לקראת זינוק? 10 ערים שעשויות לרשום עלייה נאה במחירי הדירות ב-2016

שנת 2015 הייתה שנה נוספת של הבטחות בנוגע לשינוי הכיוון המיוחל של מחירי הדירות בישראל שר האוצר הטרי, משה כחלון, "ירה בצרורות" מספר רב של הכרזות בדבר הרפורמות הצפויות בשוק הדיור הישראלי בתחום הדיור הציבורי, ביציאה במכרזי מחיר למשתכן בהעלאת מס הרכישה למשקיעים ל-8% ובעוד שלל תכניות שנועדו באמת להוביל להרגעת השוק הבוער, או להציג פנים של שר היפר-אקטיבי, כדי להימנע ממצב של מחיקת מפלגת מרכז נוספת בבחירות עתידיות.

נתוני החודשים האחרונים עשויים לשכנע ששינוי הכיוון הגיע נתוני מחירי הדירות של משרד הבינוי והשיכון עבור הרבעון השלישי הראו כי חלה ירידה של 6% במחירי הדירות החדשות בהשוואה לרבעון השני, אולם כשבוחנים לעומק את הנתונים מבינים שירידת המחירים נובעת בעיקרה מגידול ברכישת דירות זולות יותר מחוץ לאזור המרכז. בסך הכול, מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מחירי הדירות עלו ב-12 החודשים שהסתיימו בחודש אוקטובר ב-6.9%, קצב הנחשב עדיין למהיר.

ומה יקרה בשנת 2016? אילו ישובים יבלטו בעליית המחירים? Bizportal שוחח עם מספר מומחי נדל"ן אשר מיפו את 10 הישובים שצפויים לבלוט בשנה האזרחית הבאה:

1. אזור חיה נחום, מנכ"לית ובעלים של משרד המטבחון פרסום, מסבירה כי בישוב לא הייתה בנייה חדשה כבר שנים, על כן, מתבסס היישוב על תכניות פינוי בינוי רחבות היקף ל-3,000 יח"ד בשנים הקרובות, ביניהן כ-1,000 יח"ד במתחם אופיס טקסטיל, 360 יח"ד ברחוב קפלן , 1,700 יח"ד ברחוב יצחק שדה וכ-300 יח"ד במסגרת פרויקט השדרה הירוקה ברחוב ז'בוטינסקי ביישוב. כמו כן, אזור נהנית מדירוג כלכלי חברתי השווה לערים חולון, בת ים, ראשון לציון וראש העין וממחירי דירות נמוכים יותר שטרם הגיעו למיצוי. מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים באזור עומד על כ-1.9 מיליון שקל כאשר בחולון ובת ים למשל המחיר נע סביבות ה-2 מיליון שקל.

"בשל אופייה הכפרי, ובשל העובדה כי לא נבנו בשטחה פרויקטים חדשים, הצליחה אזור להישאר מתחת לרדאר של המתעניינים בנדל"ן בגוש דן. לכן מחירי הדירות בה עלו רק בשיעור של 10% בממוצע בחמש השנים האחרונות. לעומתה, בערים כחולון, בת ים , תל אביב או ראשון לציון עלו מחירי הדירות בשיעור חד הרבה יותר" .

• סיכום 2016: שווקו 70,349 דירות מחיר למשתכן ומעט מאוד שיווקים לשאר השוק
• אלוהים ישמור: תראו את התחזית של האסטרטג בענקית הבנקאות סוסייטה ג'נרל למדד ה-S&P500

2. אשקלון עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון, אומרת: "העיר יחסית עוד זולה, והיא קרובה מאוד לאשדוד שהתייקרה בשיעור גבוה בשנים האחרונות, יש בה ים, מכללה, רכבת, בית חולים וכו' זאת אומרת שיש בה את כל הסממנים הנכונים להתפתחות. קצב הבניה בעיר יפה. המחיר הממוצע לדירה בעיר עומד על כ- 850 אלף שקל. בשנה שעברה נמכרו בעיר כ- 2027 דירות יד שניה וכ- 1000 דירות חדשות . רק כדי להבין , בממוצע ארצי, כ-25% מסך העסקאות הן עסקאות של דירות חדשות, מה שאומר שהנתונים של אשקלון מעידים על קצב ההתפתחות הגבוה ועל קצב הבניה בעיר".

לפי חכם, "באשדוד, לצורך ההשוואה, נמכרו 2200 דירות יד שניה ואילו רק 614 דירות חדשות בשנה שעברה, יחס נמוך בהרבה. המחיר הממוצע של דירה באשדוד הינו כ- 1.15 מיליון שקל. הפער במחירים בין שתי הערים גדול ולכן מי שקשה לו לקנות דירה באשדוד, אשקלון הפכה עבורו ליעד אטרקטיבי ביותר. כעיר שקצב ההתפתחות בה גבוה מהממוצע הארצי, אני צופה שיש לה עוד לאן לשאוף ואין ספק שתמשיך להיות אטרקטיבית. אגב, באשקלון יחס גבוה של עסקאות קניה ומכירת דירות למספר בתי אב, כמעט כפול מרעננה, לדוגמא".

3. עפולה לפי חיים מסילתי, עו"ד ושמאי מקרקעין, יש כיום בעיר תנופת בניה גדולה, עם בניית רובע יזרעאל (4,600 יח"ד) ורובע C1 (2,600 יח"ד) "למרות עליית המחירים בשנים האחרונות, העיר עדיין מציעה את הדירות החדשות מהזולות בישראל. בשנה הבאה אמורה להיחנך רכבת העמק שתשפר את הנגישות לעיר, למרחק של 17 דקות נסיעה לחיפה, ותגרום לזינוק נוסף במחירים. עפולה היא אחת מהערים בהם התפרסמו מכרזי מחיר למשתכן, אך בגלל שפורסם מלאי נמוך יחסית למלאי הקיים הנבנה במסגרת מכרזים רגילים, אני צופה שפרויקט מחיר למשתכן רק יגרום להגברת המודעות לעיר ולהעלאת הביקושים. יש לציין כי עפולה היא אחת הערים עימן הממשלה מתכוונת לחתום על הסכם גג מה שיזרים לעיר תקציבים לפיתוח והקמת מוסדות ציבור ויצירת מקומות תעסוקה, גורם נוסף שיתרום להעלאת המחירים בעיר".

• חצור הגלילית: יוקם מרכז עסקים שיכלול 890 יחידות דיור
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

4. נתיבות נחמה בוגין, שמאית המקרקעין והמשפטנית, מסבירה כי לאחרונה, העיר הכפילה את שטחה המוניציפלי ומיישמת תכניות בנייה למגורים הצפויות להניב עד שנת 2020 עוד כ- 5,500 יחידות למגורים , כאשר מספר התושבים יוכפל ויגיע ל כ- 50 אלף.

"הביקושים לדירות בדרום, בדגש על צפון הנגב, נמצאים בעלייה מזה מספר שנים. למרות זאת, מחירי הדירות בנתיבות דישדשו עד כה לעומת הערים הסמוכות. רק לאחרונה אנו עדים לעליית מחירים גבוה יותר בנתיבות לעומת שכנותיה. בבאר שבע ואשקלון דירות ארבעה חדרים חצו את רף המיליון שקלים. נתיבות נמצאת באמצע הדרך בין השתיים - 25 דקות לאשקלון ולבאר שבע, ומהווה אלטרנטיבה זולה בכ-150 אלף שקל לאותו המוצר. כך גם מחירי דירות הארבעה חדרים בשכונות החדשות, דוגמת נווה שרון ונתיבות מערב, שם הרוכשים מקבלים תשתיות חדשות ואיכות חיים גבוהה".

בוגין מסכמת ואומרת כי לנתונים אלו נוסיף כי נתיבות לא רק בונה למגורים, אלא גם מפתחת את התשתיות. "זהו מפתח להמשך מגמת הביקושים. בשנה האחרונה ראינו את הפעלתה של תחנת הרכבת בעיר, ותשתיות התחבורה מחברות את העיר לעורקי התחבורה הראשיים בישראל. בעיר נבנו בשנים האחרונות מספר מתחמי קניות ענקיים המושכים מבקרים ומבטיחים מקורות תעסוקה. בנוסף, אזור התעשייה נ.ע.ם ומכפיל את שטחו כך שיצור עוד מאות מקומות עבודה בחודשים הקרובים".

5. באר שבע אלון גרינברג, מתכנן ערים ומנכ"ל סביבות מגורים, אומר כי "העיר מבססת את עצמה כעיר מטרופולינית אמיתית, מבחינת היצע שירותים, מגוון והיקף תעסוקתי וגודל אוכלוסייה. עיר הבה"דים תיתן לב"ש דחיפה נוספת וכבר כיום מסתמן כי מגמת הבריחה של אוכלוסייה איכותית נבלמה. על פי נתוני השמאי הממשלתי, בשנה החולפת עלו מחירי הדירות ב-19% (הנתון הגבוה בארץ), אך לדעתי עדיין לא נאמרה המילה האחרונה".

6. טבריה לאחר כשני עשורים של דריכה במקום, רואים בעיר תנופה נדל"נית ופתוח תשתיות מואץ. לפי תוכניות העירייה, מתוכננת בשנים הקרובות בניית כ 6,000 יח"ד במספר שכונות קיימות וחדשות בעיר. לצד הבנייה למגורים, מתוכננים מלונות חדשים, הקמת קריית ספורט וקריית מדע וכן פיתוח תשתיות כבישים.

נחמה בוגין טוענת כי "הפריפריה ככלל מתחזקת. מעטים הם הישובים בהם מחירי דירה בת 4 חדרים עומדים על פחות מ 800 אלף שקל בממוצע, גם כאשר מדובר באזורים שמחוץ לתחום חדרה-גדרה. בטבריה מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים עומד על 781 אלף שקל, כאשר מחירה הממוצע של דירה חדשה בת 4 חדרים עומד על 963 אלף שקל".

"משקיעי הנדל"ן מהווים נתח משמעותי מרוכשי הדירות וטבריה ממוקמת בין עשר הערים המובילות באחוז המשקיעים, וזאת כאשר גובה התשואה הכוללת בעיר עומד על כ-6.5% יותר מפי שתיים מאחוז התשואה בערים במרכז הארץ".

7. כפר יונה אלון גרינברג סבור כי בניגוד לתדמית בעייתית שהייתה לה בעבר, כיום העיר נתפסת כ"עיר משפחות" שלווה ואיכותית, שמציעה אלטרנטיבה זולה יחסית לשאר הישובים במרחב השרון. "הביקושים גבוהים ויציבים, בעיקר בפרויקטים של בנייה רוויה. העיר נמצאת בפתחה של תנופת פיתוח שתכלול תוספת של כ-9,500 יח"ד ב-10 עד 15 השנים הקרובות".

8. טירת הכרמל מספר הדירות החדשות שנמכרו בטירת הכרמל הוא כמספר דירות היד השנייה שנמכרו במהלך השנה, ממש 1:1, פער עצום מהממוצע הארצי. לפי עדינה חכם, "הפער בין המחירים של דירות חדשות למחיר דירות יד שניה גדול, כמעט פי 2, מה שמראה לנו שהחתך הסוציו אקונומי של רוכשי הדירות בעיר עלה והיום הוא גבוה יותר . בעבר, טירת הכרמל היתה ידועה כעיר עם אוכלוסיה בחתך סוציו אקונומי נמוך ואני צופה כי הוא יעלה עוד הרבה. מחירי הדירות , באופן יחסי לממוצע הארצי, עדיין נמוכים ועומדים על כ- 1.17 מיליון שקל. ואני מקווה שראש העיר ידע להרים את הכפפה ולהביא עוגנים אטרקטיביים לעיר, בעיקר בתחום החינוך, ושתוך תקופת זמן קצרה העיר תמשוך גם קהל של משפרי דיור. הין העיר אטרקטיבית ביותר עבור זוגות צעירים, שלא יכולים לרכוש דירות בחיפה ובסביבה, וטירת הכרמל מציעה להם דירות חדשות, גדולות ובאיכות מאוד גבוהה".

9. מעלות תרשיחא אלון גרינברג מסביר כי הביקושים בעיר יפים מאוד והמחירים מצויים במגמת עלייה "העיר בתהליך צמיחה מתמדת ולאחר שנפתחו בה לפני כ-3 שנים קניון והיכל תרבות, כיום נבנית שכונה חדשה של 650 יח"ד. בנוסף לכך, בדצמבר 2015 הוגשה תוכנית חדשה לפיתוח נרחב מסביב לאגם מונפורט, וכוללת 700 חדרי מלון, מסחר ו-2,000 יח"ד. תכנית זו, במידה ואכן תתממש, צפויה להעמיק את הבסיס הכלכלי של העיר".

10. קריית מלאכי בשנים האחרונות כמעט ולא הייתה בנייה חדשה בקרית מלאכי ונבנו בה פרויקטים בודדים , כך שלמרות תנופת הבנייה מסביב , קריית מלאכי נותרה מעט מאחור . חיים מסילתי מסביר כי לאור פינוי בסיסי צה"ל מסביב לעיר , העיר צפויה ליהנות מתנופת פיתוח ומהקמת שכונות חדשות שיציעו גם תמהיל של דירות יוקרה כמו פנטהאוזים, דופלקסים, ועוד.. שימשכו לעיר אוכלוסייה חזקה ויתרמו לעליית מחירי הדירות כמו שראינו בערים סמוכות כמו אשדוד , גדרה וקרית גת".