הקבלן הבכיר אברהם קוזניצקי מדבר על כיוון מחירי הדירות - והפחד הכי גדול שלו

מחירי הדירות עלו כ-8% בשנת 2016 כאשר מהנתונים האחרונים עולה שבשטח ניכרת האצה בעליית מחירי הדיור. בראיון מיוחד ל-BizportalTV מתייחס אברהם קוזניצקי, בעל השליטה בענקית הבניה מנרב, לסאגת מחירי הדירות בישראל. מנרב בונה היום 10 פרויקטים, למשל בחולון, פ"ת, חיפה, הוד השרון ועוד שלל ערים. קוזניצקי מתייחס לתכנית מחיר למשתכן, לכוונת כחלון להביא חברות בניה זרות ולכיוון מחירי הדירות בשנה הנוכחית.

אבל קוזניצקי, שכבר ראה דבר או שניים בשוק הנדל"ן הישראלי, בעיקר חושש מקריסה אפשרית של מחירי הדירות ולכן הוא סבור שהממשלה צריכה לפעול במתינות בכל הקשור לניסיון להוריד את המחירים - ולא להיגרר להחלטות פופוליסטיות. שר האוצר אישר הבאת חברות זרות לבנות פה בארץ, בעצם למה לא? "כמטרה אני חושב שזו מטרה חיובית. נוכל להפיק מזה הרבה תועלת, גם ללמוד וגם להוריד קצת מנפח העבודה שיש לבצע כאן. אבל אם לא יעשו את זה במקצועיות, אם לא יעשו את זה במינון נכון, אם לא יעשו את זה במעקב שוטף אחרי הביצוע זה יכול להגדיל את המשבר, כי אם זה ייעשה בלי להתחשב בקבלנים הקיימים פה בארץ ובלי להתחשב היכן באמת צריך להקים והיכן אין צורך כרגע להקים, הרי זה... במקום להביא ברכה זה יכול להביא בדיוק את ההפך".

כשאתה אומר משבר, למה אתה מתכוון? "המשבר הוא בשני פרמטרים: הנושא של ביקוש והיצע, כתוצאה מכך נוצר משבר. המשבר נוצר גם כתוצאה מכך שכוח אדם אין בנמצא. פעם עבדנו עם עובדים זרים, היום אנו נאלצים לעבוד עם עובדים פלשתינים או עובדים מהצפון הרחוק שלנו, וכל זה הוא גורם למשבר. אתה מקבל עבודה ואין לך כוח אדם וההיצע והביקוש גם הם לא מווסתים בצורה נכונה, הרי כל הדברים האלה יחד מביאים אותנו למשבר. התוצאה של המשבר היא עליית המחירים בענף הבניה. הסכנה במשבר הזה היא שזו תהיה בועת נדל"ן שיום אחד תתמוטט.

"צריך להבין דבר חשוב מאוד ואת זה אתם צריכים לרשום על לוח לבכם: המטרה של הפוליטיקאים צריכה להיות ריסון מחירי הדירות, בשום ואופן לא לרסק אותם. אם יהיה ריסוק של מחירי הנדל"ן ומכירת דירה של שני מיליון למחרת היא תהיה מיליון או מיליון מאתיים, זה יביא משבר טוטאלי בכל כלכלת המדינה. לא רק הקבלנים יתמוטטו, אליהם יצטרפו הבנקאים, קבלני המשנה ויצטרפו גם אותם אנשים שקנו דירות. קנית דירה בשני מיליון, משלם משכנתא על דירה של שני מיליון ואומרים לך שהדירה שלך שווה רק מיליון מאתיים. הבנק לא יעמוד בצד, הוא יבקש ביטחונות נוספים. אין לך מאיפה. הבנק ירצה לממש, לבנק לא יהיו ביטחונות להלוואה שהוא נתן לך. זה יביא הרס טוטאלי כאן במדינה. זה יהיה דומה לסאבפריים בארה"ב, אך ארה"ב היא מדינה קצת יותר עשירה ממדינת ישראל. ישראל לא תוכל לתת מענה למשבר הזה, זו קטסטרופה. ענף הבניין הוא הענף המוביל במדינה. אם הוא יתמוטט, פועל יוצא שכלכלת המדינה תתמוטט. אמרתי לך, בנקים, בנקים למשכנתאות, קבלנים, ספקים. יש מאות אלפים שקשורים לענף הבנייה".

• מנרב רוכשת את חברת הפרויקטים ארדן-משב תמורת 72 מיליון שקל
• ישראל קנדה קרובה להשתלטות על מנרב פרויקטים

מה להערכתך נכון לעשות במצב הנוכחי? "היום צריכים לעשות את כל הפעולות האפשריות כדי להפסיק את המחירים שימשיכו לעלות. עליית מחירים היא גם נגד האינטרס של הקבלנים, שיהיה ברור. כל קבלן, אפילו אם הוא קבלן צעיר ימים, הוא יודע שאחרי העליות האלה עלולה לבוא מפולת. הנה קח לך בחשבון שעכשיו עשו מחיר למשתכן בעפולה. בא קבלן, אומר שלפני ארבעה-חמישה חודשים הוא קנה במכרז במנהל מקרקעי ישראל קרקע במחיר איקס, והיום במחיר למשתכן מחיר אותה קרקע מעבר לכביש היא רבע איקס. מה הוא יעשה עם מה שקנה? איך ישלם את ההלוואות ויבנה? הוא יבנה והדירות שלו יהיו יותר יקרות ממחיר למשתכן. אני חוזר ואומר, את כל המטרות, שאני מצדיק אותן, צריך לעשות במינון נכון, בחשיבה נכונה ובמקצועיות. אם כל יום בבוקר פעם שר הבינוי ופעם שר האוצר ופעם שר התחבורה ופעם ראש הממשלה יצאו בהכרזות לכל מיני נושאים שקשורים לענף הבנייה, התוצאה תהיה הרת אסון".

"צריך להקים גוף במדינה שבו יושבים גם אנשי הממשלה, גם נציגי הבנקים, גם נציגי הקבלנים, ויחד לחשוב בצורה מושכלת איך יכולים לטפל בבעיה הזאת של מחירי הנדל"ן. מה שעושים היום עם הזוגות הצעירים זה מצוין, אבל אסור שזה יגלוש למשפרי דיור. אסור שזה יגלוש למשקיעים, שהם באו לקנות כאן דירות, ויתנו לכוחות השוק לשחק. אל תתערבו בזה. לצעירים צריך לעזור, אבל לא צריך לעזור למשפרי הדיור ולא צריך לעזור לגורמים אחרים שרוצים לקנות דירות כי אין שום מטרה לעזור להם לרכוש דירה. משפרי הדיור יכולים לחיות עוד 3 שנים בדירות שלהם. נכון שהם רוצים רווחה, אבל בשביל הרווחה הזאת לא צריך לגרום נזק עצום וקטסטרופה מהצד השני ולהוריד מחירים בשביל משפרי דיור. מחר יראו שהנוסחה עם הזוגות הצעירים עובדת ויכולים להחליט החלטה פופוליסטית ולאחר מכן היא תתגלגל להחלטת ממשלה לעשות אותו הדבר עם משפרי הדיור. יגידו שמצאו את הנוסחה איך כובשים את מחירי הנדל"ן. אסור לעשות את זה, אלא אם כן אותו גוף יגיע למסקנה שזאת הדרך כדי לרסן את המחירים ולא לרסק אותם".

מה אתה אומר בעניין בועה או לא בועה? "תהיה בועה אם ישאירו את השוק שיפעל באופן טבעי. הוא יגיע למה שאתה אומר ותהיה פה בועה והתמוטטות. בשביל זה קיימת ממשלה, בשביל זה קיים הריבון לדאוג לכך שענף הנדל"ן יהיה מנווט ושהוא לא יתפתח בצורה טבעית כי אז הוא יגיע לאן שאתה אומר. המחירים ימשיכו להאמיר ויום אחד יתברר שהמלך עירום והכל יתמוטט".

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

התחושה בציבור היא שמחירי הדירות בישראל רק עולים. מה יכול להיות הטריגר? "מה יקרה כשיבנו הרבה מעל הביקוש? מה יהיה כשיגיעו למצב שאנשים יתקשו לקנות דירות והקבלנים ישארו עם דירות ריקות שאין להן קונה? התוצאה ברורה, הבנקים יתחילו ללחוץ על הקבלנים למכור בכל מחיר, והתוצאה תהיה התמוטטות".

היצע הדירות מסתכם כיום ב-30 אלף, למה המחירים לא יורדים? "אם זה נכון, כי שמענו כמה פעמים נתון של מספרים שלאחר מעשה התברר שהמספרים לא תואמים למציאות, אך אם זה נכון אתה לא יכול ללמוד מזה שום דבר כי אם היצע הדירות היה מפוזר בצורה הומוגנית בכל המקומות בארץ, אז למספר הזה יש ערך. אם המספר הזה הוא מדבר רק על "עדשות", מקומות מסוימים ששם נוצרים עודפים של דירות בגלל כל מיני סיבות, אי אפשר ללמוד מזה על מקומות אחרים. אנחנו בונים היום עשרה פרויקטים. יש הבדל עצום בין פרויקט אחד לשני. בפרויקט אחד היו מכירות מצוינות, במקום אחר מכירות טובות אף יותר מהממוצע החודשי, ובפרויקטים מסוימים נעצרו המכירות. את המספר הזה צריך לנתח ע"י גוף מקצועי, לקבל נתונים ואז לקבל החלטות נכונות. אם זורקים מספרים, 30 אלף, ומחכים לתשובה משליפה מן המותן, זה לא יביא לשום פתרונות אלא יכול להביא לנזק שקשה יהיה לתקן אח"כ."

מה לדעתך יקרה למחירי הדירות השנה? "זאת שאלת השאלות מה יהיה מחר. אם הייתי יודע מה יהיה מחר, לא הייתי יושב פה ומתראיין אלא רץ לעשות כל מה שצריך כדי להכין את יום המחר. אין ספק שהפעולה ברוכה שהתחילו עם מחיר למשתכן, ואם ימשיכו מבלי לגרום לריסוק המחירים אלא לפעול שהמחירים יהיו מרוסנים, וכבר היום רואים סימנים ראשונים, אז שימשיכו עם זה בצורה מקצועית אפשר להגיע לסוף 2016 עם מחירי דירות שפויים. שפויים הכוונה שהמחירים ישארו יציבים ואולי יעלו ב-2-3% כתוצאה מהתייקרות של תשומות הבניה".