סקירת השמאי הממשלתי: ירידות קלות בתשואה מנכסי מסחר ומשרדים במחצית הראשונה של 2016

השמאי הממשלתי הראשי, טל אלדרוטי, מפרסם הבוקר (ד׳) את סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים למחצית הראשונה של שנת  2016.  תוצאות הסקירה מצביעות על כך כי טווח שיעורי התשואה במחצית הראשונה של שנת 2016, ירד בענפי המסחר והמשרדים ביחס לטווח השיעורים ששרר בחציון שקדם לה. כמו כן, שיעורי התשואה בענף נכסי התעשייה והלוגיסטיקה נותרו ללא שינוי.

בסקירה, כותב השמאי הממשלתי כי נצפו ירידות קלות בשיעורי התשואה מנכסים מניבים למסחר ולמשרדים במחצית הראשונה של שנת 2016 לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה (מחצית השניה של 2015) וכי אלה נמצאו בטווח שבין 7.5%-8%. עוד הוסיף כי התשואה הממוצעת למחצית השניה של שנת 2015 בנכסי משרדים עמדה בממוצע על תשואה שנתית ממוצעת של 7.8%. נכסים מסחריים עם תשואה שנתית ממוצעת של 7.6% ובנכסי תעשיה ולוגיסטיקה 8% במחצית השניה של שנת 2015. 

העדר חלופות להשקעה - מוביל להשקעות בנדל״ן מניב
במסקנותיו מסביר השמאי הממשלתי כי הירידה הקלה בתשואות נובעת בין היתר, ״מהעדר חלופה אטרקטיבית להשקעה וממצב המשק. ע"פ נתוני בנק ישראל הצריכה הפרטית הוסיפה לצמוח ולהוביל את צמיחת המשק, שוק העבודה נותר איתן - התעסוקה הוסיפה לצמוח, האבטלה נותרה נמוכה, השכר המשיך לעלות, והמשק נמצא קרוב לתעסוקה מלאה״.

לדבריו, ישנו מחסור באפיקי השקעה ועל כן ההשקעות מנותבות לנדל״ן המניב: ״במחצית הראשונה של שנת 2016, המשיך המשק הישראלי להיות חשוף למגמות כלכליות בעולם. ריבית בנק ישראל נשארה ברמתה הנמוכה (0.1%) הריבית הריאלית (הצמודה) למשכנתאות נעה בטווח שבין 2.66% לבין 3.06% (כאשר מדד המחירים לצרכן בתקופה הנסקרת עומד על 0% והתחזית לאינפלציה השנתית נעה בין 0.4%-0.8% כמו כן, תשואות לפדיון של אג"ח ממשלתיות המשיכו להציג ירידות, והן מציגות תשואות נמוכות יחסית ובוודאי שביחס לתשואות הנדל"ן המניב. נתונים אלה גורמים לניתוב לאפיקי השקעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב״.

תשואות גבוהות יותר בפריפריה
מהסקירה עולה כי התשואות הגבוהות הן בנכסים המצויים בפריפריה וכך כתב השמאי הממשלתי: ״נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו')״.

כמו כן ציין שבחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים (שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה מדמי השכירות) מהשכרת חלק מהמבנה (גג או קיר חיצוני) למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל, רווח בגין אחזקת המבנה, דמי ניהול וכו'. הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים.

הנתונים מראים כי בענף נכסי תעשיה ולוגיסטיקה נמשכת מגמת היציבות. בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס, כאשר לשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. בנוסף, קיים פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחר בקניונים לבין שיעורי תשואה בחנויות קטנות ברחובות מרכזיים, שבהן שיעורי תשואה נמוכים יותר.

קצב התחלות הבניה של שטחי משרדים דומה לקצב שנצפה שנצפה בחציון הקודם. למרות שבשנים הקרובות צפוי עודף בשטחי המשרדים במיוחד באזור המרכז, השפעתו לא ניכרת בתקופה הנסקרת. כמו כן לא ניכרת השפעת עבודות הבניה של הרכבת הקלה באזורים הרלוונטיים.

השמאי הממשלתי מציין כי סקירתו מבוססת על נתונים של כ-45 נכסים מניבים: משרדים, מסחר, מבני תעשיה ולוגיסטיקה. רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של חברות, ומבוססים בדרך כלל על יחס בין נתון שוק דמ"ש ידועים, לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס הנשום.