שרגא בירן שמחזיק ב-24 דירות ערער על דרישת רשות המיסים שישלם מס מוגדל - תראו מה קבע השופט...

שרגא בירן בעל השליטה לשעבר ברשת מגה שפשטה את הרגל, הגיש השבוע ערעור לבית המשפט בו הוא מתנגד להחלטת רשות המסים למסותו בגין הכנסותיו משכר דירה עבור 24 הדירות שבבעלותו כאילו הן היו עסק להשכרת דירות מגורים.

על בסיס הטיעון של בירן כי מדובר 'בהכנסה פסיבית' הוא טען שהוא זכאי לשלם מס מופחת בסך של 10% בלבד מהכנסותיו מהשכרת הנכסים. ברשות המסים טענו כי מדובר בעסק שבירן מנהל ולכן עליו לשלם מס חברות (25%) או לכל הפחות מס שולי (שתלוי בהכנסותיו ועשוי להגיע עד 50%). השופט אביגדור דורות קיבל טענותיו של בירן ופסק שישלם 10% בלבד. כמו כן, השופט החליט שפקיד השומה ישלם לבירן הוצאות משפט של 60 אלף שקל.

איך צבר בירן את הנכסים? הדירות לגביהן מערער בירן הגיעו לידיו כתוצאה מניהול שלושה פרויקטים נדל"ניים גדולים: פרויקט סוזן דלל בת"א, פרויקט רחובות החדשה ופרויקט מעלות דפנה בירושלים. 

השאלה המרכזית: השופט דורות מבהיר כי 'מבחן העל' לעניין שאלת המס אותו נדרש בירן לשלם היא האם בירן עסק בניהול ופיתוח דירותיו. אם כך הדבר, נכון להגדירו כמנהל עסק. במידה ולא כך הדבר, יש לראות בהשכרת הדירות הכנסה פסיבית המביאה לתשואה על ההון. 

• המבצעים נגמרו: הרשתות חזרו למחירי טרום החג; איזה מוצר עלה ב-62%?
• הצעד המסוכן של אלקטרה: תולה את יהבה במיתוג של קרפור

בירן עצמו טען בערעור שהגיש כי מעולם לא הייתה לו כוונה להקים ולנהל עסק של השכרת דירות, אלא מדובר בהשקעה פסיבית ושימור ההון המשפחתי. כמו כן, טען בירן שהתשואה השנתית הנובעת מדמי השכירות  בגין הדירות, נמוכה במידה שאינה משתלמת לתפעל עסק לשם אחזקתן. כמו כן, במהלך השנים בחר בירן לתת במתנה דירות לשלושת ילדיו ולגרושתו, פעולות המדגישות, לטענתו, את האופי ההוני ואת היותן חלק מנכסי ההון המשפחתי.

בפסק הדין עולה כי בירן קיבל את הנכסים במקום שכר טרחה בגין שירותיו כעורך דין. וכך השופט כותב: "בחלק מן הפרויקטים שהסתיימו בהצלחה, במקום לקבל מהלקוחות תשלום בכסף, ניתנה התמורה בשווה כסף, בצורת העברת הזכויות בדירות מגורים על שם המערער וכן על שם שותפים נוספים במשרד עורכי הדין. מדובר בדירות בבנייני מגורים, אשר השלמת בנייתן הייתה אקורד הסיום של הפרויקט בו טיפל המשרד. באופן זה החזיק המערער בתקופות הרלוונטיות לערעורים שבפניי, בדירות מגורים בירושלים, ברחובות ובתל אביב".

וכך פסק השופט: "לאחר שסקרנו את העובדות בתיק זה, לאור מבחני העזר השונים, ניתן, אפוא, להגיע לתמונה הכוללת העולה מן הנתונים כולם. לפי תמונה זו, המערער שלפניי, ממייסדי עסק מצליח ובעל מוניטין של עריכת דין ובעל מניות בתאגידים עסקיים מהבולטים במשק הישראלי, בתקופות השומה, הרחיק עצמו לחלוטין, ממה שהמשיב רואה בו עסק להשכרת דירות, בניגוד לאינטרס שלו "כבעל העסק", שהינו להפעיל מידה מסוימת של פיקוח. המערער לא נקט ביוזמות שמטרתן, להשביח את הנכסים, כדי להגדיל את הכנסות "העסק", העביר ללא תמורה למקורביו, את מה שנתפס בעיני המשיב כ"מלאי" עסקי, הותיר את הטיפול היום יומי באותו "עסק" בידי שניים, אשר עיקר עיסוקם בעסקים אחרים, לא ניסה לגדיל את המלאי "העסקי", אלא הקטינו בצורה מהותית, עד כדי מחצית.... מסקנתי מכול האמור הינה, כי ההכנסה מהשכרת הדירות, הינה הכנסה פסיבית, וכי המערער זכאי לשיעור המס המופחת, הקבוע בסעיף 122 לפקודה." 

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לסיום נציין כי בירן אמנם זכה בערעור, אבל ישלם לא מעט ביום שאחרי כניסת החוק החדש של כחלון בעניין מיסוי אלו המחזיקים ב-3 דירות ויותר. 1,500 שקלים לחודש על כל דירה החל מהדירה השלישית (בהנחה ומדובר בדירות בשווי של לפחות 1.8 מיליון שקלים כ"א) - תעשו את החישוב...

לפני כשלושה שבועות בית המשפט קבע בתיק בו משפחה המחזיקה 120 דירות להשכרה בתל אביב שכן מדובר בעסק וכי רוב זמנם הוקדש לניהול ותחזוקת מאגר הדירות. השופט דורות התייחס גם בפסק דין זה להחלטה זו וטען כי במקרה של בירן היקף הדירות שונה וכן ההשכרה וכל הכרוך בכך לא היה תחום עיסוקו המרכזי ואף לא מקור הכנסתו המרכזי ואי לכך לא חל עליו דין דומה.