3 מניות הנדל"ן המומלצות של אקסלנס בת"א, לקראת 2017

"היה מאוד קשה להפסיד כסף מסקטור הנדל"ן בשנת 2016. הגורם מספר אחת היה (ונשאר) הריבית הנמוכה במשק, שעמדה על כ0.1% בלבד ויצרה תנאים אידיאליים לשיפור שנצפה בפרמטריים התפעוליים – הן בתפוסה ובביקוש לנכסים והן בעליית שכ"ד", כך כתבו גבאי, אנליסט הנדל"ן במחלקת המחקר של אקסלנס ברוקראז' ומיכה גולדברג, מנהל מחלקת המחקר באקסלנס ברוקראז'.

לדבריהם של גבאי וגולדברג "למרות הצפי לעליה בתנודתיות, סקטור הנדל"ן ימשיך להניב תשואות חזקות גם ב-2017 כתוצאה מנתונים כלכליים בסיסיים חזקים ומהמשך חיסכון בהוצאות מימון". לדבריהם, "ענף הנדל"ן ימשיך להיות אטרקטיבי וליהנות מפער רחב של 480 נקודות בסיס בין שיעור ההיוון המשוקלל (ה-Cap Rates) לבין עלויות החוב".

גבאי וגולדברג סבורים כי עליית ריבית לא בהכרח תביא לירידות במניות הנדל"ן. הריבית צפויה לעלות בכ-0.25% לכל היותר בשנה הקרובה, כשנכון לעכשיו, ה- Cap Rate עומד על כ-7.4%. "לדעתנו, ההקשר של עליית ריבית יותר חשוב מעצם עלייתה. בתקופה הנוכחית, אנו לא חוששים ממעבר לעליות ריבית שלא באו לקרר את הכלכלה אלא מביעות אמון בכלכלה ומטרתן לנרמל את רמת הריבית. לכן על המשקיעים להתמקד בנתונים הכלכליים הבסיסיים החזקים, כגון צמיחת התמ"ג, צריכה פרטית ותעסוקה, שימשיכו לתמוך בשכר דירה, הן בתחום המשרדי והן בתחום המסחרי ויחפו על עליות הריבית בגיוס חוב חדש. עם זאת, אנו צופים עלייה בתנודתיות, שכן שינוי בציפיות הריבית מביא לירידה במניות ריט בטווח הקצר".

• אקסלנס עם אפסייד של כ-22% למניית אנרג'יאן והמלצת קניה
• מינוי בהפניקס בבית השקעות: רינת אשכנזי תהיה הכלכלנית הראשית

באקסלנס ברוקראז' מעריכים עוד כי "האינפלציה צפויה להישאר נמוכה, כמו הריבית, והצמיחה תהיה ריאלית בלבד, כאשר אלו מהווים חדשות פחות טובות עבור ענף הנדל"ן משום שחברות נדל"ן בדרך כלל נהנות מהאינפלציה דרך תוספת שכר דירה לפי חוזי שכירות המתעדכנים כלפי מעלה בהתאם לעליית המדד מצד אחד, ומהורדת מסים שוטפים כתוצאה מעליית מימון המקטין את הרווח לצורכי מס מהצד השני".   בסקטור המרכזים המסחריים, גבאי וגולדברג מעריכים שיהיה גידול של בין 8%-10% ב-NOI מהווה רצפה לצמיחת FFO בשנת 2017. "חברות הקניונים ימשיכו להציג תוצאות טובות בשנת 2017 וזאת בשל תנאים כלכליים נוחים התומכים בהמשך הצמיחה החזקה בצריכה הפרטית: שיעורי אבטלה נמוכים, ריבית אפסית במשק וקצב אינפלציה נמוך. על בסיס התחזית שלנו להמשך צמיחה בצריכה הפרטית בקצב של 4% לשנה בשנים 2017-2018 אנו צופים המשך גידול של כ-6% בפדיון שוכרים אשר לדעתנו, יתמוך בעדכון כלפי מעלה של שכר דירה בעתיד". עוד מוסיפים גבאי וגולדברג כי "לאור הרוויה היחסית בשטחי מרכזי המסחר, אנו רואים ייזום סלקטיבי, המסתכם בהרחבה ושיפוץ נכסים קיימים ופתיחת מרכזים חדשים בודדים".   בסקטור המשרדים, מעריכים גבאי וגולדברג כי המגמה שחברות היי טק ממשיכות להוביל את הביקוש תמשיך בשנת 2017. "אנו מאמינים שרמת המחירים הגבוהה תהיה פועל יוצא של צמיחה כלכלית סבירה, עם צפי לצמיחה בתמ"ג בשיעור של 3.5% בשנת 2017 – שיעור גבוה מרוב מדינות ה-OECD, ואבטלה ברמה נמוכה יחסית – סביב ה-5%".

בעניין הצפת שוק המשרדים במרכז הוסיפו בניתוחם כי הם "לא צופים פגיעה במחירי שכר דירה בתל-אביב למרות החשש מהצפה בשוק המשרדים בעיר והחולשה המסוימת ברמת המחירים בחציון הראשון". בנוסף, גבאי וגולדברג "לא צופים עלייה בשיעורי היוון על הנכסים בשל עליית הריבית, בהתחשב בשיעורי ההיוון הגבוהים בהם משוערכים הנכסים".

המלצות בסקטור  לסיכום, גבאי וגולדברג ממליצים על 3 מניות חברות הקניונים עזריאלי, מליסרון וביג. "אנו ממשיכים בהמלצת קנייה על מניית עזריאלי קבוצה -1.61% ועל בסיס עדכון שערוך פרויקט שרונה אנו מעלים את מחיר היעד מ-180 ל-185 שקל. "למרות ההערכות הפסימיות בשוק, אנו אופטימיים לגבי השוק המשרדי בתל אביב, מקור חשוב לצמיחת ה-NOI של החברה בעתיד. מעבר לתחום הקניונים והמשרדים, אנו רואים את כניסתה לאחרונה של עזריאלי לתחום הדיור המוגן כפיזור חשוב ופלח שוק רווחי נוסף, העתיד להגיע לסך של 8% מכלל נכסי החברה בחמש השנים הבאות. המינוף הנמוך יחסית של עזריאלי (כ-30% LTV), כמו גם צרכי מימון נמוכים בזמן הקרוב מהווים גידור לסביבת ריבית עולה ומצדיקים את הפרמיה בה החברה נסחרת.". 

עוד תכניות

לגבי מליסרון -2.1% , באקסלנס סבורים כי "המניה נסחרת בתשואת FFO  מתואמת אטרקטיבית של כ-11%, וממשיכים להמליץ עליה בקנייה במחיר יעד של 186 שקל". כמו כן הוסיפו, כי החברה תציג בשנת 2017 עוד שנה של צמיחה חזקה ב-FFO של 16% אודות לרכישות, צמיחה בנכסים קיימים וחיסכון בהוצאות מימון. אנו שבעי רצון משתי רכישות שביצעה החברה במהלך השנה: 50% מקניון עופר גרנד באר שבע במאי ורכישת 24% נוספים בפארק עופר פתח תקוה ביולי, שיהוו עיקר התרומה לצמיחה של כ-8% ב-NOI שאנו צופים בשנת 2017".

• המשכירים בקרית שמונה: ללא שוכרים, עם משכנתא, ועם ירידת מחירים
• שינוי דרמטי בעלויות שמעסיקים יוכלו לגבות מעובדים זרים בגין מגורים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לגבי חברת הקניונים ביג -0.98% , הם מעריכים כי "החברה נסחרת בתשואת  FFO מתואמת אטרקטיבית של כ-12% וממשיכים להמליץ עליה בקנייה במחיר יעד של 300 שקל". עוד ציינו כי הם מתרשמים מאסטרטגיה של רכישות בארה"ב לצד "פעילות ייזום בישראל שיגדילו את ה-NOI המייצג לרמה של כ-540 מיליון שקל. אנו מעריכים שהקמת פלטפורמה ניהולית חדשה בארה"ב שהחברה דיווחה עליה לאחרונה, תגביר את מעורבות החברה לניהול השותף ותתרום ערך מוסף בהשבחת נכסי החברה בארה"ב, 28 מרכזי קניות שמהווים כ-40% מ-NOI החברה".