשות ביוזמה פרטית מספיק בקצב המכירות הנוכחי). נתון זה, מצוי על פי אומדננו בתוך טווח המשקף המשך של לחצים לעליית מחירי הדיור. עם זאת, כאשר בוחנים את מספר חודשי ההיצע הנגזרים מהפעילות הכוללת הן יוזמה פרטית והן יוזמה ציבורית, מספר חודשי ההיצע גבוה יותר (9.3), שכן נרשם גידול מהיר יחסית בבניה ביוזמה ציבורית".

קצב שנתי של עד כ-50 אלף דירות בהקשר זה, מציינים בלאומי כי ברבעון השלישי של השנה הסתכמו סך התחלות הבנייה בכ-11.3 אלף יחידות דיור לעומת כ-12.5 אלף ברבעון השני (נתונים מנוכי עונתיות). "למרות הירידה, רמה זו של התחלות בנייה משקפת קצב שנתי של עד כ-50 אלפי יחידות דיור, המהווה (על פי אומדננו) את הגבול התחתון של היצע הדירות הרצוי בישראל. בסך הכול, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה חלה עלייה של כ-6.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד וזאת לאחר ירידה שנרשמה בשנת 2014. עלייה זו, נתמכת ברמת השיא של הביקושים לרכישת דירות ובעלייה בהיקף תכניות הבנייה הציבורית".

• בהמשך למתווה של בנק ישראל - ההקלות שמציע בנק לאומי
• לאומי השיקה תוכנית הטבות למחזיקי כרטיסי האשראי - "לאומי בונוס"

"אנו מעריכים כי בשנתיים הקרובות היקף התחלות הבנייה יעמוד על כ-50 אלף דירות בשנה, דבר אשר צפוי לסייע, בטווח הזמן הרחוק יותר, לצמצם באופן איטי והדרגתי את המחסור הקיים בהיצע הדירות, זאת בתנאי שמלאי גורמי היצור הזמין לענף הבנייה יספיק על מנת להשלים את בניית היחידות החדשות בפרק זמן סביר. בהקשר זה נציין מגמה מדאיגה, על פיה משך הזמן לבניית דירה ביוזמה פרטית עלה מכ-25 חודשים במהלך 2013 לכ-29 חודשים בסוף 2014 ובראשית 2015".

על-פי נתוני משרד האוצר, ברבעון השלישי של השנה חלה ירידה בהיקף הרכישות של דירות על-ידי ציבור המשקיעים, בין היתר, לאור העלאת שיעורי המס על רכישת דירות מצד פלח אוכלוסייה זה. להערכת כלכלני לאומי, הירידה בהיקף הרכישות מצד ציבור המשקיעים לא צפויה להוביל לירידה משמעותית בביקושים לדיור בחודשים הקרובים, אלא מדובר "בתיקון טכני" לאחר הקדמת העסקאות לקראת העלאת שיעורי המס אשר הייתה צפוי מראש. "יתר על כן, לאור סביבת הריבית הנמוכה זה זמן רב, אשר אינה צפויה להשתנות בקרוב והיעדר אלטרנטיבות השקעה בעלות סיכון נמוך ותשואה יציבה יחסית הביקוש עשוי להישאר גבוה יחסית, זאת במקביל לציפיות ציבור הרוכשים כי המחסור בהיצע הדירות יישמר בטווח הקצר".

עם זאת, לדבריהם, ייתכן שינוי בהרכב הפנימי של הביקושים: "את מקומם של המשקיעים בשוק הדיור יתפסו, באופן חלקי, רוכשי דירות ראשונות ו/או משפרי דיור, המהווים את פלח האוכלוסייה שנהנה וצפוי להמשיך ליהנות מתנאי רכישה נוחים יחסית במסגרת התכניות הממשלתיות. זאת, הן מבחינת שיעורי המס החלים עליהם והן מבחינת הזכאות לרכוש במחיר מוזל דירות שנבנו ביוזמה ממשלתית (למשל, תכנית מחיר למשתכן). במבט כולל, נראה שהפעילות בשוק הדיור תוסיף להתאפיין בחודשים הקרובים ברמה גבוהה של אי וודאות מצד ציבור הרוכשים, עד ליישומה המלא של המדיניות הממשלתית המקיפה בנושא היצע הדירות".  

• השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות
• פנטהאוז בכיכר המדינה ב-43 מיליון שקל - ועל המחירים בכיכר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"