מנכ"ל קרדן נדל"ן: "מוקדם מידי לומר שהמחירים התמתנו"

שוק הדיור בישראל ממשיך לרכז עניין כאשר שורה של החלטות מצד הממשלה, בהן תכנית 'מחיר למשתכן', עומדת במוקד הביקורת מצד הקבלנים. מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן, מסגיר באזני Bizportal את עמדתו, לפיה החברה לא צפויה לגשת כרגע למכרזי 'מחיר למשתכן', כתוצאה מאי הוודאות האופפת את התכנית. מנגד, ליד הפרויקט שלהם בכורדני בקרית מוצקין שיווקו דירות של 'מחיר למשתכן', ולטענתו הם עדיין מצליחים למכור את הפרויקט ללא כל מפריע וללא צורך במתן הנחות.

"בעוד 20 שנה כולם יקראו לדירות של 'מחיר למשתכן' שיכונים" זיסמן וקרדן אינם ניגשים למחיר למרכזים של 'מחיר למשתכן', והוא מפרט מדוע: "אי הוודאות בהיבט המימון והבעיות שעלו ללא ליווי בנקאי, בעייתיות עבורנו. כחלון אמר שייתן ערבות מדינה ואנחנו עדיין בודקים את המצב. אנו מאמינים באיכות ואמינות, והשם חשוב לנו. אני מוטרד מאיך יראו המבנים האלה ועוד יותר מאיך הם יראו לאורך זמן".

חוסר הוודאות המדובר מתרחק גם מההיבט המימוני: "העובדה היא שברגע שרוכשים את הקרקע - אינך יודע מתי תקבל אותה לבנייה. אתה חשוף לכל שינוי בשוק, כמו מחירי תשומות הבנייה. כולם מדברים על כך שבמסגרת התכנית יורדות עלויות השיווק, אך מחיר הדירה קבוע ובמקביל אתה נחשף לסיכונים בשוק".

"בעוד 20 שנה כולם יקראו לדירות 'מחיר למשתכן' שיכונים - ואף אחד לא יזכור לשם מה השיכונים האלו נבנו", אומר זיסמן. "בדומה לפשרות העבר, רק שאנחנו כבר בשנת 2016 ולא במקום של לבצע פשרות. הייתי שמח להבין איך באותה שכונה יהיו בניינים יפים במחיר מסוים ולצדם שיכונים שנבנו באותו הזמן אך במחיר מינימלי תוך פשרות רבות".

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?

למרות הכל, זיסמן אומר שמי זכה במחיר למשתכן - ללא ספק זכה בפיס, ומסכים כי מדובר בהזדמנות מצוינת למי שזכה. עם זאת, הוא עדיין תוהה אם יש כאן פתרון של הבעיה או העצמתה. "שוק הנדל"ן מורכב ויש הרבה כוחות שמושכים לכל כיוון; המדינה שמשווקת את הקרקע, הרוכשים, הקבלנים, הרשויות ועוד. הדבר המרכזי שחשוב לשמר בענף הוא נושא היציבות", אומר.

אחת הסיבות למחירים הזולים של התכנית היא המפרט הדל והבסיסי, אך לטענת זיסמן אדם צעיר לאו דווקא יהיה מוכן לוותר על מפרט איכותי וגבוה, ואף מציין שלמרות המפרט הגבוה בפרויקטים של קרדן, אנשים שרוכשים דירות עדיין עושים שינויים בשווי של עשרות אלפי שקלים, כמו החלפת המטבח, הריצוף והתאורה.

נו, אז מה האלטרנטיבה? זיסמן חושב שהמוטיבציה של מקבלי ההחלטות טובה והרצון לפתור את בעיית המחירים מבורך. עם זאת, אומר שבעיית המחירים עוד כאן וכל הזמן מתעצמת כי יש יותר ויותר אנשים, הביקוש גדל וההיצע לא בהכרח מדביק את הפער. כששאלנו אם יש פיתרון אחר, השיב זיסמן כי "אי אפשר להכניס את המערכת לסחרור. תכנית מחיר למשתכן באה אחרי תקופה ארוכה של תכניות כמו מחיר מטרה ותכנית מע"מ 0. כל תכנית כזו מוציאה את המערכת משיווי משקל, והתוצאה בדרך כלל היא שהמחירים יעלו".

• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"במחיר למשתכן רק 15% מהשוק זכאים והמדינה משווקת קרקעות אך ורק לזכאים, תוך שגם כאן אין מספיק לכל ה-15% ולכן לא כל הזוגות הצעירים יקבלו מענה לבעיה שלהם. למעשה, המדינה לא פתרה את הבעיה ורק החריפה את המצב. התוצאה היא שלכל היותר לא ידוע איפה נקודת שיווי המשקל החדשה, אך לכל הפחות המחירים יעלו".

אם חיפשתם אופטימיות, זיסמן לא יספק לכם אותה. "לצערי הרב, המחירים צפויים להמשיך ולעלות, אלא אם יתרחש משהו קיצוני שיגרום לזעזוע כמו מלחמה או העלאת הריבית", הוא אומר. "אינני בעד אי היציבות הזה כי מחר אני יכול להפגע מהתרסקות מחירים או כל תנודה קיצונית שמסוכנת עבורי כיזם וקבלן". 

לגבי התמתנות המחירים שיש שטוענים שהיא כאן, זיסמן טוען כי "מוקדם מידי לומר שהמחירים התמתנו", ומסביר שהתהליכים בשוק הדיור מתרחשים לאורך זמן ובטווח של 3-5 שנים לפחות. "אני לא מבין גופים שמנתחים על סמך רבעון אחד. אמנם אני מהנדס, אבל כדי לראות מגמה צריך להסתכל לאורך שנה, ומה שבטוח כרגע - המחירים ממשיכים לעלות".   על התכנית תכנן ובנה – קבלן יבנה מא' ועד ת' "יש בעיה לבוא ולהגיד ליזם שיקח שכונה של 3,000 יח"ד ויבנה אותה. מוסדות המדינה ילחמו באותו היזם מבלי להתכוון, ומי יודע אם עוד כמה חודשים יצאו בעוד תכנית עם הנחה של 10%? אז מה יקרה לאותו הקבלן?", הוא שואל בתסכול. "אני לא נגד התכנית החדשה של גלנט ואף בעדה. אנחנו יכולים לבצע פרויקט כזה מהתחלה ועד הסוף, אך התנאי המרכזי הוא יציבות. לא ניתן לצאת לדרך במצב שהקרקע משווקת דרך רשות מקרקעי ישראל אבל לאחר מכן נצטרך להתמודד לבד מול הרשות המקומית - ועדיף שלא ארחיב בנושא".  

זיסמן טוען שאחת הבעיות היא שבכל יום ממציאים משהו חדש, ולא מעט הפעולות אינן יעילות: "משווקים היום קרקעות שבכלל אינן זמינות לבנייה. יש בהן פלישה לקרקע או זיהום קרקע שייקח שנים לנקות. אנחנו זכינו בקרקע בכורדני (קרקע שהייתה בסיס צבאי ליד קריית מוצקין, ע"ד) לפני כשנה וחצי, ואנחנו עדיין מחכים ומקווים שהקרקע תימסר אלינו בחודשים הקרובים. המדינה משווקת קרקע ולוקח שנתיים-שלוש עד שמקבלים אותה בפועל. אני מציע שבתור התחלה ישווקו קרקעות זמינות ולא שיווק שהוא תיאורטי ולא מעשי".

זיסמן חושב שיש כאן מצב הפוך ממכרזי 'מחיר למשתכן' - שם זכו קבלנים קטנים, ו"בקלות בלתי נסבלת כל קבלן קטן הופך ליזם וכל אחד יכול לגשת ולקנות קרקע". לדבריו, המדינה לא לוקחת אחריות כך, ומדובר בקבלנים שלא בנו ואין להם מנגנונים להתמודד עם הבעיות שעשויות לעלות. הוא מסביר שאכן יש מקום לכולם בתכניות הללו, אך יש צורך בתכנית מסודרת שיתמידו בה. "יש מספיק מקום לבוני השכונות ולבוני יחידות הדיור", הוא מוסיף.   למה רק בפריפריה? זיסמן טוען, וכנראה שבצדק, שאין עיר במדינת ישראל שלא צריך לשווק בה קרקע, והשאלה היא רק כמה צריך לשווק, בהתאם לגידול הטבעי וצרכי העיר. עם זאת, שיווקי המדינה כיום הם בעיקר בפריפריה. "למה רק בדימונה, בבאר שבע, עכו, צפת והקריות? מה עם הערים המרכזיות כמו ת"א, גבעתיים, רמת גן וחולון? מקבלי ההחלטות ישיבו כי מדובר ברצון לפיזור האוכלוסייה, אך בכל צעד כזה יש צורך בכבישים, רכבות ובמיוחד - מקומות עבודה".

"רוב הישראלים עובדים במרכז הארץ - מראשון בדרום להרצליה בצפון. אני מבין שצריך לא לקפח את הפריפריה, אבל 10 אלף יח"ד בב"ש זה כ-40 אלף איש. צריך להיות הגיוני, מה מפתה ומביא 40 אלף איש לדרום? האנשים שיעברו הרי ימשיכו לעבוד באזור המרכז, ואז אותו זוג יצטרך לנסוע לעבודה, והחזקת שתי מכוניות עולה כבר כמו לגור בת"א. איפה המערכת שתעזור לאנשים שיחיו שם להגיע למקומות העבודה? זהו מתכון לכך שייבנו שכונות רפאים".

וחזרה לבועה - תל אביב בועה או לא בועה, זיסמן חושב שתל אביב לא מייצגת את ישראל כמו שניו יורק לא מייצגת את ארה"ב. אחת הבעיות לטענתו, היא כי "בכל בניין עם 6 דיירים יש 3 רו"ח ו-3 עורכי דין. הם מחזיקי הדירות, ולכן היכולת להגיע איתם להסכמות בהתחדשות עירונית מאוד מוגבלת, הם בטוחים שהקבלן מרוויח כ"כ הרבה כסף ולא מוכנים להתפשר על דבר".

על כך שבתחילת החודש זכתה קבוצת חג'ג' במכרז על קרקע בגוש הגדול בצפון ת"א, בעלות של לא פחות מ-389 מיליון שקל לבניית 212 דירות, תוהה זיסמן "למה המדינה צריכה להרוויח כ"כ הרבה על הקרקע?", ומסביר שכחלון בונה בפריפריה מלכתחילה כדי שהעלות של תכנית מחיר למשתכן, המוערכת ב-2.5 מיליארד שקל, תתקזז על ידי מימוש ובנייה בקצוות המדינה - שם הקרקע זולה, אז כך כחלון לא יפתור את הבעיה. "אותו זוכה במחיר למשתכן, יגור באותה הדירה במעלות? קריית ביאליק? כמות השיווקים תומכת את הצרכים והגידול הטבעי בצפון? כי אם לא, אז איזו בעיה פתרת בדיוק?".