הסיפור על דירת 100 מ"ר שנרכשה לאחרונה ע"י 21 אנשים

שוק הנדל"ן למגורים בישראל בוער. אחרי 7 שנים של עליות בקצב מסחרר, המצב שנוצר מביא ליצירתיות בכל הקשור לניסיון לרכוש דירה, בטח עמוק באזור הביקוש. 

בתוך שלל הפרסומות שמציפות את הפיד בפייסבוק תפסה את עינינו פרסומת ל"פלטפורמה חדשנית" שמאפשרת רכישת דירה, או בעצם חלק ממנה. לפי הפרסומת, דירה אחת בתל אביב כבר נרכשה, על ידי 21 אנשים יחד. התקשרנו. מהצד השני הייתה זו אולגה קלינגר. בת 32 שיחד עם בעלה ועוד שני שותפים, הקימה את Ownerhood.

"עבדתי עד לא מזמן בבנק הבינלאומי והמומחיות שלי היא חדשנות פיננסית. עבדתי גם כמה שנים באסטרטגיה תאגידית של הבנק ובייעוץ במחלקה הכלכלית ב-KPMG. אני הצד העסקי של המיזם והשותפים שלי מגיעים מתחום ליווי פרויקטי נדל"ן בחברת גרינגרופ", כך קלינגר שמספרת שהדירה הראשונה שנרכשה באמצעות המיזם היא ברחוב זמנהוף בת"א בעלות של 3.1 מיליון שקלים. "מדובר בדירת 100 מ"ר בזמנהוף פינת קינג ג'ורג' שרכשנו ב-3.1 מיליון שקל, הדירה שופצה בכ-60 אלף שקל והושכרה ממש בימים אלה ב-8,500 שקל", כך מספרת קלינגר.   

מאיפה בא הרעיון? "אנחנו חברת סטאטראפ בתחום הנדל"ן. המטרה שלנו היא לפתוח את שוק הנדל"ן לכולם, לאנשים שלא יכולים לקנות דירה שלמה. ככה הם יכולים לקנות חלק מדירה. המצב הוא שכיום אנשים שגרים בערים גדולות ולא משנה אם זה ת"א, לונדון או סן פרנסיסקו, גם אם הם עובדים וחוסכים, אין לה ממש סיכוי לרכוש נכס בעיר. בגלל שאין לאותם אנשים מה לעשות עם המעט שחסכו, הם שמים את הכסף בבנק ובאפס ריבית, או משקיעים בשוק ההון והכסף שלהם עולה או יורד. אבל אין להם דרך לגדר את החסכונות בכל הקשור למחירי הדירות, בהנחה שבכוונתם לרכוש דירה בעתיד, ובינתיים המחירים עולים".

• 8,400 דירות חדשות ברחובות; איך זה ישפיע על מחירי הדירות בעיר?
• "מבצעי 20/80 זה דה פקטו ירידה ריאלית של 7%״

מה זה אומר לקנות חלק מדירה?  "המחירים בשוק הדיור עולים בטירוף ואנשים לא יכולים לשמור על ערך הכסף שלהם. אם היום יש לי חסכונות שמספיקים ל-10% מהדירה. עוד כמה שנים זה יספיק ל-5%. המחירים בורחים בין האצבעות. המטרה שלנו היא לאפשר לאנשים לגדר את החסכונות שיש להם, באמצעות רכישה של חלק מדירה".

"אנחנו מחברים קבוצת אנשים שלא מכירים אחד את השני, לקנות יחד דירה אחת, תוך שאנחנו מבצעים את כל הליווי המשפטי בתהליך. אנחנו מארגנים את הקבוצה ומגדירים את היחסים המשפטיים, מבצעים את העסקה עבורם מול המוכר. אנחנו אח"כ גם מנהלים את הנכס ומשכירים אותו, ניהול היחסים מול השוכרים, מטפלים בליקויים והוצאות וכו'. כל מי שבעלים בדירה מקבלים את חלקם היחסי בשכירות לפי אחוז ההשקעה שלהם. אם למשל הושקעו 100 אלף שקל בדירת 2 מיליון, אותו קונה מחזיק ב-5% מהנכס, והבעלות הזו נרשמת בטאבו כבעלות של 5% מהדירה. כמו כן, אותו רוכש מקבל בתקופת ההחזקה 5% מההכנסות שנגבות בדירה".

"אנחנו גם מציעים מרקט שבו ניתן למכור את החלק שלך למישהו אחר. המטרה היא שההשקעה תהיה נזילה. שניתן יהיה גם לממש את ההשקעה ולמכור כשרוצים. אנחנו מציעים שוק של חלקי דירות שבו כל אחד יכול לקנות או למכור אחד מהשני. אנחנו הפלטפורמה המקשרת שמבצעת את העסקה ואת העברת הבעלות". 

עוד תכניות

מי האנשים שקונים חלק מדירה? "אנחנו ייעדנו את זה לאנשים שחוסכים לדירה הראשונה שלהם. בדרך כלל זה אנשים שעובדים ואחרי לימודים ומצליחים לחסוך כסף. רובם בני 25 ועד 45, אבל הופתענו לראות שזה מעניין לא רק את קהל היעד הזה".

• המשכירים בקרית שמונה: ללא שוכרים, עם משכנתא, ועם ירידת מחירים
• שינוי דרמטי בעלויות שמעסיקים יוכלו לגבות מעובדים זרים בגין מגורים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"הנכס הראשון שהצענו, היו אנשים שקנו חלק מהדירה לילדים שלהם כי הם רוצים שהילדים יצליחו להישאר בת"א ולא יכולים לקנות דירה שלמה, אבל רוצים לעזור להם בצורה כלשהי ולגרום להם להיכנס למשחק. זה יכול להיות רלוונטי גם עבור אנשים שמחפשים עוד אפיק השקעה. בסופו של דבר השוק יקבע לאן זה ילך ומי יהיו הלקוחות שיבואו ואת מי זה מעניין. אנחנו מייעדים את זה בעיקר לאנשים שלא יכולים לקנות דירה ורוצים להיות במשחק הזה"

מיסוי דירה שלישית? "זה לא נכנס לסיפור הזה. אנחנו התחלנו לחקור ולהכיר את הנושא של הרכישה המשותפת לפני שנה והרבה לפני שדיברו על מיסוי דירה שלישית. לא היה לכך טריגר. לאחרונה זה באמת עבר ואני רואה שזה עוד משהו שיכול להביא אטרקטיביות לפלטפורמה, כי במקום להחזיק בדירה אחת, ניתן להחזיק כמה אחוזים מכמה דירות ולא להיכנס למיסוי".

איך זה עובד? אנחנו קודם כל מחפשים ומאתרים נכס, אנשי המקצוע שלנו בודקים את הנכס, מבחינה משפטית וגם מבחינה שמאית. הם מוודאים שהמחיר הוא מחיר שוק שאנחנו מרגישים בנוח לשים אותו בפלטפורמה. אנחנו עושים מו"מ מול המוכר של הנכס וסוגרים איתו עסקה ותקופת בלעדיות. בתקופה זו אנחנו משווקים את ההצעה לקהל, היא עולה באתר ואנשים יכולים לראות את כלל הפרטים על הנכס".

איך בוחרים נכס לרכישה כזו?  "המטרה היא להביא נכסים קצת יותר מיוחדים, הרבה מהנכסים היום בשוק הם OVER PRICE, תמיד המחיר המוצע מרגיש גבוה מהשוק כי הם המחירים פשוט עולים כל הזמן. אנחנו מנסים להביא נכסים שמבחינתו ומבחינת השותפים, יהיו במחיר טוב. למשל הנכס בזמנהוף שקנינו כבר ניתן למכור במחיר יותר גבוה ממה שקנינו".

הקופון שלכם בסיפור? "אנחנו לוקחים עמלה על העסקה. העמלה היא של 2% ממחיר הנכס והיא מכסה בפנים את כל העלויות המשפטיות בקנייה ובמכירה, את השמאות, איתור הנכס, השירותים שנותנים לכלל הקבוצה ועוד. אחר כך, בניהול הנכס, אנחנו גובים 10% מהכנסות השכירות ודואגים לכלל הטיפול בנכס - בדומה לדמי ניהול בהשכרת נכסים ". 

תהיו גם יזמים בעתיד? "כרגע הכיוון הוא רכישת דירות בחלקים ויש הרבה מה לעשות בתחום הזה. אנחנו מדברים בחודשים האחרונים עם מאות אנשים וכול אחד שאני מדברת איתו אומר לי 'זה מדבר אליי. יש לי 200 אלף שקל, אני לא יכול לקנות דירה והם סתם שוכבים בבנק, הייתי שמח להצמיד את הכסף שלי למחיר הדירה שאני ארצה לקנות בעוד כמה שנים'. כלומר, יש עוד הרבה מה לעשות לפני שנצמח לתחומים אחרים".