מנכ"ל התאחדות בוני הארץ עוקץ את כחלון - "קצב עליית מחירי הדירות התמתן ל-6.5% בלבד"

ביום עיון שמקיימת התאחדות בוני הארץ הציגו סקירה ענפית שסותרת ומאתגרת את ממצאי מחקר מכון ׳שורש׳, שבמסגרתו נטען כי מחירי הדיור צפויים להתרסק. עו״ד אליאב בן שמעון, מנכ״ל התאחדות בוני הארץ, אמר על המחקר שפורסם: ״כל מי שעוסק בכלכלה לא יקבל את העמדה של המחקר. המחקר נוקט במונח שנתקלנו לראשונה - ׳גידול במספר משפחות׳ זה לא מונח כלכלי, לרוב מדברים על משקי בית. דיבור על משפחות מנטרל גרושים, מנטרל רווקים מגיל מסוים ועוד. אני חושב שהאמירות שם הן לא מדויקות בלשון המעטה. אנחנו לא נמצאים במגמת עלייה בגמר הבנייה ולא חושב שהוא מגדיר נכון את קצב גידול משקי הבית ואף להפך״. 

בן שמעון הציג סקירה המבוססת על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: ״בחודשים ינואר-יולי 2016 יש עלייה של 3.8% במחירי הדיור, כלומר קצב שנתי של 6.5% לעומת קצה של 7.9% ב-2015. "אם רוצים להיות אופטימיים ולפרגן אז זוהי באמת "ירידה" במחירים", אמר בעוקצנות.

על יכולת המימון של רוכשי הדירות אמר: ״ריבית המשכנתאות בחודש אוקטובר היא 3.5% וזוהי קפיצה של 80% בשנה האחרונה והמשמעות היא קשיי מימון אצל רוכשי הדירות. הרוכשים היום נבחנים בצורה יותר דקדקנית במוסדות המלווים בהם, הבנקים וחברות הביטוח, ונוצר קושי בקבלת משכנתא וגם ביכולת ההחזר של האנשים ואין לכך שום סיבה בסביבת הריבית הנוכחית (0.1%) ושבוע הבא בוועדת הכספים ידונו בכך״. 

• עתירה לבג"צ נגד אלקין בגלל חוק המכר: "מדובר בכלכלת בחירות"
• הסכם מיוחד בענף הבנייה - שכר המינימום יעלה ל-6,300 שקל

בעניין התחלות הבנייה הוסיף בן שמעון: ״אנחנו לא רואים גידול משמעותי בנתוני התחלות הבניה ואנחנו עומדים על נתונים ושנת 2016 תסתיים עם 51 אלף התחלות בנייה. נתון שמדאיג אותנו יותר הוא גמר בנייה למגורים שבסופו של יום צריך לספק דירות לשוק. הנתון מצביע שבקצב הנוכחי ב-2016 יסתיימו בנייתן של 40 אלף דירות בלבד, ירידה של 10% מנתוני 2014 ו-2015. המסקנה היא שבעוד שהתחלות בנייה נמצאות במגמת עלייה איטית או התייצבות, גמר הבנייה בסופו של יום הנתון המעניין יותר והוא בירידה״. 

״ברבעון השני של 2016 התחלות הבנייה עמדו על 14% מכלל התחלות הבנייה במדינת ישראל, כך שבשנתיים האחרונות ישנה מגמת עלייה. מחודש ספטמבר אשתקד אז החלה המחלוקת בחישובי תמ״א 38 מסוג הריסה ובנייה חדש, ועדות התכנון לא סיפקו היתרי בנייה ואת הקיפאון הזה נראה בחודשים הקרובים״.

יעד הממשלה הוא שיווק של 40 אלף יח"ד השנה ובפועל הנתון עומד על 16,300 בן שמעון הסביר כי יש שיווק ויש עסקאות בפועל והפער מסביר את המחסור בהיצע: ״ב-2016 שווקו 24,200 יחידות דיור, מתוכן 20,700 דירות מחיר למשתכן, עוד 2,500 יח״ד צמודי קרקע והנתון הבעייתי מבחינתנו בסוגיית מחירי הדירות בשוק הדיור היא שמדברים רק על 900 דירות שאינן במסגרת ׳מחיר למשתכן׳. התוצאה או האפקט הוא שהקרקעות הפרטיות, בעליהן הבינו שאין פתרון לשוק הרגיל ומיד כולם העלו מחירים וזה מתסיס את העלייה במחירי הקרקע ומעלה את עלויות הייזום ברגע שהקרקע הפרטית הופכת יקרה והקושי להביא הון עצמי, ומקשה גם את הליווי הבנקאי שגם ככה קשה יותר בשוק הפרטי״. 

עוד תכניות

״חייבים לבצע את ההבחנה שבין שיווקים ובין עסקאות בפועל שבהם זכה באמת קבלן. בתקופה ינואר-אוקטובר 2016 נסגרו עסקאות בפועל של 16,350 דירות מהן 13,800 במחיר למשתכן, ובנוסף שווקו בתקופה זה כ-5,000 דירות ללא מכרז״. 

• תשואה של 14% בשנה למשקיעים בדירות בראשון לציון
• סיפורה של דירה באשדוד ומה המחירים בעיר?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

״רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) נמצאת בכ-53% מיעדי השיווקים שנקבעו על ידי הממשלה העומדים על 55 אלף דירות וזאת חודשיים לפני תום השנה, אנחנו לפני סוף השנה וחסר שיווק של 25 אלף דירות. כפי הנראה בחודש דצמבר נראה כותרת שהם עמדו ביעדי השיווקים ולא תבינו על מה מדובר. זה יהיה בזכות ״שיווקי אורי אריאל״ בחודש דצמבר, תרגיל שנעשה גם ב-2015. יפורסמו מכרזים שלא יתאימו להגשה והם מתפרסמים ללא מכרז והם יצטרכו להצדיק את הפער הזה באיזו צורה. ששאלנו את יו״ר מטה הדיור, אביגדור יצחקי הוא אמר שהם מפרסמים ומבחינתם זה בתהליך עבודה. יעד הממשלה הוא 40 אלף עסקאות בפועל וכעת הנתון עומד על 16,300 יחידות דיור״.

חיים פיגלין, סגן נשיא ההתאחדות ויו״ר אגף יזמות ובנייה, מבעלי חברת צמח המרמן, הסביר מדוע למרות שהתרחבו היקפי הבנייה, עדיין מדובר במחסור של כ-2,000 דירות בכל חודש: ״המדינה מכפילה את עצמה כל 25 שנים. בשנת 1996 היו 2 מיליון דירות ל-6 מיליון איש והיום יש 8.5 מיליון איש ו-2.5 מיליון דירות. ב-2050 יהיו 17 מיליון איש, על פי מפתח גידול של 2% בשנה. היום במאמץ עילאי מגיעים ל-50 אלף התחלות בנייה בשנה ומצליחים לייצס מחסור של 2,000-3,000 דירות בשנה״.

״יש צורך לייצר 2.7 מיליון דירות חדשות בעוד 35 שנה ובמקביל ישנן דירות שאינן תואמות לדיור ועל כן יש לחדש כמיליון דירות, קרי סך הכל כ-3.7 מיליון דירות שיש להקים. כלומר אתגר אדיר של כ-3.5 מיליון שיש לבנות ב-35 שנה וסה״כ 100 אלף דירות בשנה שצריך לבנות כבר היום. אני לא מכיר אחד שחושב במושגים האלה בקרב מקבלי ההחלטות וזה השורש של משבר הדיור, אם צריך לתרגם זאת במספרים״, אמר פייגלין. 

על סוגיית הצורך בתכנון מאסיבי הוסיף ״בכדי לבנות את 3 מיליון הדירות האלה בדור הקרוב יש צורך בתכנון רב. כיום, בסך הכל בגוש דן ישנן 700 אלף דירות בלבד עם 2 מיליון תושבים. צריך לבנות 3 גושי דן בשביל שאפשר יהיה לענות על הביקושים שהולכים ונוצרים לנגד עינינו כל שנה. כדי לענות על הביקושים בסדר גודל כזה צריך לתכנן 3 ערים מטרופולניות חדשות שאינן כיום בנמצא, שכל אחת היא בסדר גודל של 700 אלף דירות עם 2 מיליון תושבים. כל זה מחוץ להתחדשות עירונית שהיא אתגר חשוב בפני עצמו״.

״אנחנו במצב שצריך לתכנן לפחות 3 מטרופולינם שיובילו ל-3 מיליון דירות וכך יהיה אופק גם לחברות הבנייה, בהגדלת היקפי הפעילות כי אין לנו כעת לאן לצמוח, ומביאים לפה סינים שיבואו לפעול שגם להם אין לאן לצמוח״. 

פייגלין הוסיף ״מה שמסתכל אותנו הקבלנים והציבור הוא שעליית מחירי הדירות גורם לנו גם לעלייה בסיכונים כמגזר עסקי. וזאת כי אנחנו משלמים יותר כסף על הקרקעות שאנחנו קונים יותר מיסים והיטלי פיתוח שמוכפלים. יש להבין כי 60% מדירה הם היטלים וקשה לממן זאת ומדובר בעשרות מיליארדים בשנה. גם מחיר העובדים הזרים עלה ב-200% בשנים האחרונות״.