תכנון מס: 10 דברים שמשקיעי נדל"ן חייבים לדעת (וליישם) לקראת סוף 2015

ב-1 בינואר 2016 יחולו מספר שינויים במדיניות המיסוי של רשות המיסים, במיוחד בתחום מיסוי המקרקעין. למשקיעי הנדל"ן כדאי להיערך בהתאם לקראת כניסת שינויים אלה לתוקף וזאת כדי לחסוך סכומי כסף משמעותיים. רו"ח עו"ד טארק דיביני, שותף, BDO זיו האפט סיפק ל- Bizportal  עשרה טיפים עבור משקיעי הנדל"ן רגע לפני תחילתה של השנה האזרחית החדשה:

1. דחיית מכירת מקרקעין לשנת 2016: "במסגרת הוראת שעה שנקבעה בחוק ההתייעלות הכלכלית לשנים 2015-2016 יופחת שיעור המס על השבח הריאלי בידי יחיד, שנצבר לפני 7 בנובמבר 2008, משיעור המס השולי לשיעור של 25%. זאת בהתקיים כמה תנאים, וביניהם שתכנית הבניה החלה על הזכות במקרקעין הנמכרת מתירה בנייה של 8 דירות מגורים לפחות".  
2. שינויי מבנה: "שינויי מבנה כרוכים לעיתים באירועי מס. חלק ה'2 לפקודת מס הכנסה מאפשר לבצע שינויי מבנה בפטור ממס במקרים מסוימים. שינוי מבנה, כגון מיזוג חברות, פיצול חברה או העברת נכסים בין חברות, יכול להביא ליתרונות תפעוליים ומשפטיים וכן לחסכון במס. מיזוגים ופיצולים ניתן לבצע, בדרך כלל, בסוף שנה. לפיכך, מומלץ לבחון את הצורך בשינוי מבנה טרם תום שנת המס".
3. חברות בית: "פקודת מס הכנסה מאפשרת לראות בחברה שמחזיקה בניינים
   להיות מסווגת כ"חברה בית" להיות שקופה לצרכי מס, כך שרווחיה ו/או הפסדיה ייחשבו כרווחיו או הפסדיו של בעל המניות. שימוש בחברה בית יכול להביא ליתרונות מס, במיוחד בעת מכירה הונית של נכסים שמוחזקים בבעלות החברה. כיום מוצע לצמצם את היכולת ליהנות מהסדר מיסויי זה, ולפיכך מומלץ להקדים ולבקש להיכנס בגדרו טרם אישור שינויי החקיקה".
4. הפחתת מס החברות: "צפוי ששיעור מס החברות ירד משיעור של 26.5% בשנת 2015 לשיעור של 25% בשנת 2016. דחיית הכנסות או הקדמת הוצאות, במיוחד בחברות המדווחות על בסיס מזומן, יכולה להפחית את החבות במס הכוללת. גם דחיית מימוש נכסים תפחית את החבות במס בשלהם".
5. תכנון מס יסף (מס עשירים): "יחיד שהכנסתו החייבת עולה על 810 אלף שקל בשנת המס חייב במס יסף בשיעור של 2% מעבר למיסים החלים עליו. יחיד שהכנסתו החייבת צפויה לעבור את התקרה הנ"ל, טוב יעשה אם יחלק במידת האפשר את הכנסתו על פני השנים בצורה שתפחית את החבות במס זה. יש לזכור שכאשר מוכרים מקרקעין לא משלמים את מס היסף במשרדי מיסוי מקרקעין, אלא נדרשים אחרי תום שנת המס לשלם אותו במשרדי פקיד השומה, ככל שהכנסתם החייבת עלתה באותה שנה על 810 אלפי שקל (למעט מכירת דירת מגורים שלא בפטור ממס בסך של עד 4 מיליון שקל אשר אינה נכללת בחישוב)".
6. קיזוז הפסדים: "דיני קיזוז ההפסדים בישראל מוגבלים מאוד, ולעיתים נדרש לתכנן מראש את מועד גיבוש ההפסדים ו/או הרווחים כדי שיתאפשר קיזוז ביניהם. אדם שיש לו הפסד עסקי שוטף, טוב יעשה אם ימכור מקרקעין שבבעלותו  באותה שנת מס, כדי שהקיזוז יתאפשר. כמו כן, אדם שיש לו רווח הון, נדרש לבדוק את היכולת לממש הפסדי ההון הצפויים לו לפני תום שנת המס בכדי שהקיזוז יתאפשר, וזאת בין היתר על ידי מימוש ניירות ערך מפסידים, פירוק חברות שפעילותן הסתיימה או מחיקת חובות שאפסו הסיכויים לגובתם".
7. הקדמת מימוש נכסי מקרקעין היסטוריים שנרכשו לפני 1 באפריל 1961: "נכסי מקרקעין שנרכשו עד 31 במארס 1961 זכאים לשיעורי מס מופחתים, שנעו בין 12% ל- 24%. בשנים האחרונות צמצם המחוקק את ההטבות והעלה באופן הדרגתי את תקרת המס כאמור. בשנת 2016 צפוי שיעור המס ההיסטורי לעלות ב-2% נוספים בהשוואה לשנת 2015 (בדרך כלל עד לתקרה של 25%). לפיכך, נישום המתכנן לממש נכס הוני היסטורי (לרבות נכס היסטורי שהתקבל על ידיו בירושה החל מ-1 באפריל 1981) טוב יעשה אם יקדים את מועד החתימה על הסכם המכר המחייב".
8. הפרדת רכוש בין בני זוג: "לאחרונה נתן בית המשפט העליון רוח גבית למיסוי הנפרד של בני זוג בכל הנוגע לנכסים שהבעלות בהם הופרדה (בעיקר בהסכם ממון). ראייה מיסויית נפרדת של כל אחד מבני הזוג (להבדיל מראיית התא המשפחתי כאדם אחד) יכולה לשפר את חבות המס הכוללת. כך לדוגמא ניתן לנסות להגדיל את הפטור לו זכאי התא המשפחתי בשל השכרת דירות מגורים; לפרוס את מס השבח בשל נכס מסוים לפי שיעורי המס של בן הזוג המוכר בלבד; לנצל פטור ממס שבח או הקלות במס רכישה ללא קשר להחזקת דירה ו/או מכירת דירה על ידי בן הזוג השני, ועוד".
9. הסדרת היבטי המימון: "סוף שנת המס הוא הזדמנות מצוינת לבחינת מכלול המימון לנדל"ן, לרבות מימון בעלים ומימון בין-חברתי. דיני המס קובעים כללים ברורים להקבלה בין ההכנסות לבין ההכרה בהוצאות המימון, ומתירות הוצאות מימון בניכוי רק אם שימשו בהשגת הכנסה. בתוך כך נקבעו כללים ספציפיים להכרה בהוצאות מימון על ידי קבלני ויזמי נדל"ן".
10. תזמון הסדרת חובות: "נישום שצפוי לחבות מס נוספת מעבר לתשלומים השוטפים (מקדמות וניכויים במקור), נדרש לשקול תשלום יתרת המס בהקדם כדי להימנע מתשלום הפרשי הצמדה וריבית. חובות למס הכנסה צמודים למדד ונושאים ריבית בשיעור של 4% לשנה מתום שנת המס הרלוונטית ועד למועד התשלום. נישום שמשלם את יתרת המס עד 30 בינואר של השנה העוקבת נהנה מפטור ממלוא הפרשי ההצמדה והריבית. תשלום בחודשים פברואר ומארס מזכה בהקלה חלקית מהפרשי ההצמדה והריבית".