"תרשמי מה שאני אומר - כחלון רוצח את ענף הנדל"ן, ועוד נראה לכך השלכות"

שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לעמוד במרכז תשומת הלב הציבורית כאשר הסערה הנוכחית היא סביב המיסוי המתוכנן על דירה שלישית. בשיחה עם Bizportal מתייחס יקי אמסלם מנכ"ל קבוצת אלמוג, למצב ולא חוסך בביקורת ומסביר את החלטתו שלא להתמודד (כרגע) על 'מחיר למשתכן' בישראל.

מה דעתך הצעת המיסוי לדירה השלישית יצנן קצת את השוק? 
"אני חושב שביבי סיכם בצורה הטובה ביותר - 'אני בניגוד עניינים' וזו רוח הדברים אצל מקבלי ההחלטות, הכל עניינים. מדובר בצעד פופוליסטי שנועד להכניס כסף לקופת המדינה ולא לפתור משבר דיור או את עליית מחירי הדירות. לדעתי בכלל יווצר מצב הפוך והמס יגולגל לשוכרים. יש מקרים שכבר זה מגולם בחוזה הנוכחי שנחתם אחרי הצעת המיסוי. חוץ מזה שהמיסוי הזה מגיע לבדו ללא צעדים נוספים  - פשוט להכניס יד לכיס ולקחת כסף מהציבור".

"אני גם חייב להבין למה צריך לעצור את המשקיעים? הם מכניסים כסף לשוק ולא גוזלים דירות מהצעירים. המשקיע גוזל דירות? מי הם המשקיעים האלה? ההורים של אותם חבר'ה. מדובר פה במלחמה בביקושים ולא מעודדים את ההיצע וזה בסיס הטעות".

זה נשמע מאוד אינטרסנטי, אולי כל העניין של הקבלנים הוא שלא יפגעו בצד הביקוש ורק יתעסקו עם צד ההיצע?
"אני אשיב לך בנתונים, אולי זה יסביר את הטענה. הלמ"ס פרסמה לאחרונה נתונים על אוכלוסיית ישראל בשנת 2015, ובברכה נולדו 187 אלף תינוקות חדשים במדינת ישראל בשנת 2015. כמה זוגות התחתנו? 82,000 - בואי נגיד שהם זוגות שהתחתנו וזה אומר 41,000 זוגות. כלומר צריך היום 41,000 דירות זמינות לזוגות החדשים. כמה התגרשו? 24 אלף ישראל, כלומר ,12,000 שפעם גרו יחד באותה קורת גג. כלומר רק בשנה האחרונה 53 אלף דירות התווספו למעגל הביקוש. בעקבות הנתונים האלה אני הולך ומסתכל בצד ההיצע ורואה שכחלון שיווק השנה 30,000 דירות מתוכן אולי 5,000 מהקרקעות זמינות לבנייה וכל השאר מחכים שנתיים להתחלת הבנייה - כי הקרקע לא מוכנה, אין פיתוח ואין כלום. יופי שהוא שיווק לנו היום אבל אנחנו נקבל את הקרקע עוד שנתיים וזה לא עוזר לשוק". 

"גם כשמסתכלים על התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2016 הן עומדות על כ-24,090. נניח שנפרק את המספר 24,000 לאזורים, יש לנו כמה אלפים בקרית גת, בירוחם, בחריש. כלומר בעיקר בפריפריה, כאשר באזורי הביקוש מדובר בפרויקטים בודדים. הבעיה נותרה צד ההיצע והמדינה ושר האוצר כחלון עושים מהלכים פופוליסטים. ואני חייב להגיד לו משהו לכחלון, מי שמע על שר שאומר לשמאי הממשלתי שלא לפרסם דו"חות? זוהי לא דמוקרטיה זו דיקטטורה הוא רוצה שיפורסם הנתון שנוח לו איתו". 

מה בכל זאת אתה מציע שסייע לצנן את מגמת עליית המחירים בשוק הדיור? 
"אני יודע להגיד מה יעזור לנו לבנות מהר יותר - עובדים. הייתי יכול לגמור פרויקטים בכמה חודשים אם היה מי שיעבוד. אין ידיים עובדות. ונניח רוצים להוזיל את עלות הביצוע? יש מס גולגולת על כל עובד זר שאנו מעסיקים. כל סיני ללא קשר למשכורת שלו, המדינה גובה 15% מס ממני כמעסיק. אם רוצים להוזיל עלויות בנייה, שכחלון יוזיל את ההוצאות שהולכות למדינה. ואני שומע על עוד ועוד הצעות שבעיקר יכניסו כסף למדינה, רוצים להחיל 12% ריבית על מחיר הקרקע אם לא הוצאת היתר לפרויקט תוך 12 חודשים. הבעיה שהמדינה לא מאפשרת לי להוציא היתר תוך 12 חודשים. אם מוסרים לי קרקע בחלוף שנתיים איך אביא היתר תוך שנה?".

"המדינה לא רוצה להוריד את מחירי הדיור כי המצב הזה משתלם לה. אולי אומרים עלינו שאנחנו אינטרסנטים אבל חייבים להבין ששוק לא יציב לא מסייע לנו כיזמים, לא טוב לציבור ולא טוב לבנקים. כל הצעדים האלה מעוררים בי מחשבות מה כחלון מנסה לעשות. הוא רוצח את ענף הנדל"ן ותכתבי את זה שחור על גבי לבן מה שאני אומר לך כאן. במקום לעודד ולתמוך ולהקשיב לאלה שעובדים למטה ולעשות פעולות מתקנות אמיתיות הוא בוחר להתעלם ולהתנגח ויותר ויותר נזק נגרם ואנחנו נראה את זה רק שנים קדימה". 

מה דעתך על תכנית 'מחיר למשתכן' למען הצעירים רוכשי דירה ראשונה? 
"עוד לא ראיתי פרויקט 'מחיר למשתכן' עומד מוכן ולכן לגבי כל ההצלחה של הנושא נדע רק בעוד כמה שנים. כרגע אני לא מצליח להיכנס לתכנית כי אני לא יודע לבנות בזול. אני בוחן כל מכרז, ורמת הסיכון לא שווה את העשייה. אז אנחנו מתמקדים בדברים אחרים ובעיקר בהתחדשות עירונית ששם עשו פעולות נכונות ויש שם עוד מה לעשות".

"הבעיה במחיר למשתכן מבחינתי היא שמהרגע שזכית בקרקע כל הסיכונים עלייך והמדינה מצידה לא לוקחת שום סיכון. לא יודעים מה יקרה חצי שנה קדימה והסביבה מלאה באי וודאות. ככל שאתה מקצוען אתה שורד, אחרת אתה נופל כי התנודתיות עצומה ואנחנו ברכבת הרים. המרווחים שהמדינה מספקת לא ראויים בעיני". 

אמסלם לא מפחד להטיח ביקורת בתכנית 'מחיר למשתכן' באופן כללי כמסייעת לאוכלוסייה אחת והתעלמות מהשאר: "יופי אז עזרנו ל-10% מהשוק, זה כמו ששר החינוך יגיד שהוא מטפל אך ורק בילדים עד גיל 6 ומתעלם מכל שאר הילדים. כאילו מצידו שלא יהיו בתי ספר. לא ניתן לטפל במשהו ספציפי ולהזניח את היתר, יש להסתכל על התמונה המלאה. זה מרגיש שעסוקים בכיבוי שרפות ולא מסתכלים קדימה על התנהגות שוק הנדל"ן". 

בעבר דווקא היו פרויקטים של הממשלה שהשתתפת?
"אני זכיתי בפרויקט 'מחיר מטרה' במודיעין ביוני 2015, כלומר לפני כשנה וארבעה חודשים ואני עדיין בלי היתר בנייה. הביורוקרטיה שם היא רצח, ואני שילמתי על הקרקע ביוני ואני מממן את הכל, והכל עליי. זה ללא ספק השפיע עליי הנושא הזה והרבה בגלל זה שאני לא מתמודד על 'מחיר למשתכן' . אולי בעתיד אמצא דרך להשתלב ב'מחיר למשתכן' אבל כרגע אני עוד בוחן את זה.

אמסלם מספר על פרויקט שהוא מקים ברומניה כמעין 'מחיר למשתכן' משלהם: "אני בונה ברומניה משהו שדומה ל'מחיר למשתכן', שם הפעולה פשוטה, קבעו רף מחיר כך שעד 100 אלף יורו לדירה - אם אתה קונה או מוכר דירה במחיר הזה המע"מ הוא 5% במקום 20%. ההנחה היא אוטומטית והבנקים מאפשרים מימון לדירה בגובה 95% עם ערבות מדינה מהיום הראשון. הם הקצו שטחים מראש והכל מאוד מסודר. ככה בולמים את עליית מחירי הדיור".
 
לסיום, מה התחזית שלך למחירי הדירות בארץ?
"בשנה הקרובה אני מעריך שהמחירים יעלו ב-7%, ב-2017 מאמין שיעלו פחות, סביב 5%. בשלוש שנים הקרובות לא תהיה ירידת מחירים בכלל. מי שיכול לקנות דירה היום שיקנה, ולא משנה אם זה ב'מחיר למשתכן', ב'מחיר מטרה' או בשוק חופשי. כשכמובן שמחיר למשתכן זו פלטפורמה מצוינת לצעירים. ממליץ לחברים שלי שלא יחכו. כל עוד הביקושים גוברים על ההיצע - ברמות האלה אין סיכוי לשינוי או תפנית".