האם יש בועת נדל"ן בישראל? הנה נתון שמספק תשובה ברורה לשאלה

מחירי הדירות רשמו מאז 2008 מהלך עליות מסחרר של מעל 100%, מהלך שהוביל לשיח בלתי פוסק בדבר האפשרות כי נוצרה בועת נדל"ן במחירי הדירות בישראל. אלו שסבורים שאכן נוצרה בועה, מצביעים על הניתוק שבין עליית השכר הממוצע לבין עליית מחירי הדירות. כיום בישראל צריך מעל 140 משכורות כדי לרכוש דירה, זאת לעומת 89 משכורות בלבד ב-2003. אז האם מחירי הדירות התנתקו מהשכר ואכן נוצרה בועה? הכלכלן גיא יהודה מבית ההשקעות פסגות לא ממש מסכים עם קביעה זו.

"שוק הנדל"ן רחוק מלהיות בועתי, משקי הבית לא ממונפים, ובניגוד למה שמקובל לחשוב - לא חל ניתוק בין מחירי הנדל"ן לבין ההכנסה של משקי הבית ובטח שאין בנייה מאסיבית שתביא לכך שדירות יישארו ריקות לאחר 'התפוצצות הבועה'. נהיה אמיצים ונאמר שאנו לא רואים בועה שמתנפחת ובטח לא כזו שעשויה להסב נזק כלכלי מהותי למשק" כך כותב היום יהודה בסקירה שפרסם.

בשיחה עם Bizportal אומר כך: "כשמסתכלים על סך החוב של משקי הבית ביחס לתוצר רואים שמשקי הבית בישראל הם בין הפחות ממונפים במערב. כלומר אין מינוף, וזה עניין שמהווה תנאי לקיומה של בועה פיננסית".

עוד אומר יהודה כי "לא חל ניתוק בין ההכנסות של משקי הבית לבין המחירים. התקשורת מדברת על מצב שבו לוקחים מחיר ממוצע של דירה אל מול השכר הממוצע, אבל זו הסתכלות מאוד בעייתית. נכון יותר להסתכל על ההכנסה נטו למשק בית מאשר על המשכורת למשרת שכיר וזאת מ-2 סיבות עיקריות – האחת היא שהמשכורת הממוצעת למשרת שכיר היא ברוטו ולא נטו (והרי חלה ירידה משמעותית בנטל המס משנת 2003 ועד היום) והשנייה היא שחל שינוי גדול בשוק העבודה והיום חלק גדול יותר מהאוכלוסייה עובד (שיעור התעסוקה עלה מ-67% ל-77% באותה תקופה) ולכן יש יותר מפרנסים למשק בית (מספר המפרנסים עלה מ-1.2 ל-1.5 למשק בית). כלומר, הסתכלות על 'הכנסה נטו למשק בית' היא נכונה יותר". 

• 25 שנה לפיצוץ בועת הדוט.קום - מה למדנו, אם בכלל?
• "התחלופה הגדולה" - האם הריצה של מניות הביג טק הסתיימה?

הדוגמה שמביא יהודה: בשנת 2003 המחיר הממוצע של דירה לפי הלמ"ס עמד על 647.5 אלף שקלים והשכר הממוצע עמד על 7,271 שקלים, כלומר צריך 89 משכורות לצורך רכישת דירה. בשנת 2015 מחיר הדירה הממוצע זינק לפי הלמ"ס ל-1.37 מיליון שקלים והשכר הממוצע טיפס ל-9,877 שקלים, כלומר צריך 141 משכורות. לכאורה הרעה דרמטית עבור הרוכשים. עם זאת, יהודה מציין כי ב-2003 ההכנסה נטו למשק בית עמדה על 8,710 שקלים וזה אומר 74 חודשי הכנסה נטו למשק בית לצורך רכישת דירה ואילו ב-2015 ההכנסה נטו למשק בית כבר עמדה על 15,427 שקלים, וזה אומר שצריך 90 חודשי הכנסה נטו לצורך רכישת דירה. לפתע הגידול במספר המשכורות לצורך רכישת דירה לא נראה כזה מאיים. חלה הרעה, אבל לא נוצר ניתוק של ממש בין השכר למחירי הדירות. והנה הטבלה:  

שנה	מחיר דירה ממוצעת	משכורת ממוצעת למשרת שכיר	מספר משכורות שכיר ברוטו	הכנסה נטו למשק בית	מספר חודשי הכנסה למשק בית נטו
2003	647,500	7,271	89	8,710	74
2004	686,800	7,820	88	8,953	77
2005	724,800	7,691	94	9,438	77
2006	755,700	7,913	95	10,074	75
2007	746,600	8,254	90	10,463	71
2008	774,000	8,259	94	10,965	71
2009	887,500	8,395	106	11,354	78
2010	1,040,100	8,796	118	12,010	87
2011	1,113,000	9,082	123	12,345	90
2012	1,142,000	9,464	121	13,829	83
2013	1,233,200	9,573	129	14,622	84
2014	1,308,700	9,710	135	15,149	86
2015	1,392,300	9,877	141	15,427	90

יהודה: "יש לשאול את עצמנו מה צריך כדי לומר שישנה בועה? צריך שיהיה מינוף וכתוצאה מכך יבנו הרבה מאוד יח"ד ועדיין המחירים ימשיכו לעלות. האומדן לכך לרוב הוא על פי שכר ושכ"ד. בישראל היום אין מינוף מוגבר וגם לא בונים כרגע מספיק. אם נסתכל על מה שקרה בארה"ב, במשבר הסאב פריים, היה מינוף גדול מאוד ובגלל זה בנו הרבה מאוד דירות. כך המחיר שהשתקף היה בועתי ובבת אחת זה ירד ודירות נותרו ריקות. זה לא יכול לקרות כאן. לא נראה כמו תרחיש אפשרי".  ועדיין בנק ישראל טוענים - שוק הדיור הגורם הכי מסוכן למשק? "אם עוקבים אחרי הדו"חות של בנק ישראל מדובר כבר ב-4 שנים שאומרים זאת. במיפוי כלל הסכנות, אפשר לומר שזה הסיכון הגדול ביותר. אך זה לא אומר שהוא קרוב להתממשות. הרבה מהאשראי במערכת הפיננסית מופנה לשוק הזה, ואם הוא יקלע לבעיה זה יכול ליצור בעיה במערכת הפיננסית".

"הסיכון למערכת הפיננסית הוא מזעזוע חיצוני שיגרור מיתון במשק, שיגרום לכך ששיעור האבטלה יעלה לכדי 8%-10% וכתוצאה מכך, משקי הבית יתקשו להחזיר משכנתאות. בגלל שחלק גדול מתיק האשראי של הבנקים הוא משכנתאות הם יכולים להיות חשופים לכך. לכן זוהי סכנה ותמשיך להיות סכנה אבל זה לא אומר שישנה בועה".

אז המחירים לא בועתיים. האם צפויים לרדת?  "הנתונים מראים שקצב עליית המחירים צפוי להתמתן משמעותית. הקצב היום הוא קצת יותר מ-8% השנה וזה לא קצב שלדעתנו יימשך. אנחנו לא חושבים שתהיה ירידות מחירים, ממש לא, אלא צופים עלייה בקצב של 3%-4% בשנה".

• פנטהאוז בכיכר המדינה ב-43 מיליון שקל - ועל המחירים בכיכר
• הקבלן איחר במסירת דירה - מה הפיצוי ששילם לרוכשים?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בעניין הסיבות להתמתנות הצפויה אומר יהודה כך: "הריבית למשכנתאות עלתה בחדות ואני מצפה שזה יחלחל ורואים שזה כבר כעת קצת מחלחל. יש ירידה בעסקאות חדשות, מלאי גבוה ועלייה בחודשי ההיצע. אנחנו רחוקים מלדבר על ירידות מחירים כי יש צורך לבנות הרבה יותר משבונים עכשיו. אבל נראה את הקצב חוזר לעליות מחירים מתונות. אנחנו בשורה התחתונה חושבים כי המחירים יעלו פחות או יותר כמו השכר שעולה או הצמיחה שעולה ושאר ההתרחבות שרואים במשק".