6 שאלות על תמ"א 38, מדייר סרבן ועד פוטנציאל ההשבחה

פרויקט תמ"א 38 מהווים דרך למינוף הדירה: כל  דירה משנות ה-80 ומטה עשויה להתחדש במסלול חיזוק או להיבנות מחדש במסלול הריסה ובנייה מחדש. לאחרונה, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה תיקון שנועד להסדיר את שיטת החישוב בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, דבר שאולי ישחרר את הפקק שנוצר בפרויקטים לאחר שיאושר בקבינט הדיור. במקביל, מידי כמה זמן צצות כתבות על פרויקטים של תמ"א 38 שהסתבכו. שוחחנו עם עו״ד קרן פרשקר שותפה במשרד רז-כהן, פרשקר ושות׳ על התחום.

מה את אומרת על ההונאות שאנחנו רואים מידי פעם בתחום? "יש יזמים שטוענים שיש להם קרקע והם כבר מוכרים דירות. חשוב לדעת שעד שאין הסכם עם בנק מלווה או בטוחה, לא משלמים למעלה מ-7% מהתמורה המלאה לדירה, וזאת תוך שהכסף שהועבר נשאר בנאמנות אצל העו"ד. אם אחרי חצי שנה אין 'היתר' או ליווי - הכסף יוחזר לרוכש. ללא בטוחה אסור ליזם לקבל שקל". 

מה הבעיה הראשונה שאת מזהה ברוב הפרויקטים? "ראשית, במקרים רבים דיירים לא מעוניינים במסלול של הריסה ובנייה מחדש, אלא במסלול החיזוק והתוספות בתמ"א 38/1. לא כולם מוכנים לפרויקט של לעבור ממקום המגורים ולחכות שהבנייה תסתיים. בעיה נוספת שעולה היא חשדנות. הדיירים צריכים להוביל למצב שאין מחשבה שמישהו מקבל יותר מהשני. הרבה פעמים זה בגדר חשד, כמו למשל דייר שמדבר ישירות עם היזם ולא דרך הנציגות - עשוי לעורר חשדות. על כן חשוב שכלל הדיירים ייוצגו על ידי גורם אחד שהוא המגשר בינם ובין היזם".

ומה לגבי דייר שחושב שמגיע לו יותר? "קרה לנו מקרה כזה, שהדייר לא היה מוכן לחתום כי לא קיבל דירת גן, תוך שעשה שימוש בחצר הבניין כגן שלו לכל דבר. הדיירים בתגובה תבעו אותו לסילוק יד מאותה חצר ודמי שימוש ראויים על השימוש שעשה בחצר הזו לאורך השנים. התביעה הגיע לכמה מאות אלפי שקלים והוא הפסיד ושילם על כך. לבסוף זה גם מה שגרם לו לחתום על ההסכם לפרויקט התמ"א 38 בבניין, וכמובן שהוא לא מקבל דירת גן בסיפור הזה".

היו מקרים של סיבוב פרסה מצד הדיירים? "ככל שהדיירים חותמים מהר עם היזם הם מצפים שדברים יקרו בלוחות זמנים קצרים ממה שבאמת קורה במציאות. בשנים האחרונות לוחות זמנים התעכבו בגלל השינויים וחוסר העקביות בעיריות השונות. אבל אנחנו עושים ישיבות מעקב ומסבירים את התהליכים בכדי שזה לא יקרה".

"דוגמה בולטת למצבים האלה היא ברמת גן שנעצרו שם הפרויקטים בעקבות סוגיית החישוב והזכויות במסגרת תמ"א 38. היו שם פרויקטים שהיזם היה צריך להגיד שלא יוכל לתת את התמורה שהבטיח כי השתנו התנאים. הדיירים שחתמו מהר ולא חששו משינויי החישובים - הם אלו שדווקא הצליחו וזכו בתוספות של פעם". נציין כי כוונתה של פרשקר היא כי לפני למעלה משנה החלה סערת חישובי תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש שהובילה לשיח על החישובים ועצירת הפרויקטים ושצפויה להיגמר בישיבת הקבינט הקרובה. עד לנקודת המחלוקת - היו יזמים רבים שהצליחו להוביל לקבלת זכויות התמ"א 38 ובנוסף את הזכויות שמקנה התב"ע (תכנית בניין עיר) ובכך התאפשר בעבר מתן זכויות רבות יותר ליזם בפרויקטים. 

הוחלט על תיקון לתמ"א 38, מה קורה לדיירים שכבר חתמו עם יזם? "אם היזם מקבל יותר מהמקסימום מאותו סל זכויות שנחתם מולו - הוא חייב לחלוק בכך עם הדיירים לפי נוסחא מסוימת בחוזה הקומבינציה. במקרים רבים, היו יזמים שישבו על הגדר עד ההתבהרות של תחשיבי הזכויות והיו יזמים שאמרו 'לא אנחנו נחתום עם נוסחא למקרה של שינוי זכויות ונקדם יותר מהר את הפרויקט'".

ושאלת השאלות - בכמה עולה ערך הדירה אחרי התמ"א? "ערך הדירה עולה פי 3 בפרויקטים האלה לאחר הסיום. במיוחד בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש. בנווה שרת שהיא שכונה נכשלת בתל אביב, אני יודעת מה היו מחירי הדירות בשלבי החתימה ומה קרה שהתחילו למכור את הדירות החדשות בפריסייל ואת המחירים היום  - וזה לפחות פי  3, אם לא יותר".