עמיר שאלתיאל על כיוון מחירי הדירות: "לא יודע איך בכלל אפשר לדבר על אפשרות של ירידה"

שוק הדיור ממשיך להיות במוקד תשומת הלב הציבורית. בעדכון הלמ״ס האחרון מה-15 בדצמבר, הנתונים הראו כי בשנה האחרונה נרשם זינוק של 8.7% במחירי הדיור בישראל, זאת לאחר ששנת 2015 נסגרה עם עלייה של 7.9% במחירי הדירות. שנת 2017 החלה ומציבה אתגרים בענף. Bizportal בראיון עמיר שאלתיאל, יו״ר ומייסד קבוצת אלדר הפועלת בשיווק פרויקטים ועל כן רואה את רוכשי הדירות בפועל וגם את היזמים המעוניינים למכור או שפחות מעוניינים למכור - כך לפחות מסתבר. 

2016: ״שנה מורכבת ושנה קשה במיוחד לתחום הביצוע. גם מבחינת נושא הרגולציה הייתה שנה עם המון אי וודאות. יש בתחום הזה לחצים מנוגדים. מצד אחד, המחירים עולים ואנשים בהחלט מבינים שלא שווה להם לחכות ובמקביל המשכנתאות עולות בשנה האחרונה וזה עוד ׳קטליזטור׳ חמה לא לחכות. מצד שני יש כאלה שמאמינים שיזכו בהגרלות משרד השיכון, אז הם מחכים. יש לחצים מנוגדים בשוק״. 

תוכניות הממשלה והציבור: ״רוב הלקוחות שמגיעים למשרדים לא חושבים שיקרה משהו שיוריד את המחירים. אני גם לא מתרשם שמנסים להוריד את המחירים. אני מתרשם שמנסים להביא למצב שכ-60 אלף צעירים יקבלו דירה בפרויקטי מחיר למשתכן ולכל השאר, אלה שלא זכו ולא יזכו ולא זכאים בכלל, יש בעיה חמורה. יש סקטור מסוים שסובל מהקטנת היצע ויש סקטור שמחכה לזכות ובגדול. מי שזוכה מרוויח ומי שלא זוכה סובל״. 

המצב כיום מבחינת הבניה? ״היזמים פחות ממהרים למכור. אפשר לעשות חשבון פשוט. יזם שיש לו פרויקט של 250 יח״ד, ואחרי שיסיים אותו הוא לא ידוע מה יהיה הפרויקט הבא שלו כי פשוט אין קרקע שהוא יכול לקנות. אם היזם הזה התכוון לעשות פריסייל של 20%-30% מהפרויקט, כעת הוא יסתפק בפריסייל של 10%. בשורה התחתונה, כשחברות פעילות הן מאיצות את המכירות בפרויקט הקיים כדי להמשיך לדבר הבא. כשזה לא ככה, בגלל המחסור בקרקעות שהן לא למחיר למשתכן, הן לא ממהרות למכור. לכן יש פחות לחץ בחברות היזמיות לנקות את המדפים ולהמשיך לפרויקטים הבאים ורואים קצת יותר דירות על המדף בנתוני הכלכלן הראשי באוצר. התהליכים האלה בסוף יובילו לעליות מחירים כי יש מערכת יחסים בין מכירות למחירים, כשיש יותר 'פריסיילים' יש דירות במחירים יותר אטרקטיביים."

• חדשות לא מעודדות: זינוק בביקוש לדירות מול ירידה בהיצע
• אלדר תבנה מגדל של 45 קומות צמוד לחוף בבת ים: "50% מהרוכשים הם משקיעים"

מלאי הדירות בשיא, גבוה אפילו יותר מבשנות ה-90: ״אני לא יודע במה מדובר. לוקחים נתונים ועושים חיתוכים חלקיים. שוק הביצוע הולך להתארכות משמעותית של משך הביצוע ולהגיד שכל שנה מספר הדירות בביצוע הוא בשיא זה רק בגלל שמשך זמן הבנייה עלה ל-4 שנים מרגע התחלת הבנייה. איך אפשר לדבר על מחיר והורדת מחירים כשהתחרות בתחום הביצוע מדרדרת. איך אפשר לדבר על זה? המחיר של המוצר, הדירה, הוא הקרקע והביצוע. אם עלויות הביצוע יעלו לאור קריסות החברות, איך בכלל אפשר לדבר על ירידת מחירים".

טיפ לכחלון: ״במקרה נפגשתי עם כחלון לא מזמן. אמרתי לו, שחייבים לשנות את ההקצאה בקרקעות מנהל מקרקעי ישראל, שיהיה אחוז מסוים שיוקצה לקהל הרחב. שאל אותי כמהה אני חושב שצריך להיות, השבתי לו ש-40%. לדעתו זה גבוה. אבל לדעתי הוא מבין את הצורך הזה. אני אישית חושב שהכיוון צריך להיות אחר. הכיוון הוא שינוי משמעותי בתהליך הרישוי בישראל שהוא תהליך ארוך וקשה ללא וודאות ומסורבל ובדבר הזה לא נוגעים ולא מטפלים. כחלון מטרתו היא ש-60 אלף יקבלו דירה מוזלת וזה הפוקוס שלו. אני מסתכל על כל הצעירים וכל השוק וגם משפרי הדיור״. 

מיסוי דירה שלישית ובריחת המשקיעים: ״לדעתי זו חקיקה שערוריתית שפוגעת בחופש הפרט ותכנון הפנסיה של אנשים ובמיוחד נוכח עליית תוחלת החיים. מס הרכישה עלה לפני כשנה וחצי ואז ראינו שינוי בעוגת הקונים וירידה של כמות המשקיעים. אני חושב שכל הירידה כבר התרחשה  שם ולכן אם תהיה ירידה נוספת היא תהיה מינורית. מי שנשאר בשוק הזה הם אלה שיהיו יצירתיים. אנחנו נראה מגמה מעניינת. בכדי לחמוק מהמיסוי נראה גם מודלים חדשניים של הסטת רכישות דירות לפריפריה, קבוצות שקונות דירות יחד, נניח 3 חברים קונים 2 דירות ואולי אפילו 3 וזה לא ייחשב להם במיסוי. לדעתי בממשלה הבאה המס הז  יבוטל. יהיו מספיק מפלגות שירוצו על הביטול של המס הזה כי כל המדינה שונאת את החוק הזה. יהיה הרבה שינויים בשוק בעקבות החקיקה אבל לא מהותיים ברמה שתוריד מחירים בשוק״.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

תחזית 2017: ״ב-2017 אני צופה שהמחירים יעלו בצורה מתונה של 5%-7% בשל התייקרות מחירי הקרקעות הפרטיות, ייקור מחירי הביצוע והמשך אי הוודאות בכל הקשור להתחדשות עירונית והיטלי השבחה. עלייה חדה יותר צפויה באזור רצועת החוף במרכז הארץ. כמעט ולא נותרו עתודות קרקע לבנייה על רצועת החוף והמחירים יעלו בהתאם״.

״כרגע אין שיפור בהיצע. השיפור הקיים בהיצע הן הדירות במחיר למשתכן, אין שיפור בהיצע לשאר המגזרים. כל מחירי הקרקעות זינקו וזה לא פתר את ההיצע או המחירים. בססטיסטיקה מדברים על הממוצע כל הזמן, מסתכלים על הממוצע ואומרים שההיצע גדל אבל בסגמנט מסוים (צעירי מחיר למשתכן), יש עלייה בהיצע ובסגמנט השני (שאר השוק) סובל מירידה בהיצע. אי אפשר לנתח את השוק בכללותו בעקבות המצב הזה.  אם לא כבר ממחר 30%-40% יהפכו השיווקים  בקרקעות המנהל לא רק למחיר למשתכן הבעיה הזו תלך ותחריף״.