רכשו קרקע חקלאית בהרצליה בציפייה לבוננזה - ונשארו עם הפקעת השטח לטובת פארק

משקיעים ורוכשי קרקעות חקלאיות רבים מקווים כי יום אחד תופשר הקרקע החקלאית וזו תהיה בוננזה נדל"נית. אבל מה קורה כשהקרקע מופשרת אך לא לצורך מגורים או תעשייה, אלא לצורך ציבורי כמו למשל פארק עירוני. במקרה זה הפיצוי על כך נמוך והנו רק משום ההפקעה של הקרקע ולא על אבדן ערך הקרקע. מקרה כזה בדיוק הוכרע היום (ג') בדיון של קבוצת בעלי קרקעות חקלאיות באזור הכי חם בהרצליה - צמוד לקניון שבעת הכוכבים. 

מדובר בסיפור שמתגלגל שנים ובו כ-370 בעלי קרקעות בהרצליה שקיוו לפיצוי בעקבות הפיכת הקרקע החקלאית שבבעלותם לפארק עירוני, שלטענתם הובילה לאובדן הכנסות שחשבו וציפו להן. בין המערערים לאורך הדרך הארוכה בוועדות הערעור ובתי המשפט, ניתן למצוא גם את האחים עופר הנדסה, יורוקום נדל"ן, כלל השקעות ושורה של אנשים נוספים. על פי ההחלטה שניתנה היום בבית המשפט המחוזי בתל אביב על ידי השופטת מיכל אגמון גונן, נדחתה דרישת בעלי הקרקע להגדלת הפיצוי.

הסיפור של שטח באסה הקרקע החקלאית המדוברת מכונה "באסה" (ביצה), גודלה כ-720 דונם, והיא נמצאת בתחום שבין שדרות שבעת הכוכבים מדרום לבין רחוב הבריגדה היהודית מצפון, בין פסי הרכבת ממערב לבין רחוב ז'בוטינסקי ממזרח. התכנית משנה את ייעודו של השטח מייעוד חקלאי לשטח ציבורי פתוח לצרכי פארק עירוני, תוך הפקעת כל המקרקעין הפרטיים שבתחומה. כאמור, אין מחלוקת כי הבעלים יפוצו בגין ההפקעה.   השאלה לאורך כל ההליכים בוועדות ובבתי המשפט היא האם עומדת זכות פיצוי על "משאלת לב תכנונית המבוססת על ספקולציה ועל ציפייה שנכזבה" בעלי הקרקעות  בתחומי התכנית לפארק העירוני קיוו לכל אורך הדרך שהקרקע שנרכשה תהפוך לבוננזה ועל כן פעלו באמצעות התנגדויות להפיכת השטח החקלאי לפארק עירוני ואף הצעת תכניות שונות לוועדה המחוזית. משלא הצליחו, הגישו תביעות פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה בגין ירידת שווי הקרקעות שלהם, עקב אישור התכנית לפארק. הוועדה המקומית דחתה את התביעות, למרות שמחירי הקרקעות היו גבוהים יחסית למחירי קרקעות חקלאיות, וזאת עקב הספקולציות שהן יופשרו לבנייה. בוועדה המקומית סירבו לקבל את מרכיב הציפיות של המשקיעים שהחזיקו באותן קרקעות ככזה שראוי לפצות בגינו (מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה) וכך כאמור, גם השופטת אגמון גונן בבית המשפט המחוזי.

• דרשו פיצוי על הפקעת חלק מדירתם - זו הסיבה שהשופט דחה התביעה
• האם כדאי להשקיע בסביבת המטרו? וגם מהם מסלולי הפיצוי והיבטי המס

כבר משנת 1974 הוחלט שהקרקע תהפוך לפארק עירוני מפסק הדין עולה שלפי התכנית המנדטורית 'תכנית מתאר הרצליה' שפורסמה באוגוסט 1943 השטח מיועד לאזור חקלאי שבו ניתן לבנות על מגרש מינימלי של 5,000 מ"ר בית מגורים אחד בשטח של עד 150 מ"ר וכן מבני עזר לחקלאות בהתאם לצורך. בשנת 1961 התכנית פורסמה למתן תוקף וביטלה את התכנית המנדטורית לטובת השימושים הבאים: חקלאות וגננות, משתלות וחממות, מטעים, נספחים סככות ומחסנים למטרות חקלאיות. 

בשנת 1974 הוחלט כי "שטח הבאסה" בהיקף של כ-800 דונם ואשר כולל את מקרקעי המערערים יהפוך לפארק עירוני מרכזי שיכלול שטחים פתוחים ושירותי תרבות, ספורט ונופש לרווחת כלל תושבי העיר והסביבה. לאחר פרסום זה עיריית הרצליה החלה לפרסם מודעות כי "עיריית הרצליה מבקשת בזאת להזהיר את רוכשי הקרקעות בקטע זה כי ייקחו זאת לתשומת לבם". 

תכנית הקרקע "שטח באסה" הופקדה והוחלטה על ידי הוועדה המחוזית כבר בדצמבר 1998 והציגה כי כלל השטח - 717 דונם יועד לפארק, תוך שינוי ייעודו של השטח מייעוד חלקאי לשטח ציבורי פתוח לרווחת תושבי העיר, כאשר לשם כך תוכננה הפקעתם של כל המקרקעין הפרטיים שבתחום התכנית. לאחר שאושרה התכנית בוועדה המחוזית הגישו ערעורים וכן הציעו תכניות חלופיות לבנייה למגורים בשטח של כ-70 דונם משטחו של הפארק. כל אלה נשללו בוועדת הערר בטענה כי "אין משקלו של שיקול זה (רוכשי הקרקעות) גובר על משקלם של צרכי כלל הציבור באזור עירוני זה בריאה ירוקה גדולה ורצופה". 

עוד תכניות

בשנת 2003 סוף סוף אושרה התכנית ברשומות ובעלי הקרקעות עתרו לבית המשפט המחוזי שלא קיבל ערעורם, וכך גם  על ידי בית המשפט העליון - פרט לדונם אחד שבו ישנו בית של משפחה שהוצא מן התכנית. במקביל המערערים תבעו לפיצויים לוועדת הערר שהתכנסה 6 פעמים לדיון ושמעו באריכות את הטענות, ולבסוף באוקטובר 2013 נדחו על הסף העררים שהגישו.

• משרד השיכון הטיל קנסות בהיקף חצי מיליון שקל על חברות בנייה
• תשואה של 14% בשנה למשקיעים בדירות בראשון לציון
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

במאי 2015 הוגשו ערעורים על החלטת ועדת הערר שלא אפשרה פיצוי לבית המשפט המחוזי, אך הפעם מדובר בשלושה מערערים בלבד והוחלט לאחדם לדיון אחד, וגם כאן נשללה האפשרות לפיצוי בגין אבדן ערך הקרקע. 

בערעור של השלושה, השופטת אגמון גונן כתבה כי "לא מצאתי בעובדות, בנתונים ובנסיבות שעליהם הצביעו המערערים כדי לבסס פוטנציאל תכנוני בר פיצוי לאור המבחן שהותווה על ידי ועדת הערר לקיומו של פוטנציאל תכנוני בר פיצוי, והן לאור המבחן הכללי [...] קבלת תביעות הפיצויים שהגישו המערערים והכרה בנזק הנגרם כתוצאה מפגיעה בציפיות גרידא כנזק בר פיצוי, ייפגעו באינטרס הציבורי ובפעילות של תכנון ופיתוח וייצרו חוסר וודאות בנוגע למשמעות הכספיות של אישור תכניות ולכדאיות שבתכנון. זאת, עקב המעמסה הכספית האדירה שתוטל על הרשויות לאור הרחבת מעגל הזכאים לפיצויים והקושי לבחון מראש מהו מעגל הזכאים לפיצויים לפי סע' 197".

מיקום שטח באסה: