האם אישור התיקון לתמ"א 38 יוביל לפרץ אדיר של פרויקטים? הנה תגובות הפעילים בשוק

אחרי יותר משנה שלא החליטו על התחשיב של תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש, היום (ג') סוף סוף המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בראשות אביגדור יצחקי אישרה את תיקון 3 א' במסגרת תמ"א 38. הגורמים השונים בענף הגיבו וחלקם מרוצים יותר וחלקם לא מרוצים כלל וטוענים כי הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים לא תגדל וחוסר הוודאות נותר בעינו כשם שאישורי הפרויקטים עדיין תחת הוועדות המקומיות שברשות ראשי הערים. במיוחד נוכח העובדה שפורום 15 ראשי הרשויות - מתנגדים להחלטה. 

עד היום, השיטה הנהוגה יצרה מגוון פרשנויות מצד הרשויות המקומיות והיזמים בגלל תחשיבים מסובכים ומורכבים. בניגוד לשיטה הקודמת, השיטה החדשה ("שיטת המדרג"), שאושרה היום במועצה הארצית ותעלה לאישור קבינט הדיור, קובעת כי תוספת הקומות תחושב על בסיס שטח המבנה הקיים בפועל, ולא על תב"עות ישנות החלות במגרש. החישוב יעשה באופן הבא: תוספת של 3.5 קומות לבניינים של 3 קומות, תוספת של 4.5 קומות לבניינים של 4 קומות, תוספת של 2.5 קומות לבניינים עם 2 קומות ותוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה אחת.

ח"כ אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות התייחס להחלטה וקרא לכך שיינתן תמריץ לרשויות שיסירו את החסמים בוועדות המקומיות: "הסרת אי הודאות והגדלת זכויות הבנייה בתמ"א 38 על פי החלטת המנהל היא צעד משמעותי להמשך צמיחת ההתחדשות העירונית ותסייע להגדיל את היצע הדיור מעבר לאזורי הביקוש".

ח"כ כהן הוסיף: "ההתנגדות של פורום ה-15 (ראשי הערים) אינה במקומה, שכן אין בנוסח המוצע פגיעה בסמכויות הועדה המקומית לאשר את תוספת הבניה כולה או חלקה לפי השיקולים התכנוניים המקומיים. יחד עם זאת  יש לתת פיצוי לרשויות המקומיות, חלף היטל השבחה, בסך של 20 אלף שקל בגין כל יחידת דיור. עלות הפיתוח למדינה בגין כל יחידת דיור במתחמים חדשים עומדת על כ-50 אלף ₪ ומעלה, בהתאם פיצוי על סך 20 אלף שקל יענה על צרכי הרשויות המקומיות וישתלם למדינה".

תגובת אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו-בת-ים: "אנו מברכים על כל צעד נוסף שעושים הממשלה וקבינט הדיור במטרה להיחלץ מהקיפאון אליו נקלע ענף הבניה, ובפרט מכך שהמועצה בחרה לאשר פרשנות שאינה מצמצמת את זכויות הבניה ובכך אינה מורידה מהכדאיות של פרויקטים. אנו מקווים כי ההחלטה מסמלת שינוי בתפיסה של העוסקים במלאכה של פתרון מצוקת הדיור. לאחר שנוכחנו לדעת בתקופה האחרונה כי אפילו חברות הבניה הגדולות במשק אינן עמידות בפני הקיפאון שהענף שרוי בו, כאשר המדינה משווקת קרקעות רק במסגרת תכנית מחיר למשתכן, תכנית שמרבית חברות הבניה אינן מעוניינות להשתתף בה בשל חוסר כדאיות, אנו מצפים לראות שינוי אמיתי אצל מקבלי ההחלטות, ומקווים לראות את הקיפאון מפשיר לא רק בעבור תכניות של התחדשות עירונית כי אם גם בעבור פרויקטים של בנייה חדשה ברחבי הארץ". 

עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק, המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של תמ"א 38: "אנחנו שמחים שסוף סוף אושר תיקון 3 א לתמ"א 38, שכל הארץ מייחלת לו כבר שנה. התיקון אמור להסדיר את שיטת חישוב זכויות הבניה לרמה של ודאות, לטוב או לרע. יחד עם זאת, טעות לחשוב שהתיקון לתמ"א יוביל לבניית מאות יחידות דיור חדשות בערים נוספות בהן לא מקדמים היום פרויקטים של תמ"א 38. היקף הזכויות המאושר במסגרת תיקון 3 א' עדיין לא מספיק כדי שתהיה כדאיות כלכלית בערים דוגמת ראשון לציון או ערים צפונית לרעננה. תיקון 3 א' בא לעשות סדר בשיטת החישוב בלבד, אולם הוא לא משנה סדרי עולם. מה שהיה מותר קודם (כמובן כל מקרה לגופו), מותר גם עכשיו ואפילו פחות. כלומר אין פה בשורה אמיתית למקומות בהם עד כה לא היתה כלכליות לפרויקט הריסה ובניה".

"נוכח הזמן שעבר עד לאישור התיקון וחוסר הוודאות בשיטת החישוב והיקף זכויות הבניה, מרבית העסקאות התעכבו ונוצר צוואר בקבוק בהגשות להיתרים. אני מקווה ומצפה מהרשויות המקומיות לשתף אתנו פעולה כדי לנסות לצמצם פערי זמן ולקדם עסקאות עפ"י הוראות תיקון 3 א. מדובר בפרויקטים שאמורים להציל חיים ורק אח"כ לשפר את תנאי המחייה", סיכם גוגנהיים.

יקי יצחקי, מנכ"ל חברת כרכם מקבוצת א. וייס המתמחה בהתחדשות עירונית: "מדובר בהחלטה רעה מאד שהופכת את מרבית הפרויקטים ללא כלכליים, וזאת בראש ובראשונה בגלל מיעוט זכויות הבניה. גם המצב הנוכחי מעמיד בספק כדאיות כלכלית של פרויקטים, וההחלטה הזו מקצינה את המצב. ברגע שהעירייה לא תקבל את תוספת היטל ההשבחה וגם את המענק שאמור היה להחליף את היטלי ההשבחה לא יהיה לה שום עניין לקדם את הפרויקטים. מצד שני גם לבעלי הדירות לא יהיה אינטרס להיכנס לתהליך מכיוון שדירותיהם לא יוגדלו. מאחר וההחלטה כפופה לאישור הממשלה עדיין לא קרה שום דבר, והשוק יישאר בקיפאון עד לקבלת האישור הרשמי. בשורה התחתונה כל הציפיות שלנו מהוועדה הזו לא התממשו, ובפועל הרבה פרויקטים שנמצאים היום בצנרת  -  ימשיכו לחכות".

רוני צברי בעלים של חברת צברים העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית מציין כי להחלטה יש שני צדדים: "מצד אחד, היא מקלה על היזם בחישוב הזכויות והתמורה, מפשטת את התהליך ומביאה לוודאות כלכלית ואני בהחלט מברך על כך. עם זאת מן הצד השני, ההחלטה מצליחה לשמוט את הקרקע תחת אותה וודאות, בכך שהיא קובעת שהיזמים ישפו תובעים בתביעות פיצויים לפי סעיף 197. מתן כתב שיפוי מיזמי תמ"א לתביעות כאלו,  תביא לאי וודאות כלכלית של הפרויקט, מה שיביא למצב בו הרבה מאוד יזמים יימנעו מלהיכנס לפרויקטים מסוג זה. אני סבור שמישהו צריך לחשוב על פתרון אחר למצב הזה".

עו"ד ענת בירן שמייצגת יזמים וועדי בתים בקידום פרויקטי תמ"א 38 ציינה היום כי "כל החלטה טובה ועדיפה על חוסר הוודאות ששרר בענף בשנה האחרונה. יחד עם זאת, למרות הרצון הטוב של המועצה הארצית, כל עוד שיקול הדעת לאשר את הבקשות נשאר בידי הוועדות המקומיות, קשה לצפות שינוי אמיתי וחוסר הוודאות נשאר בעינו".

עו"ד צבי שוב , מומחה לנדל"ן ותכנון ובניה : "החלטת המועצה הארצית לתיקון 3א במסגרת תמא 38, לפיה חישוב הזכויות בבנין שיבנה יעשה על בסיס המבנה שהיה בנוי בשטח ובאופן מדורג לגובה הבנין שהיה בנוי, יוצרת וודאות בקרב הדיירים והיזמים ביחס לזכויות אותן יוכלו לקבל, ומשכך לכאורה אמורה לעודד קידומם של פרויקטים אלו. יחד עם זאת יתכן שדווקא בפריפריה, בערים בהן נדרש חיזוק מהחשש לרעידות אדמה, לא יהיה די בהיקף הזכויות הניתן לבניינים של עד 2 קומות (תוספת של 1.5 קומות לבניינים של קומה אחת ותוספת של 2.5 קומות לבניינים מעל 2 קומות) כדי להוות תמריץ כלכלי מספיק בכדי לבצע פרויקטים אלו שעניינם הריסת הבנין ובניית בנין חדש במקומם".

לדברי דוד זהבי, מנכל חברת Urban נדל"ן ויו"ר יזמי התמ"א בשרון: "אנו מברכים על תחילת הדיונים בנושא וקידומו. היזמים והדיירים המתינו להחלטה, פרויקטים רבים הוקפאו וזאת כדי לראות שההחלטה שהתקבלה לא רק שלא תעורר את התחום אלא ככל הנראה תקפיא אותו סופית.  זכויות הבנייה שניתנות ליזמים, על פי החישוב החדש, נמוכות משמעותית, עד כדי כך שבמרבית הערים פרויקטים של תמ"א 38 - הריסה ובנייה, לא יהיו יותר כלכליים. על פי חישוב הזכויות החדשות, בערים דוגמת הרצליה ורמת גן, בהן קודמו עד כה פרויקטים רבים, פרויקטים מסוג זה כבר לא יהיו כלכליים. החישוב החדש מתאים לערים בעלות רמת מחירים גבוהה במיוחד, דוגמת תל אביב ורמת השרון, אך התב"עות בערים הללו מאפשרות זכויות שונות בהתאם לתוכנית האב. ההחלטה, כמו שהיא, הינה בדיחה ועלבון ליזמים והדיירים שהמתינו לה ואם זו תהיה המציאות החדשה, הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 תהפוך לשכיחה פחות לפחות עד שתיעלם לחלוטין".