יו"ר ריט 1: "הנדל"ן המניב בישראל יושפע לרעה במקרה של מיתון - המינוף הנמוך של קרנות הריט יעמוד לזכותן"

יוזמת התיקון לחוק קרנות הריט, שבאה לקדם את ההשקעות בפרויקטים של דיור להשכרה, צפויה לעלות לקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת בעוד כשבועיים. שינוי החוק עשוי להוביל לכניסת קרנות ריט נוספות לשוק ההשכרה ארוכת הטווח. המטרה היא הפניית משקיעים לקרנות במקום לנדל"ן במגורים, ואולי כך לצנן במעט את שוק הדיור. השינויים בחוק נועדו לשחרר את החסמים המרכזיים שמונעים מקרנות ריט נוספות להתרומם.

חלק ניכר מהעלייה במחירי הנדל"ן מיוחס למשקיעים פרטיים שראו ברכישת דירות יעד מועדף. קרנות הריט מהוות אלטרנטיבת השקעה למשקיעים, וזאת תוך סיכון נמוך יותר, שכן קרן הריט מפוזרת יותר ומדובר בנכסים להשכרה ללא צורך בתפעול ותחזוקה.

שינוי החוק שנידון בוועדת הרפורמות בראשות ח"כ אלי כהן, נועד גם לפתח את שוק ההשכרה לטווח ארוך בישראל, שוק שמצוי כרגע בתהליכי התעוררות ראשוניים במסגרת 'דירה להשכיר' - החברה הממשלתית לדיור והשכרה. למעשה, כיום פועל השוק על בסיס משקיעי נדל"ן פרטיים, שרוכשים דירות ומשכירים אותן. בעולם המערבי לעומת זאת, קרנות הריט לוקחות חלק מרכזי בשוק. משכך, קידום קרנות הריט בישראל עשוי לסייע בפיתוח שוק ההשכרה לטווח ארוך. 

עם זאת, דרור גד, יו"ר ריט 1 0.11% , מסביר בשיחה עם Bizportal כי הדבר לא צפוי להתרחש כל כך מהר: "הרצון לפתיחת קרנות חדשות קיים, ואני יודע על כאלה שמתארגנים לכך. מנגד, אין כרגע מתחמים קיימים של דיור להשכרה ולכן זה עשוי לקחת זמן מבחינת ההשפעות על הציבור. גם אם יתחילו לרכוש קרקעות עד שנראה נכסים עומדים להשכרה ייקח לפחות ארבע שנים".

• "החקיקה הישראלית בתחום ה-AI תצטרך להתאים את עצמה לאירופה"
• כוכב הילדים יובל המבולבל נחקר בחשד למעורבות בפרשת סמים

השינויים המסתמנים בחוק קרנות הריט עוסקים במספר מישורים, וביניהם פטור ממע"מ במקרה של רכישת נכסים מגופים פרטיים שיוסטו לטובת הקרן. בנוסף, במקרה של העברת נכסים לקרן, מס השבח במכירה יידחה למועד מימוש המניות. כיום קרנות ריט יכולות לרכוש אך ורק נכסים ולא איגודי מקרקעין, וגם כאן השינוי יאפשר זאת. 

גד מסביר את השינויים הצפויים: "החוק כרגע כולל שלושה חלקים עיקריים, האחד לנסות ולתת הטבות לקרנות ריט שיעסקו בדירות למגורים להשכרה לטווח ארוך. החלק השני דן בנושא של השליטה בקרנות, שכן עד כה לא היה ניתן שיהיה בעל שליטה וכרגע דנים בנושא. שלישית, דחיית מס השבח למי שיכניס נכסים לריט תמורת מניות. המחשבה נכונה ואני מקווה שהיא תצליח, בארה"ב ישנן קרנות ריט שעוסקות במגורים ומדובר בקרנות גדולות וסקטור שלם ומשמעותי".

לא הכל ורוד, וגד מסמן את החסרונות בהצעת החוק: "הבעייתיות בתזכיר החוק המוצע הינו במרכיב השליטה והפיכתו לכזה שאינו מקובל בעולם. המצב הינו שרוצים למשוך בעלי נכסים נוכחיים להקים קרנות ריט חדשות על בסיס נכסים קיימים ובכך תתאפשר לאותם בעלי נכסים שליטה ארוכה בקרן עד 3 שנים. במרבית המקומות בעולם אין בעל שליטה לקרנות ריט והמניות הן של הציבור".

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"יש להבין כי הצעת החוק מאפשרת לאדם להעביר את הנכסים שבבעלותו לקרן תמורת קבלת מניות בה ולדחות את תשלום מס השבח על הנכסים שהועברו עד למועד מימוש המניות שהונפקו או מימוש הנכסים. החשש הגדול שלנו הוא מהשלב שבו בעלי השליטה יקימו ריט ויעבירו את נכסיהם ביוקר תוך שמירת השליטה וקבלת הטבות מס, והמחיר יתגלגל לציבור המשקיעים".

וזה לא הכל. גד מתריע מפני אפליה בהצעת החוק: "נושא בעייתי הינו נכסים תמורת מניות המכיל אלמנט אפליה בהצעת החוק הנוכחית שלא מאפשרים להזרים נכסים לקרן ריט קיימת תמורת מניות באותם תנאי המיסוי שהחוק החדש מאפשר. רק אדם עם היקף נכסים של 200 מיליון יוכל להמירם למניות בהקמת קרן ריט ואילו אדם עם נכס בערך של כ-50 מיליון לא יוכל להפכו למניות ריט ויש בכך אלמנט מפלה". 

מדוע אין כמות משקיעים בקרנות ריט כמו בנדל"ן למגורים? "אנשים מבינים כי המשמעות של השקעה בנדל"ן היא רכישת דירה וזוהי למעשה התרבות בישראל. קרנות ריט הינן חדשות בישראל, בהשוואה לארה"ב ששם הקרנות פעילות כבר 60 שנה. רמת התפוצה בישראל שונה לחלוטין בהתייחסות לדירות בכלל ודירות להשקעה בפרט. לא חושב שאנשים חשופים לאופציה של השקעה בריט. כמו כן, הקרנות בישראל עוסקות רק בנדל"ן מניב ומסחרי ולא למגורים. זאת משום שהתשואה במגורים היא כמחצית מאשר בסקטורים האחרים".   השקעה בריט זהה להשקעה בנדל"ן מניב? "אנשים פרטיים משקיעים יותר ויותר בקרנות ריט ברגע שהם מבינים כי מדובר בהשקעה הדומה לנדל"ן מניב. החוק של הריטים ממוקד; נדל"ן מניב, פעילות שעיקרה בישראל - מקסימום 25% השקעה בחו"ל וקבלת דיבידנד. כמו כן, לא יהיה יותר מ-60% חוב במאזן הנכסים ולכן שיעור המינוף הוא מוגבל. ארבעת החוקים האלה מתחברים למשוואה המאפשרת נדל"ן מניב בסיכון נמוך, כאשר החוק החמישי אומר שקרנות ריט בישראל לא יהיה בהן בעל שליטה, לא רק שאדם אחד לא יחזיק 50% אלא גם 5 אנשים לא יחזיקו 50% (Five or fewer rule REIT)".

מהן ההשפעות של התרחבות שוק המשרדים והטענות לאפשרות של היצף בשוק על קרנות הריט? "אני לא יודע מה יהיו ההשלכות בעתיד ואנחנו כריט 1 פחות מושפעים מכך בגלל פיזור נכסים גיאוגרפים, ומבני משרדים מהווים רק כמחצית התיק ומרביתם אינם בת"א".

על אפשרות של מיתון השיב גד כי: "במצב של מיתון הנדל"ן המניב בישראל יושפע ומה שיעמוד לזכות הקרן הינו מינוף נמוך. תוך שאינני חושב שאנחנו בפני מיתון בשנה - שנתיים הקרובות וזה לא מורגש בנכסים".