הכלכלן הראשי באוצר חושף עוד איתות לכיוון מחירי הדירות

הכלכלן הראשי באוצר מפרסם היום (ב') סקירה שבועית עם מיקוד לענף הנדל"ן למגורים. לפי הנתונים, בחודש יולי נרכשו 9.9 אלף דירות, ירידה של 4% בהשוואה לחודש יוני. הירידה במספר העסקאות התרכזה בפלח השוק של הדירות החדשות, שם נרשמה ירידה של 11% בעוד רכישת דירות יד שנייה נותרה ללא שינוי משמעותי בהשוואה לחודש הקודם. הכלכלן הראשי באוצר מסביר כי ישנה ירידה חדה של 23% ברכישות מצד הזוגות הצעירים.

אתמול פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים שהראו כי ישנה מגמה של ירידה בעסקאות מקבלן בשיעור של 6.7% בחודשים ינואר - יולי. הכלכלן הראשי פרסם גם כן אתמול סקירה אודות הרבעון השני של 2016. לפי סקירת הכלכלן ברבעון זה נרכשו 28.5 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה חדה של 21% בהשוואה לרמת השיא בעסקאות שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים, טרם הכבדת מס הרכישה.

הירידה בעסקאות במהלך חודש יולי נעשתה בהובלת רוכשי דירה ראשונה והמשקיעים, עם ירידות של 8% ו-6%, בהתאמה, בעוד רכישות משפרי הדיור נותרו ללא שינוי משמעותי בהשוואה לחודש הקודם. במסמך שפורסם היום נכתב כי "העובדה לפיה בחודש יולי לא התקיימו עסקאות במסגרת מחיר למשתכן 'תרמה' לירידה החדה ברכישות מצד הזוגות הצעירים, אולם גם בנטרול המכירות המוזלות (במסגרת 'מחיר מטרה') שהתקיימו בחודש יוני בראש העין עדיין נרשמה ירידה ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים בחודש יולי, בשיעור של 8%, בהמשך לירידה של 13% ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון של השנה".

הכלכלן שוב מציין כי גם ביולי ניכר כי המשקיעים יוצאים מהשוק, כאשר משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות בחודש יולי הוסיף לרדת, לשיעור של 19%. "סך הדירות שרכשו המשקיעים בחודש יולי היה נמוך ממספר הדירות שמכרו המשקיעים, ובכך ממשיכה המגמה המסתמנת מאז תחילת השנה של ירידה במלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים", כתב הכלכלן הראשי בסקירה.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

כאשר בוחנים את התפתחות רמות המחירים של הדירות הנמכרות ע"י המשקיעים בהשוואה לרמות המחירים של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור (אלו "מייצרים" את היצע דירות יד שניה בשוק) בולטת סגירה של פערי המחירים. כך, בעוד שבתחילת 2016 היה מחירה הממוצע של דירה שמכר משקיע גבוה ב-25% בהשוואה למחיר דירה שנמכרה ע"י משפרי דיור, הלך וירד פער זה עד "סגירתו" בחודש יולי.

איתות לציפיות השוק לגבי כיוון מחירי הדירות: הכלכלן מסביר כי המשקיעים מוכנים למכור את הדירות שברשותם במחיר נמוך אל מול משפרי הדיור שמוכרים את דירותיהם במחיר גבוה יותר, גם אם בשיעור מתון. "ניתוח גאוגרפי מלמד כי הירידה החדה ברמות המחירים של הדירות שנמכרו ע"י משקיעים מיוחסת לפחות בחלקה לשינוי במשקל האזורים השונים במכירות אלו. עם זאת, העובדה לפיה גם כאשר מצמצמים את הניתוח לרמה אזורית ניכרת ירידה ברמות המחירים של הדירות שמוכרים המשקיעים (גם אם בשיעורים נמוכים מאלו שברמה הארצית), בעוד רמות המחירים של הדירות שמכרו משפרי הדיור רשמו עלייה, גם אם בשיעור מתון, יש בה כדי לרמז על נטייה גדולה יותר של המשקיעים להורדת מחיר ביחס למשפרי הדיור. חיזוק להשערה זו ניתן למצוא בעובדה לפיה תופעה זו בולטת במיוחד באזור נתניה, האזור המוביל בקצב הגידול במכירות המשקיעים בשנה וחצי האחרונות".

ועוד איתות: מלאי ה"דירות בהמתנה" עמד בחודש יולי על 12.9 אלף דירות, ירידה של 18% בהשוואה לסוף 2015. אותן "דירות בהמתנה" אלו דירות של אנשים שרכשו דירה נוספת ולמעשה ממתינים עם מכירת הדירה הקודמת (שמוגדרת כעת כ"דירה בהמתנה") ותשלום מס הרכישה על הדירה החדשה. הכלכלן ציין כי "ירידה זו של ה'מלאי', אותו נוטים משפרי הדיור ל'אגור' בתקופות של ציפייה להמשך עליות המחירים, יש בה כדי להעיד על שינוי בציפיות אלו של משפרי הדיור".

• מה עדיף – להעביר דירה לילדים במתנה או להוריש בצוואה?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"