אפקט החוק המתוכנן למיסוי על דירה שלישית? שימו לב לנתון שמציג היום הכלכלן הראשי באוצר

אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מפרסם היום (א') את סקירתו הכלכלית השבועית עם מיקוד לענף הנדל"ן למגורים לחודש אוגוסט 2016. על פי הנתונים, בחודש אוגוסט נרכשו 9,500 דירות, ירידה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. הכלכלן מסביר כי את הירידה ברכישות הובילו המשקיעים, עם ירידה של 14%. משקלם של המשקיעים מסך העסקאות ירד ל-17% בלבד, השיעור הנמוך ביותר מאז הוכבד המיסוי עליהם ביולי אשתקד. 

הכלכלן מציין כי הירידה במכירות הייתה חדה עוד יותר והתמתנה בעקבות מכירות במסגרת תכנית 'מחיר למשתכן' בקריית מוצקין ותכנית 'מחיר מטרה' בראש העין.

ירידת אחוז המשקיעים לכדי 17% מכלל השוק, הקיפה את כל אזורי הארץ למעט נצרת. כמו כן, בלטה ירידה חדה של 31% ברכישות המשקיעים באזור המרכז ובמיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות. ירידות חדות ברכישות המשקיעים נרשמו גם באזור ב"ש ובאזור חיפה (18% ו-16% בהתאמה), שניים מהאזורים הבולטים ביותר ברכישות המשקיעים בשנים האחרונות.

הכלכלן הראשי מציין כי "יתכן כי אחד הגורמים שתרמו לירידה החדה ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט היה פרסום הצעת החוק לפיה יוכבד המיסוי על משקיעים המחזיקים בבעלותם לפחות שלוש דירות. ניתוח מאפייני המשקיעים בחודש אוגוסט מצביע על ירידה בחלקם היחסי של משקיעים אלו. אף כי ברמה הארצית ירידה זו מתונה יחסית, במספר אזורים היא משמעותית. כך למשל, באזור השרון נרשמה ירידה של 10% במשקלם היחסי של המשקיעים "הכבדים" (מ-28% ל-18%), וירידה של 6% באזור המרכז. בנוסף ציין כי נתונים חלקיים לחודש ספטמבר מצביעים על ירידות משמעותיות בפרמטר זה גם ברמה הארצית. 

מספר הדירות שמכרו המשקיעים נותר גבוה ברמה של אלפיים דירות, בדומה לחודש הקודם. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד זהו גידול חד של 25%. "רמת מכירות זו גם גבוהה מסך רכישות המשקיעים באוגוסט ובכך ממשיכה, ואף מעצימה, את המגמה המסתמנת מאז תחילת השנה של ירידה במלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים. כך,  בחודש אוגוסט נגרעו כ-400 דירות מ'מלאי' זה, זאת לעומת תוספת חודשית ממוצעת של 600 דירות למלאי זה בחמש השנים האחרונות". 

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי

מכרו הרבה דירות - ביותר כסף ממצא בולט נוסף שעולה מן הסקירה ביחס למכירות המשקיעים מרובי הנכסים, הינה העובדה לפיה רמות המחירים של הדירות שמכרו משקיעים אלו היו גבוהות בהשוואה לחודשים הקודמים. יתכן ואחד ההסברים לכך הינו שיקולי מיסוי. בולט במיוחד אזור המרכז, בו מחירה הממוצע של דירה שמכר משקיע "כבד" בחודש אוגוסט עמד על 1.76 מיליון שקלים חדשים, גבוה ב-23% מהמחיר הממוצע שמכר משקיע דומה בחודש הקודם באזור זה. לשם השוואה, בקרב המשקיעים בעלי דירה אחת בלבד להשקעה, שמכרו דירה באזור זה בחודש אוגוסט, היה מחירה הממוצע של הדירות שמכרו נמוך ב-3% בהשוואה לחודש הקודם. 

גידול של 8% ברכישת דירה ראשונה  עוד עולה מהנתונים כי כ-41% ממכירות המשקיעים בחודש אוגוסט היו לרוכשי דירה ראשונה, גידול של 3% אחוז בהשוואה לחודש הקודם והשיעור הגבוה ביותר מתחילת השנה. בולט במיוחד אזור ב"ש, בו קרוב למחצית מהדירות שמכרו המשקיעים בחודש היו לזוגות צעירים, לעומת שיעור של 36% בלבד בחודש הקודם. מנגד, באזור ת"א רק כרבע מהדירות שמכרו המשקיעים היו לזוגות צעירים, שכן דירות אלו מתאפיינות במחירים גבוהים. 

רכישות 'דירה ראשונה' רשמו גידול של 8% בחודש אוגוסט, בהשוואה לחודש הקודם. זאת כאמור,  על רקע מכירות במסגרת 'מחיר מטרה' בראש העין ומכירות ראשונות במסגרת 'מחיר למשתכן' באזור חיפה (קריית מוצקין). מכירות אלו הביאו לגידול של 12% ברכישות הזוגות הצעירים באזור המרכז ולגידול חד של 17% ברכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה. 

• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

השכר הממוצע למשק בית של הרוכשים במסגרת 'מחיר למשתכן' בקריית מוצקין עמד על 16 אלף שקל והשכר החציוני על 13.8 אלף שקל. ההסבר המרכזי שמספק הכלכלן לרמות השכר הגבוהות יחסית של משקי הבית בפרויקט זה (בהשוואה למשל לשכר הממוצע למשק בית בכלל האוכלוסייה) הינו השיעור הגבוה של תעסוקה בקרב שני בני הזוג. המחיר הממוצע לדירה שנרכשה בפרויקט זה עמד על 1.08 מיליוני שקלים חדשים, נמוך ב-20% מהמחיר הממוצע לדירה חדשה שנרכשה אשתקד בקריית מוצקין ע"י זוגות צעירים.