הכלכלנים מתייחסים לכיוון מחירי הדיור - רתיחה או התקררות?

נתון מחירי הדירות של הלמ"ס שפורסם, בצמוד לעדכון חודש אוגוסט של מדד המחירים לצרכן ריכז עניין רב. אחרי שבעדכון הקודם נתון מחירי הדירות רשם ירידה של 0.3% ורשם בכך את הירידה הראשונה מזה שנה, הגיע הנתון שפורסם ביום חמישי האחרון והציג עלייה מתונה של 0.1% במהלך חודש אוגוסט. כלומר כחלון לא יוכל לספר על תחילתה של מגמת ירידה במחירי הדירות. בתוך כך, האנליסטים בבתי ההשקעות מנתחים ומנסים לנבא את כיוון השוק ואנו רואים תחזיות שונות להתנהגות מחירי הדיור. 

"נראה שהגורמים תומכים בהמשך רתיחה בשוק הדיור" אביתר בן-דוד, אנליסט מאקרו באקסלנס: "בהינתן עליית מחירי הדיור שאמנם מתמתנת אך אינה עוצרת (0.1% גם הפעם), ההכרזה על הטלת מס על בעלי דירה שלישית, הירידה בכמות התחלות הבנייה מתחילת השנה והסנטימנט השלילי הכללי שעדיין קיים בשוק הישראלי כלפי יכולת הממשלה לעצור את המשך עליית מחירי הדיור כרגע לפחות נראה שהגורמים התומכים בהמשך 'רתיחה' בשוק הדיור עדיין חזקים".

במדד המחירים נכלל סעיף הדיור, המבטא את השינוי בשכר הדירה, וטיפס 0.5% במהלך חודש אוגוסט. על פי הלמ"ס, העלייה בסעיף הדיור, מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים יולי 2016 אוגוסט 2016, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים יוני 2016 יולי 2016.    בהתייחס לעליית מחיר שכר הדירה כתב בן דוד כי מדובר בעלייה מתונה ביחס לחודש אוגוסט וכי היו תחזיות לעלייה גבוהה יותר: "סעיף הדיור בהחלט הצליח לתעתע בנו הפעם. זה נכון שעד לחודש יולי הסעיף אכזב, עם עלייה חצי שנתית של כ-0.3% בלבד. מצד שני, אחד משני הסעיפים שהביאו להפתעה החיובית במדד חודש יולי היה אותו סעיף דיור שעלה בחדות (1.2%). אנו הערכנו שהסעיף יצליח לעלות בהתאם לעונתיות המאפיינת אותו גם בחודש אוגוסט ויציג עלייה של 0.7%. הנתונים שפורסמו ביום חמישי גילו כי הסעיף רשם עלייה מתונה של 0.4% בלבד. אגב, הפעם האחרונה שסעיף הדיור הציג שיעור שינוי נמוך מזה בחודש אוגוסט הייתה בשנת 2006!!! שינוי כיוון? עדיין לא היינו ממהרים להסיק מסקנות

 "התמתנות עליית המחירים תאיץ את ההאטה בשוק" אלכס זבז'ינסקי ממיטב דש: "עליית מחירי הדירות בבעלות התמתנה לקצב שנתי של 6% לעומת 8% לפני חודשיים. התמתנות הפעילות בשוק הנדל"ן, כפי שבאה לידי ביטוי בנתונים השונים שהתפרסמו בשבוע שעבר, תואמת את המגמה של האטה במחירים".

• אקסלנס עם אפסייד של כ-22% למניית אנרג'יאן והמלצת קניה
• מינוי בהפניקס בבית השקעות: רינת אשכנזי תהיה הכלכלנית הראשית

"התקררות בשוק הנדל"ן מושפעת מהגורמים בצד ההיצע ובצד הביקושים הנתונים הנוגעים לדירות בבעלות הצביעו ברובם על התקררות בשוק זה. מהסקירה של משרד האוצר עלה שברבעון השני ובחודש יולי חלה ירידה בכמות העסקאות בהובלת הירידה במשקל המשקיעים.  מהנתונים של הלמ"ס עולה שכמות הדירות החדשות שנרכשו ירדה, כאשר כמות הדירות הזמינות למכירה עלה גידול בהתחלות הבנייה ברבעון השני אחרי שלושה רבעונים של ירידה פועל להתמתנות המחירים בשוק הדיור".

לעניין התייקרות המשכנתאות, כתב זבז'ינסקי: "עליית הריבית על המשכנתאות מעידה לא רק על השפעת הצעדים המרסנים שבנק ישראל הטיל על הבנקים, אלא גם על עליית הסיכון שהבנקים רואים בשוק הדיור. שילוב הנסיבות בצד הביקוש וההיצע צפוי להערכתנו לגרום להמשך התקררות בשוק הדירות בבעלות. התמתנות עליית המחירים תאיץ את ההאטה בשוק. דירות זה כמו המניות- הרבה פחות אנשים רוצים לקנות אותן כשהמחירים לא עולים.

בניתוח התייחס גם להכבדת המיסוי על המשקיעים בשוק הדיור: "אחרי עלייה במס רכישה ומס שבח והגבלת מינוף המשכנתאות, האוצר מתכנן צעדים נוספים כגון, מס על מחזיקי יותר משתי דירות, הורדת המינוף למשקיעים מ-50% ל-0%, הנפקת מוצרי השקעה צמודי מדד מחירי הדיור, תחליפיים להשקעה בדירות".   "מכלול הצעדים שכבר ננקטו הוביל לכך שבארבעת הרבעונים האחרונים רכישות נטו של המשקיעים (קניות פחות מכירות) היו כמעט אפסיות אחרי תוספת רבעונית ממוצעת של כ-2500 דירות ברבעון מאז 2010. למעשה, היצע הדירות להשכרה לא גדל בשנה האחרונה. הגבלת ההיצע יחד עם המסים שמוטלים על בעלי הדירות להשקעה שבחלקם יתגלגלו על השוכרים, עשויים להוביל להתייקרות בשכר הדירה." 

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"צריכים לזכור שעלייה מתונה מאוד בשכר דירה, במיוחד בהשוואה לעלייה חדה במחירי הדירות בבעלות שהייתה בשנים האחרונות התרחשה בין היתר בזכות כמות גדולה של דירות שנרכשו ע"י המשקיעים תוך עלייה משמעותית בגמר בנייה שמשפיעה על מחירי השכירות, להבדיל מהתחלות הבנייה שמשפיעות על מחירי הדירות בבעלות", כתב זבז'ינסקי בסקירתו.