אקסלנס: "אנו על מפתנה של נקודת מפנה במחירי הדיור בישראל"

"עליית מחירי הדירות צפויה להיבלם בשנת 2017, וייתכן שאף נתחיל לראות ירידות מחירים לקראת סוף השנה". כך מעריך הכלכלן הראשי באקסלנס, יניב חברון שפרסם היום תחזיות למה שצפוי בשנה הקרובה במשק הישראלי והתייחס באופן ספציפי לשוק הדיור.  לדברי חברון "אנו נמצאים על מפתנה של נקודת מפנה בהתפתחות מחירי הדיור בישראל. לציבור בישראל ייקח עוד קצת זמן לעכל זאת. אחרת, היינו רואים את המחירים יורדים כבר היום".

התייקרות המשכנתאות כנקודת מפנה 
חברון מציין כמה גורמים שחברו יחד ואשר צפויים להביא לנקודת מפנה במחירי הדיור עוד השנה: "ריבית המשכנתא בישראל צפויה להתייקר השנה בעוד כ-0.5%, בהמשך להתייקרות של 0.8% ב-2016, ולדכא מעט את הביקושים לרכישת דירה. הרקע להתייקרות המשכנתאות הוא הלחצים לעליית תשואות האג"ח בעולם, שמשפיעים על האג"ח הממשלתיות בישראל".

חברון מציין כי "עליית ריבית המשכנתא קריטית לרוכשי דירה ראשונה אבל אפילו יותר למשקיעים בשוק הדיור. ההתייקרות מובילה למצב שבו בכלל לא בטוח שתשואת השכירות מכסה את ההחזר החודשי של המשכנתא לבנק. קיים סיכוי סביר יותר שהמשקיעים יאלצו להשלים כמה מאות שקלים מדי חודש, מעבר לשכירות שתתקבל, כדי לכסות את ההחזר החודשי לבנק. להערכתנו, זו עשויה להיות נקודת שבירה עבור המשקיע הישראלי, שבמשך שנים התרגל לעובדה שלאחר ההחזר החודשי לבנק, נשארו בידו כמה מאוד שקלים מאותו תשלום שכירות".

מיסוי דירה שלישית  יבלום ביקושי המשקיעים 
גורם שני שצפוי לתרום לירידה בביקוש לדיור הוא מס דירה שלישית. חברון מעריך כי "מיסוי דירה שלישית יוריד את כמות הדירות המוצעות לשכירות. הפגיעה תהיה בעיקר באותם בעלי דירות זולות יותר בפריפריה, כאלו שהתשואה עליהן גבוהה יותר וממגנטות אליהם משקיעים בשנים האחרונות. 1,500 שקל מתוך השכירות החודשית עשויה להיות פגיעה קשה מדי עבורם, ולכן בטווח קצר תיתכן בלימה בביקושים של אותם משקיעים".

גורם נוסף שעשוי לסייע לדיכוי הביקושים לדיור, ואשר לדברי חברון לא זוכה לתשומת לב מספקת, הוא הרפורמה המוצעת בחברות הארנק. "החוק מחייב את בעלי חברות הארנק לשלם מס שולי גם על הרווחים הצבורים הקיימים בחברה. כלומר, אם בעלי חברת הארנק קנה דירה בכספי החברה, הנוסח הנוכחי של הרפורמה החדשה מחייב אותו לשלם את המס השולי הנגזר מערך הנכס - ואם אין לו את המזומן הדרוש לכך, הוא ימכור את הנכס. מדובר בפעולה נוספת שעשויה לתרום להגדלת ההיצע ולהפחתת לחצי הביקוש בהמשך".

חברון מעריך כי מה שמעכב את בלימת מחירי הדיור הוא ציפיות הציבור לירידת מחירים: "קניית דירה הופכת כיום למשתלמת הרבה פחות ומסוכנת הרבה יותר מבעבר. אבל הציבור הישראלי סקפטי במיוחד בכל הנוגע לאפשרות לשינוי במגמה". עם זאת, הוא מעריך כי בסופו של דבר "הפעולות האחרונות של הממשלה, והתייקרות המשכנתאות, יובילו לבלימת מחירים בשוק". כמו כן, חברון מזהיר כי על מנת שהבלימה תהפוך בהמשך להיפוך מגמה, על הממשלה להמשיך בפעולות נוספות: "ללא הגדלה משמעותית של הבנייה ויצירת ציפיות אמיתיות לשינוי, הישיבה של הציבור על הגדר עשויה להיות זמנית ולאחריה יחל שוב גל ביקושים גדול".

חברון מוסיף לסיכום כי לפני שנראה ירידה במחירי הדיור, נראה עלייה במחירי שכר הדירה: "התייקרות המשכנתא תוביל את המשקיעים לדרוש תשואה גבוהה יותר על השקעותיהם. מלבד הריבית על המשכנתא, להערכתנו חוק מס דירה שלישית יביא לעלייה במחירי השכירות, וזאת מתוך רצון בעלי הדירות להטיל חלק מהמס על השוכרים. גם הציפיות לשינוי מגמה במחירי הדיור עשויות להגדיל את הביקוש לשכירות בשלב ראשון, מה שעשוי לתמוך במחירי השכירות".

רמת המינוף של משקי הבית בשיא של כל הזמנים
לדברי חברון, האיום הגדול ביותר על יציבות המשק הישראלי כיום היא רמת המינוף הגבוהה אליה הגיעו משקי הבית. "המינוף של משקי הבית, הכולל בתוכו גם את ההלוואות לדיור, עלה לרמתו הגבוהה מעולם. אנחנו עדיין לא במצבה של אירלנד לפני 2008 אבל מתקרבים לשם. חלק מיסודות המשבר שהחלישו את אירלנד דומים מאוד לישראל: עלייה של יותר מ-200% במחירי הדיור 20 שנה קודם לכן, מינוף צרכנים ביחס לתוצר שנשק ל-200% ביחס להכנסה הפנויה ובעיקר אשראי, אשראי, אשראי. לכל אלה שמתהדרים ביחס חוב-תוצר נמוך של מדינת ישראל נזכיר כי יחס החוב-תוצר באירלנד לפני המשבר עמד על רמות שפל של 30% בלבד".